Правительство уже давно сообщало о намерениях внести поправки в Закон «О долевом участии в жилищном строительстве». Он будет внесен в Парламент осенью и принят до конца года. Тем временем Ассоциация финансистов предлагает свой альтернативный законопроект, ужесточающий требования к застройщику и расширяющий контрольные полномочия банков.
Правительство уже давно сообщало о намерениях внести поправки в Закон «О долевом участии в жилищном строительстве». Он будет внесен в Парламент осенью и принят до конца года. Тем временем Ассоциация финансистов предлагает свой альтернативный законопроект, ужесточающий требования к застройщику и расширяющий контрольные полномочия банков.
О необходимости корректировать законодательство о долевом участии начали говорить практически сразу после принятия действующего закона (он начал действовать с 1 января 2007 года). Глубинные недостатки документа выявили разразившиеся скандалы со строителями-махинаторами и ипотечный кризис в США.
В прошлом году Правительство заявило о намерениях подкорректировать документ. Весной нынешнего — доложило об основных запланированных изменениях: увеличение объема собственного капитала стройкомпаний с 12 до 20 процентов от средств, привлеченных по договорам долевого участия, либо обязательное страхование средств дольщиков. Вводится новое обязательное условие для получения разрешения на строительство — застройщик должен иметь не менее трех лет опыта работы и за эти три года обязан построить не менее 100 квартир. (Депутаты, которые в курсе планов Кабмина, моментально отреагировали, заявив, что строительства одного дома на 100 квартир явно недостаточно для имиджа благонадежности компании. Скорее всего, этот пункт будет существенно скорректирован в процессе обсуждения документа в Парламенте.)
Зато, по проекту Правительства, будет ужесточен договор долевого участия, в котором планируется прописать штрафные санкции в части качества.
Ассоциация финансистов Казахстана, сообщившая на минувшей неделе о разработке собственного варианта законопроекта, в своих предложениях затрагивает в основном финансовую часть взаимоотношений дольщиков и стройкомпаний.
Так, Ассоциацией предлагается изменить схему финансирования строительных объектов, что, по мнению финансистов, позволит создать механизм контроля целевого использования средств дольщиков и банков при реализации проектов.
В основе предлагаемой схемы лежит тот же принцип, по которому сегодня «Казына» выделяет средства для окончания ряда объектов с долевым участием: под каждый строительный проект создается отдельная проектная компания со специальным банковским счетом. Деньги долевых участников и кредиты банков будут поступать исключительно на этот счет и расходоваться только на строительство этого объекта.
«Это создаст условия для контроля целевого использования средств дольщиков и кредитных средств банков», — пояснил директор департамента продуктовой поддержки «Казкоммерцбанка» Сергей Мокроусов.
По сути дела, данная схема направлена не только на сохранение денег дольщиков, но и на обеспечение безопасности банковских инвестиций. При сегодняшнем механизме работы связки «Казына» — банки второго уровня (БВУ) — строительные компании государственные средства выделяются не только на окончание определенного жилого комплекса, но и четко по графику монтажно-строительных работ. Если застройщик утвердил график на 1 квартал, предположим, на 100 миллионов тенге, заявив, что на эти деньги и за этот срок будет построено 3 этажа, то и «Казына», оперируя бюджетными деньгами, и банки, разделяющие все риски, четко отслеживают соответствие заявленного реальной картине.
Кроме того, сегодня внедрена и такая схема, при которой средства, не попадая на счета компании, уже могут быть использованы (разумеется, лишь при одобрении банка в качестве заемщика) в виде авансовых платежей за строительные материалы.
Безусловно, для банков такой механизм наиболее безопасен. Однако создание под каждый новый проект отдельной проектной компании, по сути дела, может утяжелить всю схему. И все равно не дает стопроцентной гарантии своевременного (и главное — целевого) использования средств — вопрос в том, кто будет владельцем этой компании. Если БВУ, тогда это может повлечь увеличение банковской маржи и, следовательно, удорожание всего проекта для конечных покупателей. Если же строители, то нет никакой гарантии в «честности» расчетов проектной компании.
Судя по высказываниям представителей Ассоциации финансистов, они предполагают создание проектных компаний именно банками. Мотивируют они это тем, что именно БВУ несут риски и проводят экспертизы проекта. А значит, именно им следует расширить полномочия.
Еще одно принципиальное предложение финансистов касается требований к минимальному размеру капитала для строительных компаний. По большому счету, оно повторяет планируемые Кабмином поправки. (В правительственном варианте документа речь идет о минимальной границе собственного капитала компании для участия в проекте.) «Если строительная компания выходит на рынок с долевым участием, она, по сути дела, продает инвестиционный продукт. Значит, должны существовать определенные требования к этой компании, которые должны быть закреплены законодательно, например, требования к минимальному размеру капитала для обеспечения финансовой устойчивости», — заявил Сергей Мокроусов.
В целом, как характеризуют финансисты свой блок поправок, предлагаемые ими меры помогут в будущем избежать системных проблем, которые бы расшатывали весь сектор жилого строительства и подрывали доверие покупателя к строительным компаниям.
Учитывая, что правительственный вариант поправок в Закон «О долевом участии в жилищном строительстве» уже практически готов, финансистам, скорее всего, придется отстаивать свои предложения уже в Парламенте.
09.07.2008
Нурлан Искаков, www.kn.kz