Цена и оценка — в чем разница этих двух экономических понятий? Увы, в условиях нашего пиратского рынка они теряют свою системную сущность, становясь средством манипулирования сознанием продавца-покупателя. Экономика неотделима от социума, и массовый невроз оказывает на нее необыкновенно мощное воздействие. Еще в период приватизации в Казахстане появилась такая профессия — оценщик.
Цена и оценка — в чем разница этих двух экономических понятий? Увы, в условиях нашего пиратского рынка они теряют свою системную сущность, становясь средством манипулирования сознанием продавца-покупателя. Экономика неотделима от социума, и массовый невроз оказывает на нее необыкновенно мощное воздействие.
Еще в период приватизации в Казахстане появилась такая профессия — оценщик. Если раньше объектом их деятельности служили в основном драгоценности, украшения, антиквариат и автомобили, то с момента, когда большинство наших граждан получили в вожделенную собственность жилье, оценка стала неотъемлемой частью рынка.
До сих пор оценка выполняла двоякую роль. С одной стороны оценщики информировали рынок о ситуации с недвижимостью, с другой — банки о платежеспособности возможного заемщика. Для рядовых потребителей оценщик был своеобразным проводником в мир банковских кредитов. Эдакий Вергилий в банковском аду. Увы, все продается и все покупается. «Независимость» — тоже. Поэтому, обращаясь к оценщику, имейте в виду, что его подчас меньше всего интересует реальная цена вашей квартиры, а более всего — процент за его услуги. Как ни верти, но не нам тягаться с банками в платежеспособности.
«Двуликий Янус»
Вы идете за кредитом в банк. Залог? Разумеется, квартира. Вам вежливо объяснят, на каких условиях вы можете получить кредит, и, как бы невзначай, предложат обратиться к оценщику. Все, вы «попали».
Убеленный сединами господин дотошно расспросит вас о дате постройки дома, соседях, состоянии водопровода-канализации, а затем внушит вам веру в возможность получения жирного банковского кредита. И вы с удовольствием раскошелитесь и накинете сумму, чуть больше запрашиваемой, только лишь за то, чтобы он чуть-чуть преувеличил реальную стоимость вашей «халупы».
Каково же будет ваше разочарование в банке, когда залоговую стоимость квартиры, предоставляемой вами банку, снизят ровно на одну треть. А то и больше.
— Сегодня каждый банк имеет несколько аффилированных компаний, которые предоставляют ему услуги оценки, — считает член Казахстанской ассоциации оценщиков Наталья Удолатий. — И когда клиент приходит с пусть даже достаточно грамотной оценкой, которую ему делали на стороне, банк просто ее не принимает. Он подключает своих специалистов, которые найдут в вашей оценке кучу ошибок, начнут придираться вплоть до запятых! И в конечном итоге вы будете вынуждены заказать оценку в самом банке. А их оценка снижает рыночную стоимость недвижимости до 30-40 процентов.
Увы, обращение к независимому от банка оценщику тоже не убережет вас от прокола. Довольно часто оценщики не афишируют свои контакты с банкирами. Ходят слухи о некоей единой базе данных, которую питают информацией именно «независимые эксперты». «Ласковое теля двух маток сосет» — кто ж откажется от приработка на стороне. Не стоит обманываться — оценщик никогда не станет работать в вашу пользу. В идеале его обязанность — показать вам и банку реальную стоимость вашего имущества. А реальная сильно отличается от рыночной.
От какой «печки» плясать?
Какой методикой пользуются оценщики? Над этим вопросом ломают голову и сами банкиры, и их клиенты, и даже государство. Было время, когда Минюст попытался выработать единые стандарты оценок, но юристам основательно запудрили мозги практики своего дела. Впрочем, Министерство юстиции, ставя вопрос об единых требованиях, руководствовалось совсем другими интересами. Акимы неоднократно обращались к юридическому ведомству с просьбой «обуздать» оценщиков, так как стоимость сносимого жилья после их контактов с его владельцами возрастала кратно. Соответственно росли и требования, выставляемые хозяевами домов, и суммы компенсации, выплачиваемые им из бюджета.
На самом деле, как только государство заявляет о намерении снести жилье, рынок мгновенно отвечает на это увеличением цен. Маленькая сараюшка-развалюшка немедленно объявляется сказочным тадж-махалом. А как быть, если появился спрос? Адекватно растет и предложение.
