Преодолены ли последствия мирового кризиса ликвидности? Что нужно сделать, чтобы оживить рынок недвижимости? Кто виноват в проблемах граждан, не способных расплатиться по ипотечным кредитам? Сколько стоят квартиры в Алматы? Остановится ли падение цен на землю? На эти и другие вопросы наших читателей отвечает на “прямой линии” заместитель председателя Казахстанской ассоциации оценщиков Александр КАЛИНИН.
Преодолены ли последствия мирового кризиса ликвидности? Что нужно сделать, чтобы оживить рынок недвижимости?
Кто виноват в проблемах граждан, не способных расплатиться по ипотечным кредитам? Сколько стоят квартиры в Алматы? Остановится ли падение цен на землю? На эти и другие вопросы наших читателей отвечает на “прямой линии” заместитель председателя Казахстанской ассоциации оценщиков Александр КАЛИНИН.
Анастасия ИВАНОВА, Алматы:
У нас 3-комнатная квартира на углу Байтурсынова и Бухар жырау. Мы попали под снос. Раньше нам давали 260 тысяч долларов. Был даже суд. Сейчас же нам дают чуть больше 100 тысяч долларов компенсации. Можем ли мы вернуть прежнюю сумму компенсации?
- Прежнюю сумму вы вряд ли получите. У застройщика сейчас просто может не быть средств для того, чтобы выплатить вам компенсацию по старым ценам. А вообще, на мой взгляд, компенсацию не стоит производить деньгами. Должно быть, как на Западе: в качестве компенсации за сносимый дом дают аналогичную по площади и количеству комнат квартиру в том же районе. В вашем районе, по нашим данным, стоимость жилплощади равна 1788 долларам за квадратный метр. Вы можете сами просчитать, соответствует ли новая сумма компенсации рыночным реалиям.
Кенжебек ТОРАЙГЫРОВ, Астана:
На каком основании вы защищаете граждан, вступивших в движение “Оставим народу жилье”? Почему мы, налогоплательщики, должны рассчитываться по их ипотечным кредитам?
- Я не защищаю их. Наоборот, считаю, что этому движению необходимо изменить подход к решению своей проблемы. Никто не виноват в том, что они взяли ипотеку. Если семья имеет месячный доход 600 долларов, а купила квартиру стоимостью $200 тысяч и вынуждена платить ежемесячно банку по $1500, - это только ее проблема. Никто не заставлял этих людей заключать договор с банком. Это не вопрос между застройщиком и дольщиком или между государством и тем, кто попадает под изъятие земли для госнужд. Это личные отношения между человеком и частной структурой - банком. Поэтому я как эксперт, ученый, аналитик поддерживаю это движение только психологически. Мне жаль, что они оказались в таком положении, но при этом я еще раз повторяю: в их бедах никто не виноват, кроме них самих. И они могут только просить, а не требовать. Кстати, банки разрешили людям продавать самостоятельно свои квартиры, взятые в кредит, при условии возврата суммы долга банку.
Сайлау СЕТИМОВ, Алматы:
Мой дом площадью 100 квадратных метров с прилегающим участком 6,41 сотки на пересечении улиц Тимирязева и Байтурсынова попал под снос. На какую компенсацию я могу рассчитывать?
- Я не риелтор, я - оценщик. Для того чтобы назвать точную стоимость вашей недвижимости, мне необходимо самому посмотреть объект. Но могу вам сразу сказать, что цены по сравнению с прошлым годом упали более чем в два раза. Кстати, у вас, скорее всего, сноса уже не будет. Сейчас кризис, и акимат готовит к отмене постановления об изъятии по 15 участкам. Вполне возможно, что ваш район среди них. Сейчас изъятие производится только на Аль-Фараби - Розыбакиева, по маршруту строительства Восточной объездной дороги, и на Аль-Фараби - Достык.
Агузбай ЖЕНИСБАЕВ, Атырау:
Как вы считаете, преодолены ли последствия мирового кризиса ликвидности? Что нам ожидать в будущем?
- Чем больше я работаю с банками, тем больше убеждаюсь в том, что они вели неправильную инвестиционную политику. Они вкладывали огромные средства по нескольким направлениям, связанным с рынком недвижимости. Это ипотечное кредитование, строительное кредитование и участие в строительстве через аффилированные или дочерние предприятия. Дошло до того, что кредитный портфель некоторых банков до 65 процентов был сформирован за счет рынка недвижимости. Чем они думали? Что у них нет специалистов или аналитиков, которые могли это предвидеть? В этом году казахстанским банкам второго уровня надо отдать $17 млрд. На следующий год - $8 млрд. Казалось бы, это не такие уж и несусветные деньги для казахстанской финансовой системы. Но ликвидность залогового имущества - квартир, домов, земельных участков - слишком завышена самими банками. Поэтому ситуация в банковском секторе оптимизма у меня не вызывает.
