Проблема доступного жилья - вопрос болезненный для большинства жителей нашей страны. Ни для кого не секрет, что тысячи казахстанцев мечтают о собственной квартире годами, а каждая четвертая семья проживает в домах, находящихся в ветхом или даже аварийном состоянии. Причина этому известна - высокие цены на недвижимость отнюдь не соответствуют уровню доходов большей части граждан, для которых не только накопить собственные средства, но и даже получить ипотечный кредит - труднодостижимая мечта.
Проблема доступного жилья - вопрос болезненный для большинства жителей нашей страны. Ни для кого не секрет, что тысячи казахстанцев мечтают о собственной квартире годами, а каждая четвертая семья проживает в домах, находящихся в ветхом или даже аварийном состоянии. Причина этому известна - высокие цены на недвижимость отнюдь не соответствуют уровню доходов большей части граждан, для которых не только накопить собственные средства, но и даже получить ипотечный кредит - труднодостижимая мечта.
Увы, но так – ни в одной развитой стране мира собственное жилье никогда не было легкодоступным, для его приобретения в любом случае необходимы накопления, и чем жилье дороже, тем, естественно, срок сбережений выше. Казалось бы, падение цен на недвижимость на отечественном рынке должно было сделать жилье доступнее, но что же на самом деле? На примере карагандинского рынка попробуем это понять.
Для того, чтобы оценить степень доступности жилья в зависимости от района, необходимо произвести анализ распределения средней стоимости (Диаграмма 1). В данном случае эта информация получена из последнего исследования аналитического портала www.kn.kzза 2005-2008 годы.
Диаграмма 1.
Наиболее дорогим в данном случае является, естественно, центр города (порядка 1032 у. е.. за 1 кв. м), и как следствие он – самый недоступный из сегментов рынка. В этом смысле наиболее приемлемым с точки зрения цены и качества являются объекты, расположенные в Майкудуке средней удаленности, где средняя цена квадратного метра жилья составляет порядка 450 у. е. При этом жилье расположенное в малопрестижных микрорайонах 12, 13, 14, 15, 16, где стоимость «квадрата» колеблется от 200 до 350 у. е. в расчет не принимается.
Средняя цена квадратного метра в объектах, расположенных в верхних районах Майкудука (микрорайоны Восток), уже несколько выше – 600.у. е. за 1 кв. м, а на Голубых Прудах 1 кв. м жилья достигает 900 у. е.
При этом стоит отметить, что наиболее доступное жилье (расположенное в Майкудуке средней удаленности) до августа 2007 года росло в цене (в долларовом эквиваленте) опережающими темпами по сравнению с ростом реальных располагаемых доходов населения. Если доходы населения выросли с августа 2006 года по август 2007 на 17,4%, то дешевый сегмент жилья подорожал за этот же период на 118,3% (!), то есть темпом в семь раз превышающий рост доходов! Смена тенденций в августе, вызванная мировым финансовым кризисом привела к тому, что с августа 2007 года по июль 2008 года средняя стоимость «дешевого» жилья сократилась на 36,3%, а среднедушевые реальные доходы увеличились на 13%.
Однако, в динамике с начала года тенденция роста реальных доходов на фоне высоких темпов инфляции сменилась снижением. По данным Управления статистики Карагандинской области с февраля 2008 года по апрель 2008 года реальные доходы населения сократились на 3,73%.
Показатель доступности жилья рассчитывается как отношение стоимости среднестатистической квартиры к среднедушевому доходу и показывает время, которое необходимо среднестатистической семье, чтобы накопить деньги на покупку квартиры либо накопить первоначальный взнос для приобретения жилья по ипотеке.
Для оценки того, какую сумму необходимо накопить для приобретения жилья, следует вычислить средний размер площади квартир (диаграмма 2). Наименьший ее размер зафиксирован в Пришахтинске и Майкудуке и составляет 52,3 и 53,1 кв. м соответственно. При этом средний размер однокомнатных квартир, расположенных в этих районах, еще меньше. В итоге, средняя стоимость наиболее доступной квартиры составляет порядка 24 тысячи долларов.
Диаграмма 2.
Для сравнения квартиры эконом-класса («дешевого» сегмента) в Центре города стоят от 43 тысяч, квартиры «дорогого» сегмента уже 85,5 тысяч. Опять же стоит отметить, что среди самых дорогих (Центр города) квартир есть своя дифференциация. Наиболее дешевые – однокомнатные, где 1 кв. м стоит порядка 1074 у.е.., а самые дорогие – многокомнатные (от 1478 у. е.). В процентном отношении однокомнатные на 37,6% отстоят по цене от многокомнатных.
В других районах по мере снижения средней стоимости сокращается и дифференциация в зависимости от количества комнат. Так, на Юго-Востоке диапазон цен составляет 30,9%, в Майкудуке и Пришахтинске уже 12,4% и 14,3% соответственно. В «дешевом» сегменте жилья Майкудука и Пришахтинска по параметру числа комнат разрыва в стоимости квадратного метра жилья вообще нет. Здесь средняя цена зафиксировалась на уровне 250 у. е. за 1 кв. м.
