Константин АПРЕЛЕВ, один из авторов концепции развития рынка недвижимости России, член федеральной межведомственной комиссии по нацпроекту “Доступное жилье”, предрекает Казахстану скорый выход из кризиса на рынке жилья. - Константин Николаевич, как вы оцениваете происходящее сегодня на рынке недвижимости крупнейших городов Казахстана?
Константин АПРЕЛЕВ, один из авторов концепции развития рынка недвижимости России, член федеральной межведомственной комиссии по нацпроекту “Доступное жилье”, предрекает Казахстану скорый выход из кризиса на рынке жилья.
- Константин Николаевич, как вы оцениваете происходящее сегодня на рынке недвижимости крупнейших городов Казахстана?
- Последний серьезный кризис в странах СНГ мы переживали в 1998 году. У вас этот процесс наблюдался несколько позже - в 2004-2007 годах. Поэтому справедливо сравнивать сегодняшнюю ситуацию на рынке Казахстана с Россией 1998 года. Тогда в Москве покупательная способность рубля упала в 4 раза. Цены на жилье опустились на 35 процентов - почти в тех же пределах, что сегодня в Алматы.
Кризис показал: чем больше рынок недвижимости интегрирован в экономику каждого из отдельно взятых городов, тем быстрее он восстанавливается. Если российская и, в частности, московская экономика в 1998-м очень мало зависела от международной, то Казахстан сегодня встроен в мировую финансовую систему.
Но важно также, за какой период времени сама экономика может восстановиться. Серьезных макроэкономических потерь на фоне запредельных цен на нефть, металлы, зерно Казахстан не ощущает. Да, рост ВВП теперь будет не рекордным, а лишь высоким. Вторая составляющая - восстановление возможностей банковской системы, возобновление ипотечного кредитования в прежних объемах.
- Когда же, по вашим оценкам, с нашего рынка уйдет пресловутый кризис?
- Судя по сегодняшним тенденциям, рынок оживет в течение двух лет. То есть к лету следующего, 2009 года покупательский спрос восстановится на 80-100 процентов. Вероятнее всего, рынок вернется к жизни даже раньше, потому что мы говорим о стране с растущей экономикой и большим объемом ресурсов.
- Вопрос, который волнует всех: что будет с ценами?
- Вероятность того, что цены начнут расти уже этой осенью, достаточно высока. Кроме того, процессы, связанные с сокращением объемов строительства, могут привести к тому, что покупательский спрос вернется гораздо раньше.
- В 2000-х годах недвижимость стала объектом спекуляции и повышенного интереса как в Казахстане, так и за рубежом. Почему это стало возможным?
- Недвижимость - это способ сохранить деньги. И даже их приумножить. Рынок ценных бумаг у простого человека вызывает множество вопросов: что стоит за этими бумагами? Что это за бизнес? Как он управляется? Как он развивается? А рынок жилья всем понятен. Всегда есть возможность получить 4-6 процентов годовых от аренды - плюс в среднем 20-процентный рост цен. Налоговое бремя невелико. И потом, будем откровенны: жилищный рынок непрозрачен. Он всегда дает возможность для различных махинаций.
- Для большинства из нас актуален вопрос: разумно ли сегодня держать капитал в деньгах?
- Существует проблема неустойчивости доллара, который девальвирует в среднем на 15 процентов ежегодно, его покупательская способность в СНГ падает на 25 процентов в год. Не вполне понятны и перспективы евро.
Открыть свой бизнес решится не каждый. Депозиты в лучшем случае защищают положенные на них деньги от инфляции, а при ее сегодняшних темпах и этого не происходит.
С другой стороны, что делать с акциями, если они упали в цене? Никакими потребительскими свойствами они не обладают. А недвижимость, даже падая в цене, может приносить какой-то, пусть колеблющийся, но доход. Ведь многие приобретают недвижимость как долгосрочные инвестиции, предназначенные детям.
Наконец, собственное жилье - это психологический показатель успешности человека, фиксация достигнутого им уровня благосостояния. Есть у вас квартира, машина, дача - значит, вы доказали принадлежность к среднему классу. Все названные факторы плюс лояльность законодательства сделали недвижимость объектом массовых инвестиций и спекуляций.
- Наступит ли тот момент, когда инвестиционная привлекательность недвижимости отойдет на второй план?
