В Казахстане существует вероятность обвала рынка жилья. Только за последний месяц его стоимость на вторичном рынке г. Алматы снизились на 20%. Однако представители рынка продолжают утверждать, что причин для дальнейшего снижения цен нет.
В Казахстане существует вероятность обвала рынка жилья. Только за последний месяц его стоимость на вторичном рынке г. Алматы снизились на 20%. Однако представители рынка продолжают утверждать, что причин для дальнейшего снижения цен нет.
«Угроза обвала рынка жилья в Казахстане существует. Реальные денежные доходы населения сокращаются, уровень безработицы и инфляция растут, что уже привело к возврату жилья банкам, приобретенного гражданами в рамках ипотечного кредитования», – сообщила главный научный сотрудник Казахстанского института стратегических исследований (КИСИ) при главе государства Гульнур Рахматуллина. Более того, эксперт не исключает, что в этих условиях неплатежеспособность населения «может стать массовой». В последнее время граждане республики в условиях кризисных явлений в финансовой сфере, снижения цен на вторичном рынке жилья отказываются расплачиваться за взятые ипотечные кредиты и отдают банкам оформленные под залог приобретенные квартиры. В свою очередь банки вынуждены реализовывать полученные таким образом квартиры на вторичном рынке, и зачастую это делается второпях, по ценам, ниже рыночных, поскольку реализация квартир не является компетенцией банков. Некоторые эксперты утверждают, что сейчас в республике порядка 100 тыс. таких проблемных квартир, и если произойдет их одновременный массовый «выброс» на рынок жилья, то он обрушится, а вместе с ним рухнет и экономика. По данным госагентства по статистике, в Казахстане цены на первичном рынке жилья в июне этого года снизились на 0,5%, а на вторичном – на 3,6%.
В результате просмотра объявлений в газетах «Крыша», «Недвижимость без посредников», «Из рук в руки» аналитиками газеты «Мегаполис» было выявлено, что в среднем стоимость 1 кв. м жилой недвижимости на рынке вторичного жилья г. Алматы в июле снизилась на 20% по сравнению с прошлым месяцем, на первичном рынке жилья цены остались прежними. Как выяснилось в ходе телефонного разговора с продавцами, они готовы поторговаться и снизить указанную в объявлении цену еще на 5-7%.
Однако президент Казахстанской федерации недвижимости, а также агентства недвижимости «Аладин» Александр Ким продолжает утверждать, что дальнейшего снижения цен не будет. Он отметил, что сегодня уже появляются очнувшиеся от финансового кризиса покупатели, но их пристальное внимание переместилось с рынка первичного жилья на «вторичку». «Это происходит потому, что сегодня нет гарантии того, что проекты строительных компаний будут доведены до конца, иначе говоря, есть опасность того, что дом могут не построить. Наблюдается обострение ситуации с дольщиками, и люди предпочитают иметь синицу в руках, а не журавля в небе, потому отдают предпочтение вторичному жилью, – поясняет он, – сейчас цены на вторичную жилую недвижимость вполне адекватные. Конечно, они могут понизиться или повыситься на 5%, но не больше». Президент «Корпорации ВЕК» Аскар Бегалиев также считает, что цены на жильё не упадут: «Во-первых, сохраняется потребность в новых площадях, поскольку за последние десять лет объем жилья не изменился. Но если в 1998 г. на одного жителя приходилось 19,6 кв. м, то теперь примерно 18 кв. м. Это связано, с тем, что возведение новых домов производится на месте снесенных старых. А во-вторых, официально за этот период население Алматы увеличилось с 1130 тыс. человек до 1335 тыс. человек». Однако президент корпорации «ВЕК» не учитывает резкое снижение платежеспособности. Ведь уже сейчас большая часть квартир в новостройках пустует. По данным госстатистики, с января по май 2008 года в г. Алматы физический объем строительных работ составил около 680 тыс. кв. м, объем введенной в эксплуатацию недвижимости – 326 тыс. кв. м.
