Решив продать или купить квартиру, человек подчас оказывается без крыши над головой и без денег. О том, как не стать жертвой квартирных мошенников, рассказывает специалист по оформлению недвижимости Земфира МАКАЕВА. - Верно ли, что больше всего шансов лохануться, если сделка совершается по доверенности?
Решив продать или купить квартиру, человек подчас оказывается без крыши над головой и без денег. О том, как не стать жертвой квартирных мошенников, рассказывает специалист по оформлению недвижимости Земфира МАКАЕВА.
- Верно ли, что больше всего шансов лохануться, если сделка совершается по доверенности?
- Сама по себе доверенность ни в чем не виновата. Довольно распространенная ситуация: человек срочно продает квартиру в связи с выездом на постоянное место жительства в ближнее или дальнее зарубежье.
Был случай в моей практике: молодая женщина заняла три тысячи долларов под залог своей квартиры. Жилье, кстати, в то время столько и стоило. Так вот, дала она кредитору документы на квартиру и доверенность на ее продажу - на тот случай, если деньги вернуть не сможет. И действительно - не смогла. Кредитор, не дождавшись возврата денег, переоформил квартиру на своего родственника.
Опомнилась дама спустя пять лет, когда квартиры взлетели в цене до 80 тысяч долларов и более. И говорит: я отменяю эту доверенность, вот вам ваши три тысячи, отдавайте мое имущество! Дело осложнялось тем, что к тому времени, когда дама подала в суд, квартира уже шесть раз поменяла хозяев!
В итоге суд признал право собственности за покупателем этой квартиры, но так, увы, не всегда бывает. Если бы Фемида удовлетворила иск, шесть законопослушных граждан оказались бы в пролете, причем последнего просто выставили бы на улицу. Поэтому я никому из своих клиентов не рекомендую иметь дело с доверенностями.
- Верно ли, что с жильем, которое в течение года перепродавалось более двух раз, не все в порядке с точки зрения закона? Первоначальная сделка криминальная, а чем больше собственников сменится, тем сложнее будет отыскать концы...
- Это действительно так, но криминал - не единственная причина частых перепродаж. В период стремительного дорожания недвижимости многие зарабатывали на перепродажах, и в этом нет ничего противозаконного. Что касается случая, о котором я говорю, - там просто хронически протекал потолок.
- Можно ли узнать в Центре недвижимости, сколько раз переходило из рук в руки жилье, которое я хочу купить?
- Официально вам этого никто не скажет. Хотя, если очень сильно постараться...
- А если продавец предлагает указать в договоре сумму значительно меньше реальной?
- Это должно вас насторожить! Если у квартиры криминальное прошлое и дело дойдет до суда, чем вы докажете, что заплатили не 50 тысяч, а вдвое больше? И получите назад ровно столько, сколько указано в документах!
- В связи с неплатежеспособностью клиентов, взявших кредиты, банки выставляют их залоговое имущество на торги. Насколько опасно покупать такую квартиру?
- Здесь риск практически полностью исключен. Юристы банков, как правило, скрупулезно проверяют эту недвижимость. Для покупателя проблемы могут возникнуть, если бывший собственник, он же должник, откажется освобождать жилплощадь. Помогут ли судебные исполнители выставить его из квартиры - большой вопрос.
Что касается должника, то он в случае продажи банком его квартиры сильно пролетает. Банк ведь не станет заламывать цену, ему бы свое вернуть. Так что здесь выгоднее самому подыскать покупателя.
- Жертвами квартирных мошенников все чаще становятся пожилые люди...
- Причем одинокие. Схема здесь используется простейшая. Пенсии мизерные, и старики, чтобы как-то сводить концы с концами, сдают жилье квартирантам, а те играют на доверии. Однажды говорят: ох, что-то пенсия у вас маленькая, а в газетах вон пишут - один себе прибавку выбил, другой, третий... Аксакал только вздыхает: не с его здоровьем по инстанциям ходить. Не переживайте, говорят ему, мы сами за вас походим, вы только доверенность подпишите!
Но шрифты в этих документах такие мелкие, текст так плотно сбит, что прочесть его до конца и молодым глазам не под силу. Обычно старики подписывают бумагу, едва осилив первый абзац. Но доверенность-то - не на пенсионные хлопоты, а на восстановление якобы потерянных документов на дом или его продажу.
- Но если человек жив, здоров и действительно собирается продать или купить недвижимость?
- Ни в коем случае не соглашайтесь на продажу квартиры в рассрочку и не отдавайте покупателю ключи от дома, пока он не заплатит вам всю оговоренную сумму! Ну а при покупке правило номер один - обязательно посмотреть квартиру и документы.
- Квартира и документы - в порядке, но хозяйка, молодая женщина, говорит, что у нее есть муж, который уже полгода находится за решеткой, и она с ним разводится...
- Если квартира числится за осужденным, должна быть доверенность из мест лишения свободы на продажу квартиры. Если за его женой, та должна представить заявление мужа, заверенное начальником исправучреждения. А вообще мой вам добрый совет: не связывайтесь с такой квартирой!
Кстати, хозяйка вполне может сказать, что она не замужем. Как проверить правдивость ее слов, если в наших удостоверениях личности нет отметок о семейном положении? База данных загсов теоретически есть, но на практике ничего не выяснишь, не зная, где и когда состоялась регистрация. Нотариус же только заверяет документы, но не проверяет их.
Приходит к нему женщина с животиком, он спрашивает: “Вы замужем?” - “Нет!”. В конце концов, это ее личное дело... Написала заявление о том, что в браке не состоит, и сделку оформили. А через год объявился муж, который, оказывается, был в столице на заработках, и вернул квартиру через суд.
Настоятельно советую не рисковать с покупкой квартиры, если ее хозяин по всем признакам любит выпить. Нет никакой гарантии, что после того, как сделка между вами состоится, он не заявит, что вы его подпоили и облапошили. Или что не появится какой-нибудь родственник, который заявит, что этому гражданину достаточно пробку понюхать, и он любой документ подмахнет, не читая.
- Вообще кто больше рискует: продавец или покупатель недвижимости?
- Как правило - покупатель.
- Ваш совет “на посошок”?
- При покупке квартиры или дома обязательно возьмите с продавца расписку в том, что деньги за едвижимость ему уплачены полностью, никаких претензий к вам он не имеет и обязуется освободить жилье до конкретной даты.
26.06.2008
Анатолий НИКОЛЬСКИЙ, www.time.kz