Наши банки, похоже, немного оправились от прошлогодних проблем и снова начали активно предлагать ипотеку. Неужели кредит на жилье и правда получить стало гораздо легче? Два года назад ипотеку называли “продуктом для среднего класса”. На самом деле это не так – даже на Западе ипотечные кредиты в той форме, в какой они предоставлялись нашими банками, может позволить себе лишь наиболее обеспеченное меньшинство.
Наши банки, похоже, немного оправились от прошлогодних проблем и снова начали активно предлагать ипотеку. Неужели кредит на жилье и правда получить стало гораздо легче?
Два года назад ипотеку называли “продуктом для среднего класса”. На самом деле это не так – даже на Западе ипотечные кредиты в той форме, в какой они предоставлялись нашими банками, может позволить себе лишь наиболее обеспеченное меньшинство. Остальные предпочитают арендное жилье, различные формы предварительных накоплений либо получают серьезную помощь от государства. Но у них там многое подругому.
Теперь все встало на свои места и у нас. Для получения ипотечного кредита обязательны солидный первый взнос и “белая” зарплата, как минимум вдвое превышающая среднюю по стране. Сами банковские работники советуют: прежде чем решаться на кредит – взвесьте свои возможности!
Огласите всю сумму, пожалуйста!
Взяв ипотечный кредит, вы будете отдавать банку полную стоимость вашего жилья каждые четырепять лет. Деньги банкам теперь нужны для долговых выплат, поэтому и ставки, и условия кредитования, которые предлагаются, вряд ли можно назвать выгодными для заемщика.
Например, крупный банк, владеющий одноименной ипотечной компанией, выдает кредит под 19–20 процентов. Это, так сказать, “базовая часть” его цены. Сразу после выдачи денег с вас возьмут еще 1,5 процента от суммы кредита “за рассмотрение”, 0,5 процента – “за организацию”, 1 процент – “за обналичивание”. Кроме того, ежегодно банк будет “стричь” 0,5 процента “за ведение ссудного счета”. Придется также потратиться на страхование покупаемой недвижимости и страхование жизни заемщика. Первоначальный взнос составит не менее трети необходимой суммы. После всех выплат по кредиту от вашей “белой” зарплаты на каждого члена семьи еще должно остаться как минимум по 16 тысяч тенге. Максимальный срок кредита не превышает 10 лет.
Другой банк, чтобы не пугать клиента большим процентом, разработал хитрую схему. Кредит на 10 лет тут предлагают всего за 14 процентов годовых. Комиссионный сбор тоже только один – 0,015 процента за ведение ссудного счета. Треть стоимости жилья вы должны внести сами. Но в подтверждение ваших намерений еще 15 процентов суммы займа надо положить на специальный депозитный счет в банке. Эти деньги будут направлены на погашение вашего займа вместе с последним платежом, то есть через 10 лет. Но процентов на этот депозит банк вам платить не будет, чем и возместит свою “невысокую” кредитную ставку. Кроме того, требуется подтверждение дохода, от которого после выплаты всех долгов должно остаться не менее 22 тысяч тенге для вас лично и по 10 тысяч – на каждого члена семьи.
Третий банк, занимавший за рубежом меньше, чем другие, предлагает ипотеку минимум под 15,5 процента годовых. Кредит дается сроком до 20 лет. За выдачу денег наличными банк возьмет 1 процент от суммы, за оформление – 0,65 процента. Примерно 0,7 процента от суммы займа надо будет ежегодно вносить в качестве страховых выплат. Кроме того, потребуется оплатить стоимость оценки недвижимости. Взяв 30 тысяч долларов сроком на 10 лет, вы будете отдавать банку около 500 долларов ежемесячно.
Одна квартира по цене трех
В менее крупных банках ипотека стоит еще дороже – тут придется отдать цену квартиры за каждые три года пользования кредитом. Похоже, некоторые из банков предлагают ипотечные кредиты только для “полноты ассортимента” своих продуктов. Проценты у них еще выше, с учетом всех платежей и расходов они достигают 25–30 и более процентов годовых. Разнообразные комиссии у них также обычно больше, чем у крупных игроков. Сумма кредита часто ограничивается 100–150 тысячами долларов, а максимальный срок не превышает 10 лет. Кредитный менеджер одного из средних банков нам рассчитал, что ежемесячный платеж по кредиту в 40 тысяч долларов, взятому на 10 лет, составит более 800 долларов. При этом требования к заемщику тут жестче, чем у более крупных конкурентов. Например, остаток с дохода (конечно же, подтвержденного) в расчете на семью из двух человек должен быть не менее 70 тысяч тенге.