Конечно, строительные компании имеют объективные причины для того, чтобы не опускать цену. «Помимо инфляции, это высокие цены на землю, рост цен на строительные материалы, а также удорожание рабочей силы. В период с декабря 2007 г. по май 2008 г. цены на основные строительные материалы выросли в среднем на 60-80%. Так стоимость арматуры составила 170 000 тенге за тонну, стоимость цемента – 24 000 тенге за тонну. Приведу в пример наш новый жилой комплекс «Науаи». Себестоимость квадратного метра продаваемой площади составляет 2869 долл. США. Мы не можем ее снизить. Наоборот, стоимость квадратного метра может увеличиваться, если не будет продаж. Поскольку в себестоимость жилья включен банковский процент, и чем дольше срок реализации, тем больше сумма выплат по кредиту», – поясняет Аскар Бегалиев.
С ним согласна и директор по связям с общественностью АО «MAG» Юлия Логунова: «Надо помнить, что существует себестоимость производства, которая на данный момент не снижается, а, наоборот, растет, что, в свою очередь, создаёт предпосылки не к снижению, а, наоборот, к будущему росту цен на первичном рынке недвижимости. Кроме того, принятие известных поправок в Закон «О долевом участии» также может создать предпосылки для будущего удорожания квадратного метра». Тем не менее Аслександр Ким признает, что многие строительные компании сегодня находятся на грани разорения.
В этой связи Гульнур Рахматуллина полагает, что в сложившейся ситуации «Казахстанская ипотечная компания» могла бы выкупить определенную часть возвращаемого банкам жилья, реализованного как в рамках госпрограммы, так и вне ее, затем какую-то долю из этого жилья КИК как государственная компания, имеющая и социальную ответственность, могла бы реализовать сейчас по доступным ценам, но основную долю придержать до момента стабилизации цен на рынке жилья. По ее мнению, это одна из мер, которая может предотвратить обвал на рынке недвижимости. Весте с тем она не согласна с проблемными заемщиками, которые просят государство погасить часть суммы из их ипотечных кредитов, ввести мораторий платежей по возврату этих займов банкам. «Государство не может нести долговые обязательства физических или юридических лиц перед банком или иной компанией. Но оно может и должно более активно оказывать содействие реализации незавершенных строительных проектов и решению проблем дольщиков», – подчеркнула эксперт. «Введение же моратория на возврат кредитов приведет к разрушению существующей финансовой системы и возникновению кризиса банков», – полагает она. В то же время Гульнур Рахматуллина поддерживает предложение проблемных заемщиков о снижении процентной ставки по кредитам. «Но не до 5 процентов, это нереально – хотя бы до 7 процентов годовых», – сказала она. Эксперт считает, что для решения проблем на ипотечном рынке необходимо вводить меры по стимулированию экономики в целом. В мировой практике для стабилизации экономики вводят ряд налоговых послаблений. В частности, в США производят возврат налоговых выплат гражданам, вводят налоговые стимулы, а также расширяют выплаты безработным. Кроме того, по её мнению, для повышения реальных денежных доходов населения и стабилизации ситуации на жилищном ипотечном рынке наиболее эффективными мерами являются налоговые стимулы для малого и среднего бизнеса.
|
Изменение ценовых показателей жилой недвижимости на вторичном рынке по районам |
|||
|
Район |
Ценовой показатель на 17 июня, долл. США /кв. м |
Ценовой показатель на 7 июля, долл. США /кв. м |
Темп снижения цен, % |
|
Алмалинский |
2300 |
1700 |
26 |
|
Медеуский |
3000 |
2400 |
20 |
|
Бостандыкский |
2300 |
2200 |
4 |
|
Жетысуский |
2300 |
1700 |
26 |
|
Ауэзовский |
1800 |
1400 |
22 |
|
Турксибский |
1800 |
1500 |
16 |
14.07.2008
Римма ИВАХНИКОВА, www.megapolis.kz