Уже не первую неделю средствами массовой информации активно обсуждаются предположения о возможном обвале стоимости на недвижимость.
Уже не первую неделю средствами массовой информации активно обсуждаются предположения о возможном обвале стоимости на недвижимость. По этому поводу существует много высказываний, но большинство мнений формируют уверенность в том, что цена будет увеличиваться. Искусственно созданный «режим ожидания» более выгодного момента для покупки недвижимости может привести только к одному результату – созданию иллюзии возможности приобретения дешевого жилья.
Бурный ажиотаж в прессе о возможном дефолте рынка недвижимости в развитых странах с нормально функционирующим фондовым рынком привел бы, как минимум, к стагнации цен. У нас же ситуация совершенно иная – парадокс, но стоимость квадратного метра продолжает увеличиваться. Заинтересованных в снижении стоимости жилья лиц, а именно потенциальных покупателей жилых площадей, совершенно не интересует, что же именно послужит причиной падения – перегрев строительной отрасли или результат теории существующего заговора между крупными игроками рынка. Главное, что есть слухи, а как говорится, дыма без огня не бывает…
Точка раздора
Масло в огонь добавляет еще и то, что многие проводят прямую аналогию между казахстанским и российским строительными рынками. Поэтому для сложившейся ситуации в республике авторитетное значение имеет город Москва, где обстановку с жильем спокойной назвать нельзя.
Темпы роста цен на недвижимость в России неуклонно замедляются. Эксперты сходятся во мнении, что замедление прироста стоимости квадратного метра продлится и далее, но как долго это будет, никто сказать точно не может. Совсем недавно большинство российских риелторов не замечали перемен в поведении рынка, сейчас же неохотно приходится соглашаться со всем происходящим. Причиной подобных изменений послужил стремительно падающий спрос, который долгое время являлся главным критерием стремительного роста цен. Стоит отметить, что российская столица опережает в своем развитии Казахстан на три-четыре года.
Из вышесказанного можно сделать вывод: немаловажный фактор в развитии ситуации на казахстанском рынке недвижимости – как поведет себя спрос. На отечественном рынке обстановка такова, что реального снижения цен можно достигнуть только благодаря масштабному увеличению предложения. Кроме того, цифры говорят сами за себя – на сегодняшний день спрос превышает предложения в среднем на 40%. Жилой фонд Алматы примерно равен 20 миллионам кв. м. На каждого жителя приходится 18 кв. м жилья, в перспективе этот показатель планируется довести до 25 кв. м. А дефицит жилищного фонда составляет более 20 миллионов кв. м.
Земля в законе
Государственная политика может как способствовать увеличению цен на недвижимость, так и, напротив, оказывать содействие в их стабилизации. Строительный рынок на протяжении многих лет играет роль локомотива, который тянет за собой всю экономику государства, поэтому он не может рухнуть в одночасье. Естественно, что ни одно исполнительное ведомство в подобном стечении обстоятельств не заинтересовано и делает все возможное для поддержания положительной ситуации на рынке.
Несколько недель назад заместитель акима Алматы Яков Заяц сделал официальное заявление о том, что в южной столице больше не будет разрешаться строительство зданий выше 16 этажей. Разумеется, это нововведение приведет к тому, что девелоперы, осуществляющие проекты на территории Алматы, должны будут пересмотреть свои планы и скорректировать затраты. Не исключено, что строительные компании для погашения своих непредвиденных расходов, так сказать за «неустойку», вынуждены будут поднять стоимость квадратного метра. Только за первый квартал 2007 года увеличение среднерыночной стоимости уже составило 35%. За март этого года, по сравнению с аналогичным периодом 2006 года, цены на рынке жилой недвижимости возросли в 1,4-1,7 раза.
На совещании, посвященном обсуждению перспектив развития крупнейшего мегаполиса страны и его проблемам, премьер-министр Карим Масимов сделал заявление о временном прекращении продажи земель под строительство до особого распоряжения.
Министерству юстиции поручено провести проверку нормативно-правовых актов, регулирующих вопросы предоставления земельных участков под строительство.
«Прокуратуре необходимо проверить, как и за какие деньги передавались земли в последнее время», – заключил премьер-министр. По сообщению акима Алматы Имангали Тасмагамбетова, «свободных земельных участков в городе практически нет, за исключением тех, которые находятся в инвестиционно непривлекательной зоне. На те, что остались, объявлен мораторий. Они будут переданы структурам, которые займутся реализацией стратегических экономических проектов, утвержденных правительством». Все коммерческие земли в городе и области, где имеется возможность будущего строительства, должны быть переданы специально созданной социально-предпринимательской корпорации «Жетісу».
Все вышеперечисленные изменения в скором будущем должны сыграть на повышение цен на недвижимость, так как стоимость земельного участка занимает значительную часть расходов и влияет на себестоимость жилых площадей.
«Спасательный круг» для цен
В соответствии с реализацией Генерального плана развития города на период до 2020 года предусмотрен массовый снос жилья, что, по мнению экспертов, будет способствовать тренду цен. Люди, проживающие в верхней части города, в качестве компенсации получают солидные суммы и становятся своего рода «миллионерами». На эти деньги будет покупаться другое жилье, что и приведет к подогреву спроса. Конечно, эта ситуация не может длиться вечно, но пока идет процесс реализации плана реконструкции города, подобная тенденция будет сохраняться.
Динамичный рост экономики страны приводит к увеличению доходов частных и государственных структур. Следовательно, образовывается денежная масса, которую необходимо размещать на других рынках, приносящих определенный доход. Неразвитость фондового рынка в Казахстане влечет за собой отсутствие достойных альтернативных вариантов инвестирования. Вложение средств в недвижимость на данный момент является наиболее привлекательным инвестиционным инструментом.
С другой стороны, государственные структуры заинтересованы в развитии отечественного фондового рынка. Несмотря на то, что за прошедший год часть сделок на рынке ценных бумаг заключена с участием физических лиц, фондовый рынок является недостаточно развитым для того, чтобы привлечь на свою сторону значительное количество инвесторов, специализирующихся на недвижимости. Поэтому как бы не велико было желание потенциальных покупателей жилых площадей верить в снижение цен, большинство аналитиков сходится во мнении, что особых предпосылок для кризиса отечественного строительного рынка не наблюдается.
11.05.2007
Диляра САДВАКАСОВА, www.liter.kz