Петр ПОЛТОРАЦКИЙ, Алматы:
Ожидается ли повышение цен на земельные участки?
- Рынок земельных участков сегодня находится в плачевном состоянии. Если в среднем падение цен на вторичном рынке недвижимости Алматы превысило 58,5 процента, то в Бостандыкском и Медеуском районах снижение цен на земельные участки составило 65-80 процентов. И тенденция падения стоимости продолжается. Это происходит в связи с резким снижением инвестиционной привлекательности земли для строительства. Кроме того, отмена почти 70 постановлений акимата об изъятии земель для госнужд вынуждает владельцев, которые рассчитывали на впечатляющие компенсации, продавать свою землю задешево. Поэтому однозначно могу сказать, что повышения цен не будет. Особенно это касается пригородных участков.
Бектуре ИСМАГАМБЕТОВ, Алматы:
В течение года вы давали прогнозы, которые свершились почти с точностью до наоборот. Не несете ли вы моральной ответственности за то, что происходит сейчас на рынке недвижимости?
- Все мои прогнозы исполнились один к одному. Я был первым, кто начал говорить о том, к чему приведет рост цен на рынке недвижимости. Прежде чем выступить с заявлением, я и мои помощники проводим колоссальную аналитическую работу. Я - человек, имеющий классическое экономическое образование. Теперь же стараюсь не прогнозировать того, что будет, так как вижу свою социальную ответственность в другом: говорить о том, как выйти из кризиса. Надо оживлять рынок. Не стоит ждать, что цены еще упадут - ниже падать уже ничего не будет. Надо покупать квартиры. Чтобы строительные компании могли продолжать заниматься строительством, чтобы банки могли возобновить выдачу кредитов. Ценового дна мы уже достигли, корректировка цен произошла, экономически обоснованная стоимость квадратного метра есть. Поэтому отложенный спрос должен начать работать. В противном случае придет иностранный инвестор, все это скупит, и через некоторое время мы получим уже совсем другие цены.
Жолан, Алматы:
Меня волнует вопрос: как оценочная компания проводит свою оценку? Практически у всех компаний метод оценки один и тот же - сравнительный. И это при том, что существуют другие способы оценки - доходный, затратный и т.д. Однако эти методы почему-то не используются. Что вы на это скажете?
- К сожалению, квалификация у 70-75 процентов наших оценщиков крайне низкая. Кстати, в том, что произошел кризис, есть доля вины и у специалистов. Потому что банки раньше прибегали к услугам лишь аффилированных оценщиков. К примеру, я брал кредит в банке. Моя квартира на тот момент стоила 250 тысяч долларов, но оценщик банка оценил ее в $270 тысяч. Когда я начал разбираться с этим, мне сказали, что такова политика банка. Я считаю, что необходимо произвести переаттестацию оценщиков. Что касается методов оценки, то они все заслуживают внимания. Даже сравнительный метод способен дать правильную оценку, если сравнивать цены по факту сделки, а не по предложениям.
Айдар ИРГЕБАЕВ, Алматы:
В прошлом году оценку имущества в нашем районе, который попал под снос, производила фирма “Динекс”, якобы выигравшая тендер по Медеускому району. В настоящее время она снова начинает трепать нервы, пытаясь по дешевке скупить наши дома и участки. В связи с этим хочу узнать, во-первых, кто имеет право производить оценку в Медеуском районе и имеют ли они соответствующую квалификацию? Во-вторых, как отстоять в нашем правовом государстве свое право на жилье, не прибегая к голодовкам и угрозе суицида?
- Вам необходимо уточнить в акимате, действительно ли вас сносят или уже нет. Во-вторых, нужно будет обратиться в Казахстанскую ассоциацию оценщиков, где проведут экспертизу оценки фирмы “Динекс”. Если она окажется неправильной, то мы дадим соответствующее заключение. Кстати, оценка, проведенная год назад, уже недействительна, так как с 8 февраля в силу вступила новая методика оценки, разработанная нашей ассоциацией и утвержденная Минюстом. “Динекс” эту методику не использует. К сожалению, с этой компанией связано много скандалов, и мы сейчас подали заявление о лишении ее лицензии.
22.07.2008
Руслан БАХТИГАРЕЕВ, www.time.kz