Валовой приток иностранных инвестиций в операции с недвижимостью в период с 2000 по 2006 год составил 13,46 миллиарда долларов и вырос в 20 раз. Фактически весь объем капиталовложений в подобные операции приходится на зарубежные инвестиции.
Валовой приток иностранных инвестиций в операции с недвижимостью в период с 2000 по 2006 год составил 13,46 миллиарда долларов и вырос в 20 раз. Фактически весь объем капиталовложений в подобные операции приходится на зарубежные инвестиции.
В настоящее время практически все кредитные линии для строительного сектора приостановлены, отрасль снизила темпы роста, часть объектов заморожена. Веер охлаждения рынка затронул производителей стройматериалов, торговлю. Особенно чувствительный удар получают те, кто возвел предприятия по выпуску стройматериалов под кредиты. Ведущие же строительство компании надеются, что до завершения объектов кризис в отрасли пройдет.
Спад это или кризис? При спаде мы наблюдаем временное снижение темпов роста, увеличение безработицы, а не значительное и длительное (более полугода) ухудшение всех социально-экономических показателей. Нынешняя ситуация в строительной отрасли вызвана несоответствием цен, деформировавшим на жилищном рынке спрос и предложение. Основу роста отрасли составляет реальный спрос на жилье. В целом инвестиции в основной капитал строительного сектора с 1999 по 2006 год превысили 11 285,2 миллиарда тенге или порядка 94 миллиардов долларов. Иностранные инвестиции за этот период достигли свыше 580 миллионов долларов (69,6 миллиарда тенге). Порядка 25 процентов инвестиций приходится на дольщиков. В освоении инвестиций растет роль отечественных компаний. Объем подрядных работ, выполняемых иностранными, главным образом турецкими строительными организациями, снизился с 42 в 2002-м до 23,4 процента в 2006 году. В отрасли наблюдалась высокая оборачиваемость капитала.
Растущая привлекательность сектора позволяла ежегодно наращивать темпы ввода объектов, которые выросли в 5,7 раза. За период с 1999 по 2006 год построено 184 тысячи квартир, что позволило улучшить жилищные условия более 550 тысяч человек.
Спрос на жилье привлек в этот сектор спекулятивный капитал. Стоимость жилья, земли была искусственно переоценена, рынок вздулся до уровня "пузыря". Спекулятивные инвесторы разделились как минимум на две категории. Первая - это квалифицированные игроки спекулятивного рынка, умело оперирующие на этом рынке, знающие, как его "разогреть", вызвать бум, снять "сливки" и вовремя "свалить". Вторая группа - это так называемые дольщики. Они также делятся на две категории. Одни участвуют, чтобы приобрести для себя улучшенное жилье, другие - выгодно вложить деньги. Долевое участие - это не только рядовые, индивидуальные дольщики, но и компании, банки и т. п. В принципиальном плане - долевое участие вполне приемлемая форма получения маржи на растущем спросе. Свое значение оно сохраняет и должно поддерживать. Свободные деньги - на благое дело.
В настоящее время в республике насчитывается более 50 тысяч официальных, легальных дольщиков - физических и юридических лиц, вложивших в строительство 407 объектов свыше 230 миллиардов тенге. При обороте этого капитала в течение одного-двух лет общий объем инвестиций дольщиков-соинвесторов может колебаться в пределах от десяти до 20 миллиардов долларов. По данным Генпрокуратуры, порядка 200 объектов, куда привлечено не менее 104 миллиардов тенге дольщиков, являются проблемными.
Уход спекулятивного капитала со строительного рынка - и благо, и проблема. По некоторым оценкам, доля их участия на этом рынке оценивается в 70 процентов. Следует учитывать, что состав спекулятивного капитала был неоднородным. В его формировании участвовали и зарубежные инвесторы, и отечественные. Причем в структуре последнего значительная часть - это теневой, криминальный капитал, который своевременно легализовали, материализовали (взятки, скрытые налоги, украденные деньги у государства, партнеров, доходы от криминального, теневого бизнеса и т. п.).
Рынок недвижимости - доминирование иностранных инвесторов
Особого внимания требует анализ развития рынка недвижимости, активно формируемого в последние годы. Механизм развития жилищного рынка наблюдается на операциях с недвижимостью (Таблица 1).
