Участники долевого строительства проводят демонстрации и пикеты, множатся уголовные дела против руководителей строительных компаний. Только в мае в одной лишь Астане таковых заведено было семь. Для сравнения: в 2006 г. их было 6, а в прошлом – уже 55. Прогресс, как говорится, налицо. Есть такое понятие «с особым цинизмом». Так вот, руководители компаний-застройщиков обманывали доверчивых казахстанцев именно так.
Участники долевого строительства проводят демонстрации и пикеты, множатся уголовные дела против руководителей строительных компаний. Только в мае в одной лишь Астане таковых заведено было семь. Для сравнения: в 2006 г. их было 6, а в прошлом – уже 55. Прогресс, как говорится, налицо.
Есть такое понятие «с особым цинизмом». Так вот, руководители компаний-застройщиков обманывали доверчивых казахстанцев именно так. Один, воспользовавшись ситуацией, учредил и возглавил одновременно пять ТОО, но непосредственно само строительство, мягко говоря, не было самой сильной их стороной. Другой прожигал деньги дольщиков в казино. Третий строил, но не квартиры для тех, у кого взял дензнаки, а особняк себе любимому. Кто-то из них уже попался, кто-то объявлен в розыск.
Ясное дело, наиболее яростные скандалы гремят в Астане и Алматы. Это и неудивительно, поскольку именно в этих двух городах был тот самый строительный бум, который мы еще не так давно обсуждали взахлеб. Ведь жилья тут строится больше, чем везде по стране. Вспомните, как это было. Цена квадратного метра приводила в шок, «однушка» в микрорайоновской «панельке» по стоимости равнялась годовому бюджету какой-нибудь Эфиопии, а многоэтажки вдоль улиц росли так быстро, будто их не строили, а клеили из картона. Где, спрашивается, теперь это все? И почему так вышло? Причин тому несколько. Давайте попробуем проанализировать их без эмоций.
В первую очередь, это повышенный спрос на жилье. То есть нерешенные жилищные проблемы и рост цен толкали людей в лапы застройщика. Наверняка у каждого из вас есть знакомый, который торопился с покупкой, «пока еще дороже не стало». Хотя вроде бы в последнее время куда уж было дороже. Сегодня многие СМИ в публикациях на эту тему снисходительно называют обманутых дольщиков «доверчивыми буратинами». Наверное, подобная ирония все же несправедлива. Люди ведь не барыге в подворотне деньги несли, а в солидный офис, где все в костюмах и при галстуках, документы у них по форме, а на улице – рекламные щиты до неба. Ну какие еще, казалось бы, гарантии нужны?
Другой аспект – несовершенство законодательства, благодаря которому некоторые прощелыги чувствовали себя на рынке жилья как дома и создавали предприятия просто на голом месте.
Еще одна причина – чиновники. Сегодня уже ни для кого не секрет, что необходимый перечень разрешительных бумаг был не у всех предприятий, которые выиграли в свое время тендер на строительство. Лицензии на некоторые виды работ выдавались без необходимой проверки квалификации, а иногда даже по подложным документам.
Существует и точка зрения, согласно которой ситуацию до критической точки довели банки. В частности, на этом настаивает директор Республиканского департамента развития малого и среднего бизнеса партии «Адилет» Василий Резван. К примеру, он утверждает, что в каждом конкретном случае банки заставляли строительные компании открывать новые ТОО – чистые фирмы с чистой кредитной историей. Фактически в Алматы строят лишь 10 компаний: все остальные 920 фирм, которые на сегодняшний день зарегистрированы в Управлении статистики по Алматы и в уставе которых прописано право на занятие строительной деятельностью, – лишь подрядчики, аффилированные компании и им подобные. В результате таких банковских решений и последующей неразберихи с вновь создаваемыми «чистыми» компаниями и началась эта бесконечная история с обманутыми дольщиками.
