Правительство начало реализацию мер, которые продвигают долевое строительство к логическому завершению, еще в четвертом квартале прошлого года, сразу же после появления первых признаков негатива. Так, перечень объектов для финансирования за счет выделенных Правительством средств определялся Государственной комиссией по вопросам модернизации экономики под председательством Премьер-Министра Карима Масимова. Т
Правительство начало реализацию мер, которые продвигают долевое строительство к логическому завершению, еще в четвертом квартале прошлого года, сразу же после появления первых признаков негатива. Так, перечень объектов для финансирования за счет выделенных Правительством средств определялся Государственной комиссией по вопросам модернизации экономики под председательством Премьер-Министра Карима Масимова. Тогда все строящееся коммерческое жилье с участием дольщиков было разделено условно на три группы: проблемные объекты, требующие судебных разбирательств и процедур банкротства; объекты, завершающиеся самостоятельно; объекты, требующие государственной поддержки. О том, что проблемы дольщиков остаются и будут оставаться в поле зрения Правительства до полного их разрешения, говорит также очередная встреча главы Правительства с дольщиками, которую он проводит сегодня в Астане.
Да, отголоски ипотечного кризиса за рубежом продолжают ощущаться на нашем жилищном рынке. Можно понять и дольщиков, когда они выходили на митинги, устраивали пикеты, требовали справедливости и возврата денег. И гневно вопрошали: «Куда смотрит Правительство?!» Совершенно справедливо, между прочим, ибо деньги с людей строительные компании брали открыто, с громкой рекламой, раздавая направо и налево смелые обещания. Но в Правительстве все это тоже понимали не хуже нас с вами, не враги там сидят. Именно Правительству и пришлось, в конце концов, эту кашу расхлебывать. Причем так, чтобы в первую очередь соблюсти интересы дольщиков, поскольку правоохранительные органы виновных-то ищут и найдут, но денег вернуть не смогут.
Когда в ноябре прошлого года было принято постановление «Об утверждении Плана первоочередных действий по обеспечению стабильности социально-экономического развития страны», то там был четко прописан ряд мер, направленных на то, чтобы создавшееся положение исправить. Если в двух словах, то схема выглядит так: недостроенный объект передают другому застройщику, а Правительство выделяет деньги, на которые акиматы у этого застройщика выкупают часть квартир, позволяя ему таким образом достроить.
Государственной комиссией по вопросам модернизации экономики под председательством Премьер-Министра Карима Масимова рассматривались объекты, степень готовности и количество дольщиков при которых составляли не менее десяти и не более девяноста процентов, за исключением элитного жилья. При этом условием финансирования объекта было наличие положительного решения банка второго уровня о кредитовании застройщика. Оператором реализации плана Правительство определило фонд устойчивого развития «Казына».
Итак, в Астане банками второго уровня было открыто финансирование 36 жилых комплексов на сумму в 81,5 миллиарда тенге, из которых 85 процентов — 69,25 миллиарда тенге — финансировалось «Казыной». В этих 36 жилых комплексах долевое участие принимают 8 512 человек. Девять объектов было запланировано сдать в эксплуатацию в первом полугодии этого года: это 340 823 квадрата жилых площадей, или 3 357 новых квартир, из которых по состоянию на ноябрь 2007 года 2 044 квартиры были выкуплены дольщиками.
Была использована схема размещения обусловленных депозитов в банках второго уровня на условиях целевого использования средств для кредитования компаний-застройщиков. Из размещенных в декабре прошлого года средств в размере 36,7 миллиарда тенге, застройщикам по итогам первого квартала текущего года банки выделили кредиты на сумму 23,3 миллиарда. Фонд «Казына» отозвал неосвоенные банками суммы, чтобы финансировать застройщиков во втором квартале нынешнего года по мере освоения ими выделенных кредитов.
