Отечественный сектор недвижимости не подчиняется классическим законам рынка, заявил в интервью «&» зампредседателя совета Казахстанской ассоциации оценщиков Александр Калинин. По его мнению, сектор целиком регулируется крупными финансовыми, страховыми и строительными компаниями. – Александр Николаевич, что нового сейчас происходит на рынке недвижимости?
Отечественный сектор недвижимости не подчиняется классическим законам рынка, заявил в интервью «&» зампредседателя совета Казахстанской ассоциации оценщиков Александр Калинин. По его мнению, сектор целиком регулируется крупными финансовыми, страховыми и строительными компаниями.
– Александр Николаевич, что нового сейчас происходит на рынке недвижимости?
– Недавно мы провели в Алматы международный семинар по рынку недвижимости под руководством ректора университета международной федерации недвижимости ФИАБСИ Ари Фельдмана. Мы спросили его: как поступили в Америке с менеджерами банков, которые выдавали ипотечные кредиты всем подряд, провоцируя кризис? Он ответил: уволили, потому что ипотека выдавалась даже горничным. А у нас вы слышали о подобных увольнениях, хотя кредитовались даже безработные? Не слышали, и причина в том, что менеджеры высшего звена зачастую являются совладельцами банков и строительных компаний. Кроме того, конечные собственники банков и строительных корпораций – чиновники. Останавливать перегрев строительного сектора им было не с руки. Ведь как рассуждает бизнесмен? Дескать, вот сейчас еще доллар заработаю и дальше не буду рисковать. Однако он не понимает, что грань-то уже перейдена.
В действительности, в секторе недвижимости никакого рынка в его классическом понимании не существует. Это абсолютно регулируемая система, которую контролируют финансовые, страховые, строительные бароны. Напомню, что в Казахстане были созданы два крупных кластера – строительный и банковский. Остальные отрасли экономики получили задание обслуживать эти кластеры. Строительный сектор создавался основными игроками этого рынка исключительно как источник сверхдоходов. Аналогичная ситуация на бензиновом рынке. Вы видели, чтобы цены на ГСМ снижались? Они только растут и в скором времени достигнут европейского или американского уровня. Это обыкновенный картельный сговор. И никого не волнует, что доходы казахстанцев на порядок ниже доходов американцев или европейцев. Подобная ситуация, кстати, формируется и на продовольственном рынке.
С другой стороны, все вокруг только и твердили, что нужно снижать себестоимость квадратного метра. Но как это сделать, если застройщик закладывает в цену на жилье и непрофильные расходы? Так, «Базис-А» построила развязку на Аль-Фараби – Фурманова за 6,5 млрд. тенге. Сейчас руководство компании говорит: развязка – это наша собственность. Однако застройщик не может ее забрать, продать или сделать платной. Естественно, эти непрофильные расходы будут компенсированы через удорожание жилья. Хотя «Базис-А», на мой взгляд, – очень достойная компания, не замеченная в скандалах с дольщиками. При выкупе земельных участков она в качестве компенсации действительно выплачивала серьезные деньги.
Ругать правительство за то, что оно у нас якобы неквалифицированное, тоже неправильно. Вся проблема в том, что во главе крупного бизнеса в Казахстане стоят чиновники. Они работают на себя и глобальные экономические реформы проводить не заинтересованы, поскольку их бизнес и без того процветает.
Впервые о перегреве рынка недвижимости я предупреждал еще в мае 2005 года – уже тогда стало ясно, к чему приведет проводимая застройщиками и банками политика. Теперь мы получили результат. Но дивиденды, которые заработали за последние три года застройщики, банкиры, чиновники, страховщики и риэлторы, настолько велики, что о морали можно забыть. Сегодня их бесполезно ругать. Всем понятно, кто виноват в сложившейся ситуации. Ждать, что они выйдут на площадь, посыплют голову пеплом и будут просить прощения, бессмысленно – не выйдут. Но лично для меня, например, было откровением, когда акционеры крупнейшего банка на последнем собрании приняли решение направить полученные за прошлый год дивиденды на развитие банка. Речь идет о немалых деньгах – десятках миллионов долларов. В последние три года такого не было, обычно собственники банка забирали свои дивиденды.
– И что, по-вашему, сейчас должно сделать государство?
– Оживить рынок недвижимости, на котором завязано огромное количество крупных, средних и мелких предприятий самых разных отраслей и целая армия работающих – более полумиллиона человек. На сегодня потенциальными покупателями жилья, которые могут оживить этот рынок, являются следующие категории клиентов. Первая – так называемый отложенный спрос. Здесь подразумеваются люди, у которых есть деньги. Эти люди до ипотечного кризиса хотели купить жилье, но сейчас ждут ценового дна. Данная категория клиентов – это так называемый физический покупатель, приобретающий недвижимость не для спекуляций, а для собственных нужд. Вторая категория – те, которые на пике цен продали жилье или попали под изъятие для госнужд. Третья категория – стратегические инвесторы, которые изучают рынок и готовы на пике падения вкладывать деньги в недвижимость.