«Ножницы» между спросом и предложением служат источником большинства людских трагедий, разыгравшихся в столице. Как объяснить владельцу дома, что реальная оценка включает в себя все — и дату постройки дома, и состояние электропроводки, и даже техническую исправность бойлера в подвале? А при таком раскладе квартира в панельном доме «ленинградского» проекта, возведенном в 1963 году, никак не может стоить двести тысяч долларов! Хоть об стену бейся головой, никак! Но ажиотажный спрос и пресловутый «синдром спекулятивных ожиданий», в атмосфере которого мы живем последние десять лет, кружат нам головы бриллиантовым дымом грез о скором обогащении. Естественно, что, как только исчезнет эта спекулятивная составляющая, цены на квартиры нормализуются, то есть станут адекватными доходам населения. Но как скоро это произойдет? Будем откровенны: пока квартиры служат объектом вложения капитала, нажитого… ну, скажем, не совсем правильно… не видать нам дешевых квартир. И оценщик здесь категорически ни при чем.
Цена квартиры — цена жизни
Дело банка — зарабатывать на клиенте, этот финансовый институт вообще не благотворительный фонд. Возжелавший заработать на банке пусть трижды помолится, прежде чем открыть его двери. Кому нужны «карманные» оценщики? В первую очередь, как это уже писалось выше, акимам и их коммунальным предприятиям. Но и у банков свои проблемы.
Знакомый сотрудник одного такого учреждения жаловался нам недавно: «Хоть убейте, не можем реализовать заложенные квартиры! Уже и за полцены желающим предлагаем, только если сами возьмут на себя проблему с выселением должника». И вот это действительно проблема. Судебные процессы о принудительном выселении длятся годами. У каждого банка есть целые библиотеки с толстыми томами судебно-процессуальной переписки.
Сегодня банки уже действуют через фирмы по скупке долгов. Некоторые из них носят откровенно полукриминальный характер. А что еще делать остается? Рассчитывать на хилые бицепсы судебных исполнителей уже не приходится.
У банкиров серьезные проблемы. Кредиты выдавались в период ажиотажного спроса на жилье. А ныне его ликвидность значительно «похудела». Что делать? Сбрасывать все заложенное одномоментно? Но тогда «каскадный сброс» поневоле спровоцирует еще большее падение цен, а рынок (и партнеры по рынку!) такого не прощают. Сам себя и накажешь. Так что сейчас банкиры дозированно распродают заложенное жилье, втайне надеясь на повышение цен.
Оценщик — от слова «цена»
И вот в этой ситуации на горизонте забрезжил образ по-настоящему независимого оценщика. Твердого, как скала, и принципиального, как Павлик Морозов, не завышающего цену квартир, желая получить побольше от клиента, и не занижающего в угоду банкам.
Но, похоже, сегодня профессия оценщика становится «вымирающей». Причина? Резко упал объем сделок купли-продажи. Неделя-две — и цены на недвижимость ползут вниз. Однако и это нам на пользу. Кризис рынка недвижимости отсеет тех оценщиков, кто не отличался должным профессионализмом и принципиальностью.
— Сегодня в Казахстане работают около трех тысяч специалистов по оценке недвижимости, — рассказывает Наталья Удолатий. — Из них, я думаю, около 500 человек — это профессионалы, достаточно независимые и от банков, и от соблазна взяток.
Другой вопрос, готово ли общество к появлению профессионального оценщика? Мы никак не можем расстаться с иллюзорными мечтами в одночасье разбогатеть. А цены падают.
С точки зрения оценщиков, в Алматы цены на вторичное жилье упадут не менее чем до 1000 долларов за квадратный метр. Жилье на первичном рынке будет стоить не менее 2–2,5 тысячи долларов за квадрат (учитывая стоимость импортных строительных материалов). С землей все сложнее. Сейчас стоимость одной сотки в Алматы земли равна 40 тысячам долларов. Но это южная столица, где всегда ощущался недостаток земли.
В Астане ситуация складывается так, что цены на жилье в новостройках падают в связи с давящим на рынок объемом незавершенного строительства. Попытка удержать их на плаву (и даже обещание массовой покупки со стороны нацкомпаний) пока не увенчалась успехом. Резко упал спрос. Рынок выжидает. На вторичном рынке жилья цены ежедневно падают, примерно по пять долларов за квадрат. Зато медленно, но верно растет спрос на землю в пригородах. В соседней со столицей Ильинке уже практически нет свободных участков — все скуплено на год вперед. Рынок структуризируется и сегментируется. И первый провозвестник этого — столичный потребитель, осознавший, что лучше жить как в Москве — работать в столице, а проживать в пригороде.
25.06.2008
Алексей Банцикин, www.kn.kz