Например, для покрытия потребностей застройщиков во втором квартале 2008 года «Казына» повторно разместила в банках 7,9 миллиарда тенге. В ущерб другим направлениям своей деятельности Правительство изыскало возможность профинансировать акимат Астаны для выкупа квартир в объектах долевого строительства. Из резерва Правительства акиму Астаны выделили 41 миллиард тенге на приобретение 6 000 квартир, из них четвертого мая было перечислено четыре миллиарда. Застройщики Астаны уже выразили желание продать около 5 000 квартир. Помимо того для своих сотрудников две тысячи квартир за счет собственных средств хотят купить национальные компании.
Теперь Алматы. Тринадцатого марта 2008 года на заседании Государственной комиссии по вопросам модернизации экономики республики утвердили перечень объектов строительства жилья в Алматы. Туда попало 23 жилых комплекса или, иначе говоря, 131 строящийся дом. Для завершения строительства этих объектов требовалось 69 с половиной миллиардов тенге. Из них 59,1 миллиарда (85 процентов) — финансирование за счет средств «Казыны». В мае «Казына» по мере выполнения условий Соглашения о партнерстве с банками и застройщиками разместила в банках второго уровня 10,4 миллиарда тенге из предусмотренных первым траншем 22,4 миллиарда.
Что касается других областей Казахстана, то там спокойно. А возникающие или могущие возникнуть проблемы в силах решить местная власть: у нее для того достаточно сил, средств и полномочий. Такова предыстория.
Однако такая схема была признана недостаточно эффективной. Семнадцатого июня Нурсултан Назарбаев на встрече с членами Правительства дал несколько очень важных поручений, в соответствии с которыми уже 20 числа состоялось специальное заседание Кабмина по вопросам дольщиков. Было принято решение реструктурировать проблемные объекты. На их завершение в Астане, например, Правительство выделяет 17,2 миллиарда тенге. В столице таких объектов 24. В них вложены средства 5 974 дольщиков. Восемнадцать объектов из этих 24 признаны бесперспективными, и завершение их возможно лишь при государственной поддержке. Новый механизм заключается в том, что из 24 объектов шесть возьмут на себя частные инвесторы, которые самостоятельно завершат их строительство, а дольщики оставшихся 18 объектов будут переведены в десять домов.
Таким образом, восемь объектов пока останутся в незавершенном виде, а десять домов будут достраиваться за счет бюджетных средств. Для завершения строительства этих объектов создано ТОО со стопроцентным участием государства. Его уставный капитал будет формироваться за счет приемки незавершенного строительства и пополнения из республиканского бюджета — 17,2 миллиарда тенге. По предварительным подсчетам, предлагаемый вариант позволит решить проблемы 4 558 дольщиков.
Этот механизм будет применяться и для решения проблем дольщиков в Алматы, где есть девять проблемных объектов. Но там основная часть домов будет достраиваться за счет местного бюджета. В Алматы предусматривается финансирование строительных компаний по схеме «Правительство — акимат — КИК (или Жилстройсбербанк под четыре процента) — застройщик».
Все это придаст дополнительный импульс строительной индустрии и позволит достичь мультипликативного эффекта. Предполагается увеличение производства всего спектра строительных материалов, а также налоговые поступления в бюджет отрасли в целом. На полтора процента возрастет доля строительно-монтажных работ в структуре валового регионального продукта. Будет создано более десяти тысяч новых рабочих мест. Тут важно сказать, что новая схема предполагает возврат вкладываемых бюджетных средств.
Во-первых, за счет взыскания в установленном законодательством порядке денежных сумм, имущества и других активов со всех недобросовестных застройщиков и передачи их в бюджет. Это начали делать уже сейчас. Во-вторых, за счет поступления денег от реализации по рыночным ценам коммерческих площадей в достраиваемых объектах, то есть магазинов, офисов, паркингов. Так что можно смело заявить, что сегодня проблемы с дольщиками в Казахстане не существует.
Ну хорошо, скажете вы, в этот раз Правительство проблему решило. Но где гарантия, что через какое-то время в Казахстане снова не назреет аналогичный конфликт, уже с другими застройщиками, которые обманут уже других людей. Чтобы дважды не наступать на одни и те же грабли, Правительство предусмотрело ряд системных мер, заключающихся в ужесточении законодательства по части прав дольщиков.