- Это вполне может произойти, если объемы строительства будут соответствовать покупательскому спросу. Сегодня в Казахстане вводится в эксплуатацию в среднем 0,5 квадратного метра на душу населения в год. По оценкам экспертов, когда этот показатель приблизится к 1 квадратному метру, произойдет насыщение покупательского спроса. Другой фактор - отсутствие налоговых ограничений. Речь идет о реальном, социально-дифференцированном налоге на недвижимость, введение которого в России планируется с 2010 года. Он составит около 2 процентов от рыночной стоимости недвижимости.
- В Казахстане тоже нет такого налога. Что это - просчет властей?
- Пока мы с вами говорим об освоении новых территорий и мотивации местных властей инвестировать средства в их развитие - подключение коммуникаций, развитие транспортной, социальной инфраструктуры, чиновники рассматривают краткосрочные выгоды от продажи земельных участков по максимальной стоимости. А что станет дальше с развитием этих территорий - их мало интересует.
Введение налога на недвижимость, исходя из ее рыночной стоимости, поставило бы все, что происходит на уровне муниципального самоуправления, с головы на ноги. Логика проста: чем больше вы привлекаете инвесторов, чем больше строите объектов недвижимости, чем лучше управляете территорией - тем больше вы получаете денежных средств в виде налогов в бюджет.
- И рост цен на недвижимость эта мера бы сдерживала…
- Скорее, это обеспечило бы предсказуемость развития той или иной территории и гарантированное наполнение местного бюджета. Таким образом можно решить проблемы малых городов, поселков. Где им брать деньги на развитие транспортной, социальной инфраструктуры?
Сейчас с каждого дома взимают одинаковые сборы в рамках самоуправления в жилых поселках. Но дом в полторы тысячи квадратных метров и дом в 200 метров должны нести разные нагрузки в смысле расходов на управление имеющейся социальной инфраструктурой. Налог на рыночную стоимость недвижимости обеспечил бы прозрачность и большую социальную дифференцированность - справедливость, если хотите! Когда мы это поймем, то очень многие проблемы управления территориями компактного проживания отпадут.
- Большинство жилых комплексов, которые сегодня строятся в Казахстане, не будут сданы в срок. Какие механизмы должны быть, на ваш взгляд, задействованы для скорейшего завершения начатых объектов?
- Проблемы долгостроя и обманутых дольщиков полностью не решены и в России. В 2005 году вступил в силу закон о долевом участии, но он не панацея.
Когда застройщик не может довести проект до конца, муниципальная власть, выделявшая землю, вмешивается в этот процесс. Начинается процедура оценки объекта, и на определенных условиях его достройка поручается другому застройщику.
Если финансирования недостаточно, власть дополнительно выделяет застройщику землю. Таков едва ли не единственный способ решения этой социальной проблемы.
Передавать такие объекты госкорпорациям под социальное жилье, как пытаются делать в Казахстане, - сомнительный вариант. Ведь рано или поздно возникнут вопросы по содержанию и финансированию этих домов.
Наиболее целесообразно передавать на конкурсной основе проблемные стройплощадки другому застройщику, которому при необходимости местные власти должны предоставлять дополнительные земельные участки.
Комментарий в тему
Борис ГУЗЕВ, член Ассоциации оценщиков Казахстана, строитель: Рынок - лучший регулятор
- Прогнозировать, когда страна выйдет из строительного кризиса, - занятие неблагодарное. Мы в свое время предупреждали, что рынок недвижимости растет как мыльный пузырь. И вот этот пузырь лопнул. Сейчас должна осесть пена, и только тогда можно будет увидеть какие-то перспективы. На сегодняшнем этапе государственные мужи, заявляя о планах выхода из кризиса, не представляют экономических расчетов и обоснований. Возможно, в Министерстве индустрии и торговли эти расчеты есть, но почему-то они являются тайной. Согласно постановлению Верховного суда РК любое изъятие земель, строительство должно начинаться только после представления бизнес-плана. А у нас этого не делается. Но передача недостроенных объектов госкорпорациям под социальное жилье - это, как мне кажется, попытка нагреть руки. Рынок должен сам все отрегулировать.
09.07.2008
Алексей КОНОВАЛОВ, www.time.kz