Строительные компании готовятся встретить свой профессиональный праздник. Не исключено, что для многих застройщиков нынешний день строителя может оказаться последним. Растущая себестоимость строительства, дефицит финансовых ресурсов и снижение покупательского спроса все это может стать причиной банкротства некоторых деловеперских компаний.
Строительные компании готовятся встретить свой профессиональный праздник. Не исключено, что для многих застройщиков нынешний день строителя может оказаться последним. Растущая себестоимость строительства, дефицит финансовых ресурсов и снижение покупательского спроса все это может стать причиной банкротства некоторых деловеперских компаний.
«В условиях кризиса количество игроков на рынке значительно сократится», –сказала в ходе интервью газете «Мегаполис» директор по связям с общественностью АО «MAG» Юлия Логунова. – На рынке сложилась сложная ситуация – наряду с увеличением производственных расходов на строительные материалы, коммуникации и т.д. возникли известные трудности с привлечением финансовых средств для реализации проектов. Наблюдается затишье покупательского спроса, удорожание заёмных средств».
Квартиры уже не нужны
О том, что темпы роста строительства замедлились, свидетельствуют и данные Госагентства по статистике Республики Казахстан (см. диаграмму «Ввод в эксплуатацию жилой недвижимости с 2003 по 2008 год»). Например, в г. Астане объемы ввода жилья упали на 90% по сравнению с июлем прошлого года, в г. Алматы – на 60%, в целом по республике – на 26%. Судя по статданным, рынок просто перенасыщен квартирами. Всего в республике проживает 15556,8 тыс. жителей, за последние пять лет было построено 218 тыс. квартир. А это означает, что каждая восемнадцатая семья Казахстана должна жить в новой квартире. Сегодня на одного жителя в Казахстане приходится 18 кв.м, что является социальной нормой обеспечения жильём. Для сравнения, в Китае на одного человека приходится 17 кв. м. В нынешней ситуации, когда доходы населения падают, казахстанцы довольствуются малым, им уже не до европейских стандартов – 40 кв.м. на человека.
Необходимо отметить, что данных о том, сколько кв.м реально построено, в агентстве по статистике нет. Госагентство считает, что вводятся в эксплуатацию практически все построенные квартиры. Такого же мнения придерживается и заместитель акима г. Алматы Аскар Сманкулов. Но даже если все построенные квартиры выкуплены, они чаще всего пустуют. По неофициальной информации, охранники вечерами по распоряжению руководства включают свет в нежилых квартирах. Такая у компаний маркетинговая политика.
Миллионы квадратных метров не достроены и разграблены
Судя по затраченным на жилое строительство инвестициям (238 млрд тенге) и средней фактической стоимости строительства (55,3 тыс. тенге), в 2008 году должно быть введено в эксплуатацию 4,3 млн кв. м жилой недвижимости. И если по статданным реализовано только 2,9 млн кв. м., то либо большая часть инвестиций пошла не по назначению, либо строительство 1,4 млн кв.м незакончено. Скорее всего, и то и другое. Недавно Генеральная прокуратура Казахстана вынесла решение об аресте 108 объектов недвижимости. Официальный представитель Генпрокуратуры Сапарбек Нурпеисов сказал, что всего в республике насчитывается около 200 объектов, на которых строительные работы вообще не ведутся, сроки сдачи объектов нарушены более чем на полгода или степень готовности объектов на низкой стадии. Эти объекты, по его словам, строят 123 компании, которые привлекли средства дольщиков на общую сумму свыше 104 млрд тенге. По факту хищения денежных средств участников долевого строительства арестованы руководители строительных компаний «Арка Курылыс компаниясы НТ», «Фабрика недвижимости», «Астана-Шебер», «Гранд Престиж Строй», «Kazakstan Invest Group-A» (ЖК «Алматы» и «Анталья»), «NS-K», «Бразерс компании», «КазГлавСтрой», «Алматыинвестрой».
Обвал рынка
Существенно снизились и цены на жилую недвижимость. По данным сайта «Недвижимость on-line» цены в Астане по сравнению с прошлым годом упали на 20%, в Алматы – на 36%. Снижение менее заметно на первичном рынке: в Алматы – на 6,5%, в Астане – на 1,1%. (см. диаграмму 1, 2, 3)
Участники рынка с замиранием сердца следят за банками, накопившими по данным российских экспертов на своих балансах более 100 тыс. дефолтных кредитов. Только в одном Народном банке 400 проблемных квартир. И как уже писалось ранее в газете «Мегаполис», если ипотечные кредиторы начнут реализовывать заложенную недвижимость, рынок может обвалиться еще сильнее.