Первое — это расширение полномочий Правительства при утверждении правил лицензирования и квалификационных требований. Второе — определение центрального уполномоченного органа и его компетенции. Третье — застройщик за отчетный период будет обязан обеспечить выполнение одного из следующих условий: наличие собственного капитала в объеме не менее 20 процентов от привлеченных денег; наличие договоров страхования гражданско-правовой ответственности застройщика перед дольщиками по возмещению вреда, причиненного в результате неисполнения застройщиком обязательств. И, наконец, последняя мера — установление обязательств застройщика на момент получения лицензии завершить нулевой цикл застройки жилого здания, а также обладать опытом возведения жилых зданий не менее трех лет в качестве заказчика или генерального подрядчика, плюс — сдать в эксплуатацию в установленном законодательством порядке не менее ста квартир. Данный проект Закона «О внесении изменений и дополнений в Закон Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» был одобрен на заседании Правительства в декабре 2007 года.
А сразу же после появления первых признаков негативного влияния банковского сектора на жилищное строительство по стране прокатилась волна уголовных дел в отношении недобросовестных застройщиков. Материальный ущерб, нанесенный ими государству и дольщикам, составляет миллиарды тенге. Данные пресс-службы Агентства по борьбе с экономической и коррупционной преступностью свидетельствуют: в 2007 году органы финполиции возбудили 55 уголовных дел по деятельности четырех компаний. Для сравнения: в 2006 году таких дел было всего четыре. А в этом году в одной только Астане и только в мае возбуждено сразу семь уголовных дел против руководителей строительных компаний.
Самый свежий пример — арест матери и сына Лакисовых, владельцев «Бразерс Компани», чьи дольщики на момент написания материала голодали третью неделю. По данным финполиции, компания семьи Лакисовых обещала построить жилые комплексы «Орнек», «Эгалитэ», достроить ЖК «Европейский». Вместо этого Лакисовы присвоили 138 миллионов тенге. Президент Союза защиты прав предпринимателей и собственников, член межведомственной рабочей группы при Правительстве по вопросам борьбы с рейдерством, юрист Василий Резван призывает к возбуждению уголовных дел не только в отношении директоров недобросовестных компаний, но и всех ее материально-ответственных менеджеров. А также в отношении всех учредителей таких компаний, их жен, родственников и так далее. Резван ссылается на то, что в России такой порядок уже действует и дает результаты. Так-то оно так, но арест может послужить лишь в качестве моральной компенсации за слезы дольщиков. Что толку, если они будут знать: вор сидит в тюрьме? Денег-то не вернуть. Но даже если финполиция найдет активы недобросовестной компании, где гарантия, что они не окажутся в залоге у банков, кредитовавших этого застройщика?
Словом, сильнее всего зарубежный ипотечный кризис ударил по тем, кто вложил деньги в строительство жилья. А вспомните, какой был строительный бум, какими нереально дорогими — квадратные метры! Многие в надежде на улучшение жилищных условий продали единственную квартиру, что у них была, добавили последние сбережения и все до копейки отнесли застройщику. В чем причина такой доверчивости и столь печального исхода?
Прежде всего это огромный спрос на жилье. Еще одна причина — несовершенство законодательства, позволившее развить отдельным мошенникам бурную деятельность на рынке жилья, создавать компании и предприятия на голом месте. И часть вины лежит на государственных чиновниках. Практика показала, что не все предприятия, выигравшие конкурс на строительство, имели необходимый перечень разрешительных документов. Нередко лицензии на отдельные виды работ выдавали им без надлежащей проверки квалификационных требований, а иногда и по подложным документам. Как пример, можно привести случай с директором печально известного ТОО «Алматыинвестстрой» Сергеем Дмитриенко. По данным финполиции, возведение жилья он начал без достаточного капитала, соответствующих документов и даже земельных участков под строительство. Единственное, что у него было, — эскиз будущего проекта…
26.07.2008
Семен ВЕРНИКОВ, www.kazpravda.kz