Правительство утвердило поправки в закон о долевом строительстве, ужесточающие требования к застройщикам. По мнению отдельных экспертов, если депутаты согласятся с поправками, то количество строительных компаний сократится примерно на 70%, при этом стоимость жилья неминуемо возрастет. Постановление о внесении в парламент законопроекта о долевом строительстве было принято на заседании правительства 8 июля.
Правительство утвердило поправки в закон о долевом строительстве, ужесточающие требования к застройщикам. По мнению отдельных экспертов, если депутаты согласятся с поправками, то количество строительных компаний сократится примерно на 70%, при этом стоимость жилья неминуемо возрастет.
Постановление о внесении в парламент законопроекта о долевом строительстве было принято на заседании правительства 8 июля. Законопроектом (разработчик – Министерство индустрии и торговли) предусмотрены следующие требования к застройщикам: опыт работы на рынке – не менее трех лет; не менее 100 квартир, сданных в эксплуатацию; минимальный собственный капитал – 100 тыс. МРП (1 МРП составляет 1168 тенге); ежегодный аудит; необходимость получения разовой лицензии на строительство каждого здания с привлечением средств дольщиков; наличие на отдельном счете в банках второго уровня средств в объеме не менее 5% от привлеченных средств дольщиков для выплат дольщикам, которые решили расторгнуть договор. Для крупных застройщиков вводится обязательное наличие собственного капитала в объеме не менее 20% от привлеченных средств дольщиков или наличие договоров страхования гражданско-правовой ответственности застройщика перед дольщиками. Закон предлагается распространить не только на жилье, но и на коммерческие помещения, которые находятся в здании, построенном на средства дольщиков.
Как подчеркнул глава Мининдустрии Владимир Школьник, представлявший законопроект, поправки являются «принципиальными» и «серьезно ужесточают закон», но «с учетом особенностей существующего рынка они не повредят темпам строительства». «Каждую статью мы обсуждали вместе со всеми застройщиками достаточно долго. По моему мнению, сделан максимум возможного, чтобы защитить дольщиков», – заверил г-н Школьник премьер-министра.
Директор консалтинговой компании Qncepto Олег Алферов считает, что наиболее вероятные последствия принятия поправок таковы: уход с рынка около 60-80% игроков, сокращение темпов строительства жилья, рост его себестоимости. «Соответствовать предъявляемым требованиям в отношении собственного капитала и стажа работы способен ограниченный круг застройщиков. Таким образом, конкурентная борьба примет менее острый, но более цивилизованный характер, рынок приблизится к олигопольной модели, при которой основные роли играют крупнейшие компании», – сообщил г-н Алферов в интервью «&». В таких условиях цена, как правило, движется вверх.
Президент ТОО «Корпорация ВЕК» Аскар Бегалиев уверен, что отечественный рынок созрел для жестких рамок. «Обязательный стаж работы заставит застройщиков дорожить не просто своим именем, брендом, но юридическим лицом. Это значит, что желания совершать юридически неблаговидные действия поубавится. Соответственно, риски для дольщиков уменьшаются»,– сказал он «&». А с точки зрения зампредседателя АО «Астана-Недвижимость» Виктора Богмы, эти меры следовало принять еще 2-3 года назад, когда на рынке только начали появляться компании, продающие квартиры на стадии котлована по ценам ниже себестоимости. «В этом случае в стране сегодня не было бы тысяч обманутых дольщиков. Об этом, между прочим, еще тогда предупреждала Ассоциация застройщиков Казахстана (АЗК). Но, как говорится, лучше поздно, чем никогда», – поделился мнением с «&» г-н Богма. У Кабмина и парламента были свои мотивы, чтобы не сразу задуматься об обеспечении гарантий безопасности дольщиков, считает г-н Алферов. «Если бы те жесткие нормы, которые разработаны сегодня, были предусмотрены в первой редакции закона, это не дало бы возможности столь стремительного роста жилищного строительства, какой требовался прежде всего Астане. С принятием поправок количество «строителей» сократится, строить они будут меньше и квадрат будет обходиться дороже», – прогнозирует собеседник.
