Как считает большинство экспертов, 2008 год будет переломным для Алматы. Рынок жилья южной столицы достигнет «ценового дна» ближе к осени, после чего произойдет стабилизация цен и начнется новый рост. К такому выводу пришли представители Национальной ассоциации риэлторов (НАР) после проведения специального исследования. В данном опросе приняли участие 180 представителей банковского сектора, а также строительных, инвестиционных и консалтинговых компаний страны.
Как считает большинство экспертов, 2008 год будет переломным для Алматы. Рынок жилья южной столицы достигнет «ценового дна» ближе к осени, после чего произойдет стабилизация цен и начнется новый рост. К такому выводу пришли представители Национальной ассоциации риэлторов (НАР) после проведения специального исследования.
В данном опросе приняли участие 180 представителей банковского сектора, а также строительных, инвестиционных и консалтинговых компаний страны. Большинство экспертов (62 процента) считают, что основной причиной падения цен на недвижимость стал ипотечный кризис в США, повлекший за собой нестабильность на мировых рынках капитала, что, в свою очередь, спровоцировало кризис ликвидности казахстанских банков второго уровня (БВУ). Поэтому последние были вынуждены пересмотреть условия выдачи кредитов и увеличить ставки. Специалисты отмечают, что данные факторы незамедлительно сказались на рынке недвижимости, так как большинство строительных компаний, не имея собственных средств, вели строительство за счет кредитов.
17 процентов экспертов в качестве одной из причин изменения ситуации на рынке недвижимости отметили разрыв цен с доходами населения, 10 процентов опрошенных считают, что снижение цен на жилье обусловлено естественным движением рынка к реальной цене. Оставшиеся участники анкетирования в числе факторов, отразившихся на стоимости недвижимости, указали на недостатки Государственной жилищной программы и отсутствие государственного регулирования в секторе строительства, неспособность отечественной банковской системы противостоять кризисам, большой объем инвестиций в недвижимость, а также перенасыщение рынка.
Среди факторов, которые способствовали росту цен на недвижимость, эксперты обозначили отложенный спрос, низкую обеспеченность населения жильем, спекулятивный характер казахстанского рынка, безальтернативность недвижимости как объекта инвестиций на фоне нестабильности на валютных и фондовых рынках, финансирование строительного сектора из средств госбюджета, а также ужесточение законодательства по вопросам долевого участия в строительстве.
44,3 процента экспертов считают, что рынок вторичного жилья города Алматы достигнет «ценового дна» в III квартале 2008 года. Более четверти опрошенных, или 25,9 процента считают, что этот период уже наступил по итогам II квартала этого года. Примерно такова же (22,3 процента) доля тех, кто придерживается мнения, что цены перестанут падать лишь к концу этого года.
По поводу дальнейшей судьбы долгостроев мнения экспертов разошлись. Если представители банковской сферы считают, что число таких объектов составит 10-20 процентов от общего количества строительных площадок, то мнение застройщиков более пессимистично: к этой категории они относят 60-70 процентов строительных объектов. Что касается экспертов инвестиционных компаний, то они склонны предполагать, что недостроенными или сданными в эксплуатацию со значительной задержкой рискуют быть 20-30 процентов объектов.
Мнения разделились и при ответе на вопрос, оправданы ли инвестиции, которые вливаются в строительную отрасль. 41% опрошенных утверждает, что эти инвестиции уже не оправданы, учитывая высокую степень рисков, нестабильную ситуацию на рынке, ожидаемое дальнейшее снижение цен и на этом фоне сократившуюся доходность строительного сектора.
Однако большая часть респондентов, или 52 процента, считают, что нынешний кризис, затронувший сектор недвижимости, является временным. Но не за горами то время, когда рынок выйдет на новый виток цен, а потому, как и прежде, вливания будут возвращаться в увеличенном денежном эквиваленте. Но и в этой группе произошло некоторое разделение, когда речь зашла о сроках роста цен. Одни специалисты считают, что они начнут расти уже в конце 2008 — начале 2009 года, другая часть экспертов склонна считать, что рост цен начнется чуть позднее, через 1,5-2 года.
Очередным аргументом в пользу того, что рынок восстановит былые позиции, служит необходимость некоторых казахстанцев улучшить свои жилищные условия. После того, как цены достигнут реальной отметки, наши соотечественники уже без опасений будут приобретать долгожданные «квадраты», что обеспечит дополнительное вливание капитала в этот сектор.
Специалисты указывают и на отсутствие альтернативы вложения денег. Как известно, фондовый рынок развит слабо, в нем принимают участие только профессиональные игроки. Нерешительные действия властей по оживлению этого рынка и открытию его потенциала для простых казахстанцев пока не приносят ощутимого результата. А потому население для увеличения своих доходов предпочитает становиться банковскими вкладчиками или, если есть такая возможность, покупает квартиры, которые которые затем реализуются по более высокой цене или сдаются в аренду.
Не менее любопытны ответы на вопрос, повысятся ли цены, если условия выдачи ипотечных займов вернутся на докризисный уровень. 24,1 процента экспертов придерживаются мнения, что возврат условий ипотечного кредитования населения увеличит спрос на 50-60 процентов.
Мнения же остальной части респондентов разделились. 13,8 процента аналитиков считают, что доля спроса, зависящая от условий выдачи ипотечных кредитов, составляет 70-80 процентов. Столько же опрошенных оценивают этот уровень в 40-50 процента. Такова же доля специалистов, определивших данный показатель на уровне 20-30 процентов.
Большая часть респондентов, или 52 процента, считают, что нынешний кризис, затронувший сектор недвижимости, является временным. Но не за горами то время, когда рынок выйдет на новый виток цен, а потому, как и прежде, вливания будут возвращаться в увеличенном денежном эквиваленте. Но и в этой группе произошло некоторое разделение, когда речь зашла о сроках роста цен. Одни специалисты считают, что они начнут расти уже в конце 2008 — начале 2009 года, другая часть экспертов склонна считать, что рост цен начнется чуть позднее, через 1,5-2 года.
17,9 процента опрошенных считают, что минимальная цена на рынке жилья в Алматы уже достигнута, составив около 2300 долларов США за 1 кв. м. Другая часть аналитиков предполагает, что снижение цены продолжится практически до конца года, пока не достигнет отметки 1500 долларов. Определяющую же роль в динамике цены будут играть условия ипотечного кредитования БВУ, состояние банковской сферы РК в целом, а также уровень доходов населения.
09.07.2008
Гульдарай Касымова, www.kn.kz