«Я бываю в Алматы каждые 3 недели с начала 2008 года. То, что я наблюдаю на рынке жилой недвижимости южной столицы РК в последние полгода, меня сильно расстраивает. Из месяца в месяц в самый пик строительных работ – весной и летом- я видел пустые строительные площадки. Только на некоторых объектах наблюдалась активность. Прежде всего, это касается строящихся жилых домов, расположенных в центре города», – сказал в ходе интервью газете «Мегаполис» коммерческий директор Московской риэлторской компании Galaxy Group Артём Цогоев. По его мнению, финансовый кризис больнее всего ударил по компаниям, возводящим жилье эконом-класса, тогда как компании, специализирующиеся на премиальном сегменте рынка, пострадали меньше: «Об этом свидетельствуют полученные мной в некоторых компаниях, с которыми я сотрудничаю, данные о динамике продаж возводимых ими объектов. Дорогое жилье не потеряло своей привлекательности для элитной категории покупателей. Конечно, количество сделок снизилось, но динамика продаж элитной жилой недвижимости выглядит намного оптимистичнее удручающей картины реализации на рынке жилья эконом- и бизнес-класса». Общеизвестно, что дорогое жилье приобретается без использования ипотечных схем, а вот жилье «массовое» – в основном с использованием ипотеки. Продолжающиеся трудности казахстанских банков, запредельно высокие ставки по кредитам, жесткий подход к андеррайтингу заемщиков – все это сильнейшим образом влияет на продажи. Спасти девелоперов, возводящих жилые дома средней ценовой категории, может только доступная ипотека».
Производители переоценили спрос
Кризис продаж ощутили и производители стройматериалов. По словам менеджера отдела реализации ТОО «Kaz-Turk Beton» Эльмиры Шашуевой, продажи у компании вообще прекратились. Главный экономист ТОО «Isker Company» Валерий Кунгурцев сообщил, что с 27 июня компания остановила производство: «Ситуация на рынке крайне отрицательная. Если в 2007 году наша компания производила 1 млн кирпичей в месяц, то в прошлом месяце – только 375 тысяч, а теперь мы вынуждены и вовсе остановить производство. Из-за обвала банковской системы строительство многих домов заморожено, у нашей продукции нет рынка сбыта. Какой период еще продлится кризис, очень трудно прогнозировать, возможно, еще два года». Спад в строительстве привел к снижению цен на цемент. В феврале стоимость цемента достигала 28 тыс. тенге за тонну, в апреле – 26 тыс. тенге, на сегодняшний день – 23 тыс. тенге.
Однако, застройщики смягчение ценовой политики со стороны производителей не ощутили. Более того, они сетуют на рост себестоимости. «В период с декабря 2007 г. по май 2008 г. цены на основные строительные материалы выросли в среднем на 60-80%. Это не могло не сказаться на себестоимости», – сказал президент «Корпорации Век» Аскар Бегалиев.
Кризис набирает силу
Сложная ситуация на рынке жилой недвижимости наблюдается во многих странах мира. Исследовательская компания Teikoku Databank Ltd. сообщила, что в Японии возросло число банкротств строительных компаний. По данным исследовательской компании они не выдержали уменьшения числа заказов со стороны государственного сектора и подорожания материалов. Недавно обанкротилась одна из крупнейших испанских деловоперских компаний Martinsa-Fadesa. При выручке 1,32 млрд евро и долгах 5,2 млрд евро компания не смогла привлечь новые кредиты для финансирования строительных проектов. У Martinsa-Fadesa осталось 173 тыс. непроданных квартир и домов, а также 28,7 млн кв. м земли. Уменьшение количества строек наблюдается во Франции и Германии. По прогнозам брокерской компании Savills, до конца года цены на жильё в Лондоне упадут на 25%. Количество сделок с недвижимостью в британской столице уже снизилось на 45% по сравнению с прошлым годом. В США в мае затраты на строительство в годовом выражении упали на 6%. Спрос на дома остается на низком уровне, их стоимость снижается, процентные ставки по кредитам растут.
Однако, казахстанские застройщики и риэлторы надеются, что на их улице еще будет праздник. Они уверены, что рынок в ближайшее время стабилизируется, а цены не упадут ниже 5%.
04.08.2008
Римма ИВАХНИКОВА, www.megapolis.kz