Иностранцы просят меньше
Несмотря на высокие цены и слабый спрос, конкуренция на рынке ипотечных кредитов нарастает. Серьезные преимущества в ней имеют иностранные игроки, пришедшие на наш рынок относительно недавно. У них в отличие от наших банков нет огромных долгов, зато есть деньги, большие и относительно дешевые. Поэтому нет ничего удивительного в том, что реальная процентная ставка по кредитам у “чужеземцев” чуть ниже, а условия кредитования несколько мягче. Базовая цена кредита составит от 15,5 до 19 процентов годовых. К ней придется добавить расходы на обналичивание (примерно 1 процент) и страхование. Размер первоначального взноса также немного меньше, чем в казахстанских банках, – от 20 процентов. На погашение кредита должно уходить не более 70 процентов заработка. Если подтвержденного дохода не хватает, то банк позволяет привлечь до двух созаемщиков.
Дешево, но трудно
Государство предлагает свою помощь – через Жилстройсбербанк. Цена кредита в этом банке ниже, чем у всех остальных игроков ипотечного рынка. Однако и условия выставляются жестче – заемщику потребуется копить средства от 3 до 5 лет, а также предоставить залог на сумму займа. Правда, можно и не ждать – банк предоставляет так называемые предварительные и промежуточные займы, деньги по которым можно получить сразу. Эффективная ставка с учетом всех дополнительных платежей и комиссий даже по предварительному займу (без периода накопления) составит от 10,2 до 12 процентов. Накопив половину суммы, заемщик может получить недостающую часть суммы под невероятную для нашего рынка ставку в 5 процентов годовых. В 2006–2007 гг. банк работал по еще более выгодным условиям – для получения кредита требовалось накопить лишь 25 процентов суммы. Однако затем было принято решение отказаться от этого плана сбережений как не очень выгодного для банка. Теперь уже открытые накопительные счета по этой программе даже стали предметом перепродажи.
Как уже говорилось, к вопросам залогового обеспечения госбанк относится ну очень придирчиво. Приобретаемой недвижимости, по его мнению, недостаточно для покрытия возможных рисков, поэтому банк требует дополнительный залог.
Обеднели на миллиард
В мае Нацбанк сообщил о снижении объема депозитных вкладов населения в банках второго уровня. Объем вкладов уменьшился менее чем на миллиард тенге – это меньше процента от их общего объема. Вроде бы немного, но последний раз такое снижение наблюдалось прошлой осенью. А до этого, с 2001 года, вклады непрерывно росли. Судя по всему, конкурировать на рынке кредитования с государством и иностранцами отечественным коммерческим банкам в ближайшем будущем будет сложнее. Сегодня депозиты для них – практически единственный источник привлечения средств.
Россиянам кредит не по карману
Ипотека в России несколько дешевле казахстанской – ставки по кредитам составляют 12–15 процентов годовых. Еще в 2004–2007 годах объемы ипотечных кредитов росли на 80–100 процентов ежегодно. Но сегодня эксперты говорят о кризисе системы – в первом полугодии 2008 года за кредитами в банк пришло на 25 процентов меньше желающих, чем во второй половине 2007го. Тем не менее, по мнению экспертов, при нынешнем уровне доходов и цен на недвижимость покупку квартиры по ипотечной программе могут себе позволить лишь 1,5 процента населения.
Заметив падение спроса, российские банкиры решили с выгодой для себя использовать опыт Германии и Казахстана. В июне Ассоциация российских региональных банков обратилась в Кремль с предложением создать в коммерческих банках систему сберегательных счетов, на которых жители бы накапливали свои деньги. Банкиры предложили властям взять на себя гарантию по сохранности этих вкладов. Похожая система действует во Франции, где также нет специального жилищного госбанка. Французы, как и казахстанцы, помимо низкого процента получают на свой накопительный вклад премию от государства.
Ипотека понемецки
Почти все квартиры в Германии приобретаются в кредит. Деньги средний гражданин Германии достает из нескольких источников: 55 процентов стоимости жилья он получает в виде кредита, предоставляемого ипотечным или сберегательным банком. Еще 20 процентов финансируется стройсберкассами, 5 процентов приходится брать в банке под переменную процентную ставку. Оставшиеся 20 процентов (обычно это 30–40 тысяч евро) заемщик должен предоставить сам.
Каждый четвертый немец заключает специальный строительнонакопительный договор. Затем, накопив 40–50 процентов нужной суммы, человек берет оставшуюся часть в кредит под 2 процента (в банке – 4–5 процентов).
Все покупатели жилья, общий доход которых за год подачи заявления и за предшествующий год не превысил 70 000 евро для одиноких и 140 000 евро для семейных, получают дотацию от государства. Ее размер составляет 1250 евро в год и 10 000 евро за все 8 лет. Семья с двумя детьми за 8 лет в общей сложности получает от государства безвозмездную помощь в размере 22 800 евро.
Жилье в Германии дешевле, чем в большинстве стран Европы. В Берлине и Мюнхене квадратный метр стоит от 2 до 4 тысяч евро, в менее крупных городах его цена редко превышает 1–2 тысячи евро.
27.06.2008
Иван ВОЙЦЕХОВСКИЙ, www.caravan.kz