Несмотря на то, что деятельность риэлторов никем в Казахстане не регулируется, да и в университетах не учат этой профессии, они заняли прочные позиции на рынке недвижимости. Ведь многим участникам сделок ввиду нехватки времени приходится обращаться в агентства по недвижимости. Однако здесь им стоит быть осторожными и понимать разницу между риэлторами и черными маклерами. Своими наблюдениями делится вице-президент Национальной ассоциации риэлторов (НАР) Нина Лукьяненко.
Несмотря на то, что деятельность риэлторов никем в Казахстане не регулируется, да и в университетах не учат этой профессии, они заняли прочные позиции на рынке недвижимости. Ведь многим участникам сделок ввиду нехватки времени приходится обращаться в агентства по недвижимости. Однако здесь им стоит быть осторожными и понимать разницу между риэлторами и черными маклерами. Своими наблюдениями делится вице-президент Национальной ассоциации риэлторов (НАР) Нина Лукьяненко.
— Нина Борисовна, как снижение цен на рынке недвижимости отразилось на деятельности риэлторов?
— Риэлторы переживают трудные времена, как и большинство организаций, имеющих отношение к строительной отрасли. Однако по деятельности риэлторовударило не снижение цен на недвижимость, а общая критическая ситуация, сложившаяся на рынке. В результате, одни компании закрылись, вторыеприостановили свою деятельность, а третьи смогли остаться на рынке после массового сокращения штата. Что касается непосредственно стои-мости услуг, то конкретно компании, входящие в состав НАР, еще при высоких ценах на недвижимость получали за свою работу в среднем от 2 до 4 процентов от стоимости объекта. В условиях кризиса эта планка поднялась до 6 процентов.
— На какую недвижимость сейчас наибольший спрос?
— Сейчас, когда стройки в большинстве своем приостановлены, среди населения низкая степень доверия к первичной недвижимости, то есть еще не сданной в эксплуатацию. В первую очередь спросом пользуются недорогие квартиры, которые приобретаются под жилье.
Грамотный риэлтор, оказывающий качественную услугу, исходя из своего профессионального опыта, перед тем, как предложить клиенту рассмотреть договор на долевое участие в строительстве, который, как известно, заключается между покупателем (дольщиком) и строительной компанией, должен сам внимательно ознакомиться с этим документом и затем подсказать, на какие моменты в договоре клиенту следует обратить внимание и какие документы необходимо дополнительно запросить у строительной компании.
Конечно, у нас есть свой профессиональный кодекс, в котором четко прописаны этические принципы и нормы поведения риэлторов на рынке. Существуют также жесткие стандарты практики, где оговаривается каждый шаг наших сотрудников.
— Расскажите, для чего три года назад была созданаНациональная ассоциация риэлторов Казахстана, каковы ее основные цели?
— Ассоциация создана для того, чтобы на основании определенных профессиональных или иных интересов защищать и продвигать интересы своих членов. Одной компании на рынке невозможно справиться с решением глобальных вопросов, связанных с совершенствованием норм законодательства, да и мнение одной компании всегда будет только субъективное. Оно не может отражать всех проблем, касающихся риэлторского сообщества в целом.
Когда создается Ассоциация, когда она собирает все проблемы риэлторов, тогда уже эта организация имеет право взаимодействовать с государственными структурами, участвовать в различных законодательных проектах, продвигать их.Да и госорганы и любые правительственные структуры всегда предпочитают иметь дело с некоммерческими общественными профессиональными организациями. Это же, по сути дела, рупор общественности.
Можно даже сказать так, что объединение риэлторов в ассоциацию – единственный способ заставить государ-ственные органы задуматься, что уже несколько лет суще-ствует такая специальность как риэлтор, что уже несколько лет у нас мощными темпами развивается рынок недвижимости, что он требует упорядочивания. А это значит, что этому рынку просто необходима серьезная законодательная база, на основе которой риэлторы могут осуществлять свою профессиональную деятельность.
Дилетантство на рынке рождает плохое качество услуг, мошенничество, ошибки, когда люди просто могут потерять одно из самых капиталоемких вложений в своей жизни – жилье. Таким образом, мы видим, что вопрос создания Ассоциации не просто праздный и для государства, и для граждан, он просто жизненно необходим. И ассоциация должна участвовать в цивилизованном упорядочивании рынка, в формировании законов и правил. Государству без таких объединений просто не обойтись. В этой организации существуют постоянно действующие курсы профессионального обучения, которые помогают не только новичкам, но и опытным риэлторам освоить азы профессии, получить необходимые знания и навыки для работы с недвижимостью.