Общую дифференциацию рынка демонстрирует индекс расслоения, который показывает насколько отстоят друг от друга сегменты «дорогого» и «дешевого» жилья. На диаграмме 3 хорошо видно, что в период роста цен расслоение рынка жилья сокращалось за счет более высоких темпов роста цен в «дешевом» сегменте, начиная же с августа 2007, индекс расслоения увеличился с 1,86 до 2,19. Другими словами сейчас средняя стоимость «дорогого» жилья в 2,19 раз выше стоимости «дешевого».
Диаграмма 3.
Итак, наиболее доступное жилье – это однокомнатные квартиры, расположенные в Майкудуке средней удаленности, цена на которые составляет порядка 15 тысяч долларов. В верхних микрорайонах «дорогого» сегмента Майкудука «однокомнатные» стоят уже около 22 тыс.
Показатель доступности жилья рассчитывается как частное между произведением средней стоимости 1 кв. м жилья, выраженного в тенге на среднюю площадь квартир и разницей между среднедушевым уровнем доходов и прожиточным минимумом, умноженной на число членов домохозяйства.
Кд = (СМ х Sкв) / ((ДСД - ПМ) х N)),
где
СМ – стоимость 1 кв.м. жилья, тг;
S – площадь квартиры, кв.м.;
ДСД – среднедушевой денежный доход, тг.;
ПМ – величина прожиточного минимума, тг.;
N – число членов домохозяйства, чел.
При этом среднедушевой уровень доходов в апреле 2008 года составил 27 538 тенге. в месяц, а прожиточный минимум – 12 874 в месяц. Принималось, что число членов домохозяйств не превышает трех человек. Таким образом,
Кд (июнь 2008 г)=(54 270 * 32,5)/((27538-12874)*3)), Кд=3,4 года
Итак, для накопления необходимой на покупку однокомнатной квартиры в Майкудуке средней удаленности потребуется 3,4 года.. В то же время следует учесть, что все члены семьи в течение этих 3 лет будут жить лишь на уровне прожиточного минимума. Если же семья будет сберегать лишь 30% своего дохода, срок накопления увеличится до 6 лет.
А теперь посчитаем, изменились ли показатели доступности по сравнению с прошлым годом.
Среднедушевой доход в августе 2007 года составлял 24 378 тенге в месяц, прожиточный минимум порядка 11 тысяч, средняя стоимость 1 кв. м наиболее доступного жилья в Майкудуке составляла 643 у.е. По результатам расчетов показатель доступности жилья составил 5,5 лет.
Кд (август 2007 г.)=(80 279 * 32,5)/((24 378 – 11 000)*3)), Кд=5,5 лет
Конечно, следует учесть, что расчет делался, исходя из зафиксированных цен, что в жизни вряд ли реально. В итоге, наиболее приемлемым вариантом оказывается накопление первоначального взноса для приобретения жилья в ипотеку.
Разница в показателях (5,5 лет в августе 2007 и 3,4 года в июле 2008 года) впечатляет и на первый взгляд, кажется, что из-за снижения цен жилье становится доступнее. Однако известно, что пресловутая доступность обеспечивалась до кризиса ипотечным кредитованием. Не секрет, что многие ипотечные программы не предусматривали ни первоначального взноса, ни подтверждения доходов. Таким образом, показатель доступности мог составлять 0,1 (около месяца требовалось на оформление кредита). Получить ипотеку, по сути, мог даже безработный (!). В этом и состоял парадокс: По логике: чем дороже жилье, тем оно недоступнее для граждан, тем выше должен быть срок сбережения и накопления. Такое неадекватно дорогое жилье было неадекватно доступным. К сожалению, это привело к печальным последствиям – качество кредитов каждый месяц ухудшается. Положительным моментом, пожалуй, можно считать то, что зарубежный кризис вовремя (?) заставил банки спохватиться. Подтвердить свою кредитоспособность сегодня сможет далеко не каждый: в обязательном порядке банки требуют подтверждение доходов и наличие первоначального взноса не менее 25%-30% стоимости жилья.
Сегодня для накопления первоначального взноса в размере 30% от стоимости жилья при сбережении 30% доходов семьи потребуется полтора года. Для покупки квартиры в Центре города для этого потребуется уже около 4 лет. При условии, что уровень государственного планирования на данный момент не превышает 3 лет, 4 года тоже оказываются слишком длительным сроком накопления.
В заключение нужно отметить, что показатель доступности жилья равный 3 на практике принято считать нормальным. Исходя из этого, не удивительно, что многие эксперты заговорили о том, что рынок недвижимости приближается к своему адекватному уровню.
08.07.2008
Анна Шацкая, www.kn.kz