Непонятно, почему люди, имеющие возможность купить квартиру, ждут ценового дна. Не надо его ждать, иначе мы уйдем ниже себестоимости. В этом случае все остановится, банки прекратят выдавать кредиты, застройщики станут банкротами, в итоге настанет экономический дефолт. Другой сценарий: придет стратегический зарубежный инвестор и все скупит. Их много сейчас по Алматы ходит. Среди них – арабы, россияне, представители Юго-Восточной Азии и немного инвесторов из стран Запада. Если раньше они соглашались на выкуп до 10% доли участия в бизнесе, то сейчас разговор идет уже о 25% и выше.
Рынок недвижимости универсальный, его надо рассматривать системно, здесь нет мелочей, он – как организм, в котором каждый орган выполняет свою функцию и жизненно необходим. Главными участниками рынка недвижимости были и остаются банки. Я всегда подчеркивал, что банки рисковали трижды – выдавая ипотечные кредиты, кредитуя собственно строительство и участвуя в рынке недвижимости через свои аффилированные строительные компании.
Сейчас самая большая проблема банков – залоговое имущество. Если речь идет о недвижимости, то ее еще можно худо-бедно продать, сдать в аренду. Но вот земельные участки висят на банках мертвым грузом. Застройщики за астрономические суммы покупали земли, расчищали участки, отдавая их в залог банкам. Когда инвестиционная привлекательность строительного сектора резко упала, с земельными участками возникла проблема – они обесценились. И если в городской черте цена на них рано или поздно поднимется, то в пригородных районах – сомневаюсь. В свое время все надеялись на строительство городов-спутников, коттеджных городков. Спрашиваю: зачем было покупать участок под фермерское хозяйство по $10 тыс. за сотку. Отвечают: хотели поменять целевое назначение под ИЖС, тогда цена подскочила бы до $25 тыс. Как вдруг – распоряжение премьер-министра: запретить менять целевое назначение пригородных земельных участков. Но эти участки уже находятся в банковском залоге, и под них успели взять огромные кредиты.
– Ваш рецепт оживления рынка недвижимости?
– Надо финансировать МСБ, развивать этот сектор, поощрять людей заниматься бизнесом, снимая все преграды. Задача государства – любыми средствами активизировать развитие этого сегмента. Люди будут вести свой бизнес, зарабатывать деньги, и только тогда будет увеличиваться платежеспособность населения, расти налоговые поступления в казну, будут создаваться новые рабочие места. Только через формирование среднего класса, который действительно держит на своих плечах экономику и социальную сферу, возможно оздоровление рынка недвижимости. Конечно, есть и искусственные методы вроде покупки госструктурами недостроенного жилья по цене $1 тыс. за квадрат. Но на это согласятся разве что мелкие застройщики, крупных такая цена не устроит. Да и много ли наберется госслужащих, имеющих возможность купить новое жилье пусть даже по $1 тыс.? Ведь площадь новых квартир – от 70 до 200 кв. м.
– Вас постоянно привлекают для независимой экспертной оценки в судебных разбирательствах. Какие споры сейчас рассматриваются?
– Изъятие земель для госнужд. Сейчас в Алматы два проблемных объекта. Самый сложный находится на Аль-Фараби – Розыбакиева. Думаю, что компания, которая занимается выкупом земли, – подставная, созданная для минимизации затрат по выкупу с последующей перепродажей. К тому же это никакая не госнужда, речь идет о коммерческой застройке: бизнес-центр, торгово-развлекательный комплекс и жилые корпуса.
7 декабря 2007 года приказом Минюста утверждена Методика оценки недвижимого имущества при его изъятии для госнужд. 8 февраля 2008 года методика была опубликована в юридической газете и принята к обязательному использованию при определении стоимости имущества, выкупаемого для госнужд. Однако оценщики, которых привлекает «Алматыжер», не хотят работать по закону. При этом «Алматыжер» платит за их услуги огромные деньги. Например, компания «Эксперт-консалтинг-А» до конца текущего года только по Бостандыкскому району должна оценить 1075 участков, за что получит более 16 млн. тенге. В договоре, заключенном сторонами, указано, что оценщик должен согласовывать с заказчиком размер компенсации. Конечно, оценщик отработает свои деньги, занижая стоимость изымаемого имущества. При этом суд принимает оценку, сделанную не по утвержденной правительством методике. Не секрет ведь, что акимат оказывает беспрецедентное давление на судей.
Второй проблемный объект – Восточная объездная дорога (продолжение проспекта Аль-Фараби до аэропорта. – «&»). Здесь действительно участки выкупаются для госнужд. Вот только чиновники почему-то посчитали, что достаточно будет заплатить по $40 тыс. за сотку плюс $1,5 тыс. за кв. м. В сумме получается не больше $55 тыс., хотя в прошлом году за эти же участки давали до $180 тыс. за сотку. Чиновники решили, что из-за кризиса цены упали кратно, однако обосновать размер компенсации они не в состоянии. Повторюсь, есть утвержденная правительством специальная методика. Да, цены упали, но не до такой же степени! Владельцу непонятно: месяц-полтора тому назад соседу заплатили за сотку $130 тыс., а ему сейчас дают всего $55 тыс.
13.06.08
Айжан ШАЛАБАЕВА, www.and.kz