Наша ассоциация также занимается разработкой мультилистинговой системы (МЛС), суть которой заключается в объединении информации об объектах недвижимости от нескольких фирм сразу. Это система предназначена только для профессионалов. Риэлторы, благодаря МЛС, имеют возможность постоянно быть в курсе всех совершившихся продаж, постоянно наблюдать, какие объекты и по какой цене были проданы в интересующий их период времени. Это очень важно, поэтому перед тем, как выставить свой объект на продажу, риэлторы обычно проводят маркетинговые исследования. Прежде, чем выставить объект в МЛС, риэлтор должен проверить все документы, касающиеся объекта. Он берет исчерпывающую информацию в муниципалитете и у владельца объекта недвижимости. Риэлтор заинтересован в подаче достоверной информации по объекту, т.к. потенциальный покупатель может подать на него в суд за ложную информацию.
Можно сказать, что мультилистинг в первую очередь выгоден клиентам риэлторских фирм. С одной стороны, продавцы недвижимости могут быть уверены, что их предложение станет известно всем профессионалам рынка в рамках региона. С другой стороны, покупателям не нужно обходить все фирмы, чтобы найти подходящий вариант – благодаря МЛС в любом агентстве всегда есть исчерпывающий перечень предложений.
— Сколько риэлторских компаний сегодня входит в Вашу ассоциацию?
— Действительными членами НАР являются 10 компаний. Пока, к сожалению, достаточно много игроков остается «за бортом», потому что компании разобщены, не понимают общей цели, может быть, боятся. Однако у ассоциации нет цели монополизации рынка или его захвата. Просто есть задачи сделать определенные правила для игроков рынка. Ведь если государство не создает правила игры на рынке, то кто это сделает, как не сами участники?
Кризис на рынке недвижимости, можно сказать, заставил риэлторов объединиться. В конце 2007 года НАР выступила инициатором проведения ряда встреч с руководителями всех риэлторских компаний. В итоге был подписан меморандум о сотрудничестве, который на сегодня объединяет уже 18 риэлторских агентств (не зависимо от член-ства в НАР).
— До разразившегося кризиса в Казахстане наиболее выгодным вложением средств являлась недвижимость. Ежедневно в центрах по недвижимости по всей республике регистрировались тысячи сделок, связанных с куплей, продажей, обменом жилья, офисов, земельных участков. Сегодня часть игроков или уже вышла из рынка, или пытается выйти. Как Вы считаете, рынок окончательно потерял свою привлекательность для инвестиций?
— Наш рынок недвижимости еще очень молод. Мы только в 1990 годувпервые узнали, что такое приватизация, купля–продажа объектов н едвижимости. Давайте обратим свой взор на мировые рынки с 200-летним опытом. Факты показывают, что кризисы на рынке недвижимости происходят с периодичностью 9-11 лет. И у всех он протекает по-своему. Каждый новый виток цен бывает выше предыдущего. Это следует помнить. С моей точки зрения недвижимость не может в принципе окончательно потерять инвестиционную привлекательность. Это лишь вопрос времени.
— С какими проблемами рынка приходится сталкиваться сегодня риэлторским компаниям?
— Мы работаем с клиентами. Люди обращаются к риэлторам не только за помощью в покупке или продаже недвижимости. Они обращаются к нам, как к специалистам, способным разъяснить, что происходит на самом деле. Разброс цен сейчас очень велик, поэтому, когда обращается человек, желающий действительно продать недвижимость – важно грамотно ее оценить, а главное – объяснить клиенту, по какой именно цене можно совершить сделку. Ведь запросыу всех разные, основная масса клиентов ориентируется на цены в газетах, которые являются завышенными и не всегда соответствуют действительности. Не секрет, что в газетах присутствует масса «липовых» объявлений как по очень завышенным ценам, так и по очень заниженным.Во многом, риэлтору в трудный период надо быть не только профессионалом в своей деятельности, но и сильным психологом.
— Очень часто официальные риэлторы жалуются на черных маклеров. Сегодня они также активны, как и на пике цен?
— Как на любом другом рынке, на рынке недвижимости есть официальные и неофициальные производители услуг. Для наглядности можно привести сравнение с производителями лицензионной продукции и поддельной, контрафактной. Государство должно защищать первых и бороться с нелегалами. Потому что те, кто открыто и официально работают, и те, кто «закрыт», находятся в неравных конкурентных условиях. Первым надо платить налоги и нести ответственность. А тем, кто работает нелегально, не надо ни за что отвечать и налоги платить не надо. При этом они оказывают некачественные услуги, а отражается это на нас, официальных риэлторах.