Г-н Бегалиев уверен, что даже при наличии жестких требований к застройщикам в 2007 году кризисная ситуация повторилась бы, хоть и в меньших масштабах. «Закон упредил бы появление мошенников, но от проблем финансирования строительства он нас не избавил бы. Добросовестные застройщики так или иначе столкнулись бы с проблемой кредитования в банках», – отметил он, добавив, что и проблемы ипотечного кредитования населения тоже было не избежать.
По мнению г-на Богмы, наиболее эффективны из указанных правительством мер – обязательный аудит и страхование ответственности перед дольщиками. «Эти нормы приведут к вынужденной финансовой прозрачности компаний, а значит, исключат нецелевое использование средств, их увод, растрату. Сейчас ежегодный аудит проходят только АО, каковых на рынке столицы не более 10-20% от общего числа компаний», – сказал он. С ним не согласен председатель АЗК Ермек Шарманов, который считает, что проведение аудита – это новый виток проверок. «Аудит лишний раз дает основания для недоверия к компаниям со стороны клиентов. Застройщики и так уже задерганы проверками финполиции. Мониторить может любой госорган, для этого есть налоговые службы, прокуратура. В этих условиях аудит финансовой отчетности – лишнее звено», – пояснил свою позицию «&» г-н Шарманов. Он также не согласен с необходимостью получения лицензии на каждый объект строительства. «Есть генеральная лицензия, и она должна распространяться на все. Ввод разовых лицензий не то чтобы помешает нам, просто начнется лишняя головная боль», – сетует он. В целом г-н Шарманов приветствует ужесточение мер в отношении застройщиков, но добавляет, что эти меры должны быть разумными. «Мы сами выступали за определенные регламентации в части лицензирования, но когда речь идет об ущемлении интересов застройщиков, это не совсем правильно. Да, дольщиков защищать надо, но многие их инициативы сегодня и так уже поддержаны, в том числе и нами», – сказал он, уточнив, что предложения по страхованию, собственному капиталу и обязательному депозиту в банках второго уровня были выдвинуты именно АЗК.
И все-таки для стабилизации ситуации на рынке долевого строительства предложенных поправок недостаточно, считает г-н Богма. «Поправки регламентируют только одну сторону проблемы – юридические отношения между дольщиками и застройщиками, финансовая же сторона по-прежнему остается подвешенной в воздухе», – пояснил он. По его мнению, именно отсутствие ипотечной программы не дает сейчас компаниям возможности строить объекты в указанные сроки. «Пока банки не будут предоставлять покупателям выгодных условий, продажи не сдвинутся с места, сроки строительства будут все больше растягиваться, требуя от застройщиков дополнительных затрат, компании будут искать кредитные средства, все это будет вести к удорожанию квадратных метров», – рассуждает собеседник. Разорвать замкнутый круг сможет только доступная ипотечная программа, она же и станет основной мерой стабилизации ситуации на рынке долевого строительства, резюмировал г-н Богма.
Впрочем, среди строительных компаний есть и оптимисты. Так, директор по связям с общественностью АО «MAG» Юлия Логунова видит во внесенных правительством поправках несомненную положительную сторону. «Данные поправки способны обеспечить адекватную защиту интересов дольщиков. Думаю, что с постепенным разрешением проблем долгостроя новый закон вернет уверенность будущим покупателям строящегося жилья», – сказала она «&». А вот у лидера общественной кампании «За достойное жилье» Зауреш Баталовой нет такой уверенности. «Ответственность за то, что застройщики оказались недобропорядочными, лежит на всех лицензиарах – местных исполнительных органах. Теперь государство пытается ужесточить порядок выдачи лицензий, но это недостаточная мера, пусть даже найдутся такие компании, которые соответствуют всем критериям, разработанным правительством. Самое правильное сейчас – выявить, кто конкретно в акиматах выдавал лицензии недобросовестным игрокам, и привлечь их к ответственности. Если этого не сделать, какие новые правила ни придумывай, играть по ним будут те же самые чиновники», – предупреждает г-жа Баталова.
11.07.2008
Гульмира Кунапия, Айнура Каргалинова, www.and.kz