Таблица 1. Операции с недвижимым имуществом (млрд. тенге)
|
2000 |
2001 |
2002 |
2003 |
2004 |
2005 |
2006 |
|
|
Всего |
59,9 |
72,0 |
115,9 |
176,2 |
218,3 |
701,1 |
284,3 |
|
Доход |
4,5 |
6,1 |
8,6 |
17,9 |
25,6 |
222,9 |
31,8 |
|
Убыток |
11,5 |
8,9 |
25,8 |
12,8 |
18,7 |
34,3 |
45,5 |
|
Число компаний, тыс. ед. |
11,1 |
12,6 |
13,2 |
14,9 |
17,4 |
||
|
Число работников, тыс. чел. |
91,1 |
91,5 |
109,2 |
124,4 |
132,6 |
151,5 |
140,5 |
Общий объем операций с недвижимым имуществом за период с 2000 по 2006 год достиг 1 627,7 миллиарда тенге (13,56 миллиарда долларов). Наибольшую активность проявили компании с иностранным участием. Их численность выросла в пять раз, число работающих - в 5,9 раза, объем реализации продукции - в 41,3 раза (Таблица 2).
Таблица 2. Операции с недвижимым имуществом с участием иностранного капитала в 1999-2006 гг.
|
1999 |
2000 |
2001 |
2002 |
2003 |
2004 |
2005 |
2006 |
|
|
Всего предприятий |
240 |
249 |
417 |
513 |
679 |
843 |
1 162 |
1 197 |
|
Число работников |
4 058 |
3 309 |
5 558 |
9 136 |
11 025 |
14 169 |
20 708 |
23 886 |
|
Оказано услуг, млрд. тенге |
2,4 |
0,5 |
0,9 |
0,6 |
4,6 |
19,7 |
38,7 |
57 |
|
Реализовано на внутреннем рынке, млрд. тенге |
11,4 |
15,1 |
56,9 |
72,9 |
98,2 |
110 |
161,1 |
470,8 |
|
Вывоз валюты, млн. долл. |
28,8 |
18,9 |
41,6 |
13,9 |
43,6 |
157,1 |
293,9 |
411,8 |
|
Ввоз валюты |
23,4 |
31,9 |
84,5 |
134,3 |
67,7 |
219,7 |
655,7 |
1 376,8 |
|
Приток иностранных инвестиций, млрд. долл. |
281,5 |
456,5 |
845,9 |
995,07 |
1 802,3 |
3 471,5 |
5 608,4 |
|
|
В процентах к общим инвестициям в страну |
10,2 |
10 |
20,6 |
21,6 |
21,8 |
54,1 |
53,7 |
Валовой приток иностранных инвестиций в операции с недвижимостью в период с 2000 по 2006 год составил 13,46 миллиарда долларов и вырос в 20 раз. Фактически весь объем капиталовложений в подобные операции приходится на зарубежные инвестиции. Доля этих инвестиций выросла с 10,2 до 53,7 процента в общих инвестициях в экономику страны; последние три года операции с недвижимостью по вложениям лидируют среди всех отраслей. Соотношение реализованных и оказанных услуг - 826 процентов.
Как показывает анализ, в этот период среди самых крупных инвесторов выделяются Нидерланды. Объем инвестиций из этого государства вырос в 13,6 раза, достигнув 7,4 миллиарда долларов. В 2006 году его удельный вес в общем объеме всех инвестиций в Казахстан составил 27,6 процента. Эта страна - бесспорный лидер.
Учитывая, что поступления инвестиций в этот период наиболее существенно росли из Франции, Германии, Виргинских островов, России, Либерии, Италии, Республики Кореи, можно предположить, что немалая часть из них также пришлась на операции с недвижимостью. Франция, Германия, Италия, Россия в большей мере задействованы в других секторах экономики - нефтегазовом, горно-металлургическом. Вполне вероятно, что наряду с Нидерландами в операциях с недвижимостью принимают активное участие хедж-фонды с оффшорных Виргинских островов, инвесторы из Либерии, Республики Кореи. Вывоз валюты в эти годы составил всего один миллиард долларов. Объем реализации на внутреннем рынке за 1999-2006 годы увеличился до 996,4 миллиарда тенге или до 8,3 миллиарда долларов. Можно заключить, что значительная часть иностранных инвестиций заморожена в нереализованной недвижимости и ждет изменения климата. Этот долг отражается во внешнем долге компаний.
Доходы от операций с недвижимым имуществом за рассматриваемый период составили 718,7 миллиарда тенге, от строительства - 124,4 миллиарда тенге. На первое января 2008 года совокупные доходы банков составили 1 796,8 миллиарда тенге (Таблица 3).
Таблица 3. Доход от обычной деятельности в 1999.2006 гг. (млрд. тенге)
|
1999 |
2000 |
2001 |
2002 |
2003 |
2004 |
2005 |
2006 |
|
|
Строительство |
9,6 |
4,8 |
8,5 |
11,3 |
16,7 |
15,2 |
38,2 |
20,1 |
|
Операции с недвижимым имуществом |
-1,2 |
34,8 |