Да, люди до сих пор обращаются к «черным маклерам», потому что их «услуги» дешевле. Но за кажущейся дешевизной скрываются большие риски финансовых потерь. Маклервыступает только посредником между двумя сторонами, не проверяя при этом ни легальности продавца, ни финансовой состоятельности покупателя. Его эти вещи никогда и не будут беспокоить, потому что его волнует только сиюминутная прибыль. Риэлтор же заинтересован, чтобы его клиент вернулся к нему в будущем.
— Как сегодня контролируется деятельность риэлторов?
— Фактически на сегодня нет ни одного документа, непосредственно касающегося профессиональной деятельности риэлторских компаний. Это самый главный и сложный вопрос для нас. Сложилась ситуация, когда самого слова риэлтор будто бы не существует, при этом путаются понятия «посредник», «маклер» и «риэлтор».
Конечно, государство может лицензировать эту деятельность, но приведет ли это к профессиональному подъему уровня риэлтора, при полном отсутствии обучения данной профессии? Думаю, нет. Кстати, программы обучения риэлторов существуют в университетах многих европейских стран и США. В Казахстане, к большому сожалению, нет ни одного вуза, который бы готовил специалистов этого профиля. Наша практика такова, что любой человек, не имеющий специального образования и должной подготовки, может спокойно работать на рынке недвижимости и делать деньги.
Единственный выход мы видим в том, когда профессиональные объединения будут сертифицировать риэлторов, используя стандарты практики и этики. Введение стандартов качества работы риэлторов, организация обязательного профессионального обучения, стандартизация договоров, безусловно, положительно повлияют на развитие рынка. В результате этого на рынке останется место только для профессионалов, которые должны будут работать и нести ответственность перед клиентами, так же как врачи и адвокаты. За границей именно такая ситуация, при которой общественный статус риэлтора и престижность этой профессии очень высока.
В целях защиты интересов клиента и обеспечения законности сделки риелтор должен:
• заключить с клиентом письменный договор на оказание услуг, с указанием прав и обязанностей сторон по отношению друг к другу, причем раздел «Обязательства сторон» должен включить норму, в соответствии с которой, в случае возникновения спора, стороны сначала готовы выставлять свои претензии на рассмотрение в уполномоченный орган НАР, а в случае нерешения спора подавать исковое заявление в суды общей юрисдикции;
• обеспечить сохранность документов, полученных от потребителя риэлторских услуг для совершения сделки;
• проявлять должное внимание, чтобы удостовериться в легитимности правоустанавливающих документов на объект недвижимости;
• проконсультировать клиента о порядке заключения договора и совершения сделки, о необходимости нотариального удостоверения и других юридических аспектах перехода прав на объект недвижимости;
• предоставлять клиенту достоверную и исчерпывающую информацию в отношении объекта сделки, которая может быть получена на основании действующего законодательства в уполномоченных органах государственной власти;
• риэлтор должен сохранять в тайне конфиденциальную информацию о клиенте и предмете сделки как в течение срока действия договорных отношений с клиентом, так и после их прекращения. Риэлтор не имеет права использовать конфиденциальную информацию клиента, ставшую известной ему в процессе исполнения обязательств по договору, против клиента, в свою пользу или в пользу третьей стороны без согласия клиента.
Риэлтор имеет право разглашать конфиденциальную информацию клиента в следующих случаях:
• на основании запроса правоохранительных или судебных органов;
• в случае если риэлтору стало известно о намерении клиента совершить противоправный поступок, а раскрытие этой информации необходимо для предотвращения этого преступления;
• когда риэлтор вынужден защищать свои, охраняемые законом, права от обвинения в противоправном поведении.
Риэлтор вправе:
• предлагать клиентам дополнительные гарантии в виде возможности страхования вещных прав на недвижимость, случайной гибели или повреждения имущества у страховщика, который имеет государственную лицензию на осуществление данного вида страхования;
• предпринимать действия по выявлению скрытых дефектов объекта недвижимости и давать экспертные оценки по техническому состоянию объекта недвижимости;
• давать советы клиентам по вопросам, которые не обозначены в его обязанностях по условиям договора.
30.07.2008
Гульдарай Касымова, www.kn.kz