Не мы такие - жизнь такая! Это меткое выражение как нельзя более точно характеризует ситуацию на рынке жилья. В Астане начался массовый отток дольщиков по уже состоявшимся договорам долевого участия, причем даже по жилью высокой степени готовности. Юристы считают, что дольщики пошли в суды, поскольку боятся потерять и квартиру, и деньги. Но беда в том, что даже победа в суде не гарантирует им возврата ранее вложенных средств.
Дольщики в массовом порядке расторгают договоры долевого участия
Не мы такие - жизнь такая! Это меткое выражение как нельзя более точно характеризует ситуацию на рынке жилья. В Астане начался массовый отток дольщиков по уже состоявшимся договорам долевого участия, причем даже по жилью высокой степени готовности. Юристы считают, что дольщики пошли в суды, поскольку боятся потерять и квартиру, и деньги. Но беда в том, что даже победа в суде не гарантирует им возврата ранее вложенных средств.
Тем, что большинство застройщиков не соблюдает сроки окончания строительства, уже никого не удивишь. Но теперь дольщики все чаще стали требовать в исковых заявлениях не компенсации неустойки за просрочку сдачи дома, а расторжения договора долевого участия. Количество исков обманутых соинвесторов растет в геометрической прогрессии.
В первом квартале 2008 года судьи рассмотрели всего 18 гражданских дел по искам дольщиков к строительным компаниям, по 14 из них удовлетворив требования на сумму 45 млн 777 тыс. тенге. По состоянию на 12 июня судами рассмотрено уже 81 гражданское дело, удовлетворены 49 исков дольщиков. При этом в производстве районных судов Астаны в настоящее время находится еще 117 гражданских дел по искам соинвесторов, и их количество продолжает расти. Для сравнения: за весь 2007 год суды Астаны вынесли 43 решения по гражданским делам по искам дольщиков к строительным компаниям. Теперь такое количество заявлений поступает каждую неделю. Только в Алматинском районе на прошлой неделе было подано 29 «свежих» исков. И если раньше дольщики требовали от строительных компаний возмещения расходов, связанных с нарушением сроков сдачи объектов в эксплуатацию, и неустойки, предусмотренной договором, то теперь 60% заявителей стремятся окончательно и бесповоротно расторгнуть долевой договор. Еще 12% стремятся избавиться от проблемной недвижимости, переуступив ее третьим лицам.
- Заключив договоры долевого участия, многие дольщики позднее испытывают серьезные финансовые затруднения. Чтобы отдать накопившиеся долги, они находят для своей строящейся квартиры нового собственника. Заключают с ним договор цессии, уступают ему право требования, - поясняет старший прокурор управления прокуратуры Астаны Бахытгуль Канкулова.
Противостояние дольщиков и застройщиков с каждым днем приобретает все более принципиальный характер. Договориться в суде стороны, как правило, не могут. Из 81 рассмотренного в этом году иска лишь по 6 заключено мировое соглашение, после чего люди отозвали свои иски и дали застройщикам еще один шанс.
Юристы отмечают еще один немаловажный аспект. Исков могло быть гораздо больше, если бы отстаивание своих законных прав не обходилось так дорого. В Казахстане к дольщикам относятся как к полноценным участникам экономического процесса. Как к партнерам строительных фирм, которые обязаны нести всю полноту ответственности за свое участие в рыночном процессе. Поэтому, прежде чем рассматривать такие дела, суды взыскивают с дольщиков, как с физических лиц, немалую госпошлину - 1% от суммы иска с носа. Другими словами, если строящаяся квартира обошлась дольщику в 7 млн тенге, то только за рассмотрение иска ему придется выложить 70 тысяч. Защита прав в апелляционной инстанции обойдется истцу еще в 35 тысяч тенге. Если прибавить к этим затратам гонорар адвоката, становится понятным, почему соинвесторы, как правило, не обжалуют решения суда первой инстанции. Далеко не все дольщики, скитающиеся по съемным углам, могут позволить себе такие затраты.
Более того, даже выплатив внушительную сумму и добившись справедливости в суде, не все дольщики могут взыскать со строительной компании свои кровные. Нет, застройщики платить не отказываются. Просят дать им отсрочку, ссылаясь на строительный кризис. Судоисполнители же сбились с ног, пытаясь найти хоть какие-то активы компаний, кроме «незавершенки», чтобы выставить их на торги. Пока ни одно из судебных решений по искам дольщиков, вынесенных в этом году, исполнить так и не удалось.
В то же время строительные компании не могут начать возврат долевых денег за счет кредитов, направляемых Правительством на финансирование строительно-монтажных работ. Это поставит под сомнение вероятность завершения строительства и передачи квартир тем дольщикам, которые еще ждут своих квартир. Так что возвращение долевых выплат оказалось под большим вопросом.
Отметим, что далеко не все дольщики доходят до суда. Большинство пытаются взыскать деньги с застройщика полюбовно. Но и им не позавидуешь. К примеру, во вторник дольщиков «порадовал» глава ТОО «Альянсстройинвест» Ринат Найманов.
- Сейчас у нас на расторжение договоров подало 674 дольщика. Из них 500 по объекту «Лесная поляна». Осенью по достигнутой договоренности мы начнем разговор о том, чтобы банк профинансировал нас единым пулом. Сумму в пределах 1,5 млрд тенге нам выделит банк. До конца года мы вернем деньги тем, кто расторг с нами договор. Я предлагаю вам полгода потерпеть.
Сами дольщики, продолжая от безысходности расторгать договоры, в итоге лишаются квартир. Учитывая, что половина дольщиков в свое время приобретала квартиры через ипотеку, ясно, что, в конце концов, получив свои обесценившиеся вклады, они не смогут приобрести новое жилье. Ужесточение банковских условий ставит крест и на получении нового кредита. Вероятнее всего, взысканные с застройщика деньги люди потратят на аренду жилья и погашение долгов, в том числе образовавшихся в ходе судебных процессов. Перспектива не из приятных, но есть ли альтернатива? Возможно, на этот вопрос сегодня дадут ответ на заседании Кабмина. Премьер-министр Карим Масимов уже пообещал, что Правительство поставит в долевой эпопее окончательную точку.
20.06.2008
Сергей БОЙКО ,www.oko.kz