Вообще в этой ситуации от банков второго уровня зависит очень многое. Некоторые из них могут сейчас серьезно повлиять на финансовое состояние страны. На состоявшемся недавно заседании госкомиссии по вопросам модернизации экономики председатель Нацбанка Анвар Сайденов сообщил, что банки все меньше нуждаются в предоставлении им дополнительной финансовой ликвидности. Но вместе с тем их ссудный портфель растет. То есть пусть не такими, как прежде, быстрыми темпами, но банки продолжают не только кредитовать строителей, но и предоставлять ипотечные кредиты.
В марте 2008 г. по сравнению с июлем 2007-го увеличилась доля кредитов в строительстве: рост произошел с 16,2% до 17,6%.
Такой рост ипотечного кредитования может привести к еще большему испытанию заемщиков на финансовую прочность. Другими словами, сегодня, когда покупательная способность казахстанцев вследствие мирового кризиса несколько ухудшилась, заемщики банков могут понизить свою платежеспособность. В конце концов, банки станут объявлять таких клиентов банкротами. Мы видим, что банки все чаще выставляют квартиры своих заемщиков на торги. Отсюда вывод: нестабильность в банковском секторе автоматически подрывает рынок недвижимости.
Справедливости ради надо заметить, что не одни мы попали впросак. Такая же и даже более масштабная картина наблюдается в России. Там возбудили максимальное количество уголовных дел в отношении не только директоров компаний, но и бухгалтеров, ответственных должностных лиц, бригадиров, прорабов и учредителей, и даже семей последних. Вывели на чистую воду подставных учредителей. Против них возбудили уголовные дела, а Правительство РФ предприняло по спасению своих дольщиков адекватные меры.
Правительство Казахстана наших дольщиков в беде тоже не бросило. Что сделали у нас? Если вкратце, схема такова: недостроенный объект передается другому застройщику, а Правительство выделяет деньги, на которые акиматы у этого застройщика выкупают часть квартир, давая ему таким образом закончить работу. Оператором осуществления этого процесса был определен Фонд устойчивого развития «Казына».
В Астане банками второго уровня было открыто финансирование 36 жилых комплексов на сумму 81,5 млрд тенге. В этих жилых комплексах долевое участие принимают 8512 человек. 9 объектов было запланировано сдать в эксплуатацию в первом полугодии этого года: это 340 823 м2 жилых площадей, или 3357 новых квартир, из которых по состоянию на ноябрь 2007 г. 2044 квартиры были выкуплены дольщиками.
Правительство нашло возможность профинансировать акимат Астаны для выкупа квартир в объектах долевого строительства. Из резерва Правительства акиму Астаны выделили 41 миллиард тенге на приобретение 6000 квартир. Застройщики Астаны уже выразили желание продать около 5000 квартир. Помимо того, для своих сотрудников 2 тысячи квартир за счет собственных средств хотят купить национальные компании.
Что касается Алматы, в перечень утвержденных объектов попало 23 жилых комплекса, или 131 строящийся дом. Для завершения строительства этих объектов требуется 69 с половиной миллиардов тенге. В мае «Казына» по мере выполнения условий соглашения о партнерстве с банками и застройщиками разместила в банках второго уровня 10,4 миллиарда тенге из предусмотренных первым траншем 22,4 миллиарда.
Если говорить о размерах первых бюджетных траншей, направляемых в Астану и Алматы, то для 36 объектов Астаны выделено 23,3 млрд тенге. В Мининдустрии рассчитывают, что дома должны быть достроены до конца этого года.
В Алматы за счет дополнительной финансовой поддержки из госбюджета будет реанимировано 23 объекта. Предполагается, что их сдадут максимум в начале 2009 г. На это дали 10,4 млрд тенге, что позволит защитить права 3353 дольщиков. А второй транш будет предоставлен лишь при условии освоения первого.
Всего из республиканского бюджета фонду «Казына» выделено 71,2 млрд тенге. Из них 48,8 млрд – Астане и 22,4 млрд – Алматы. Кроме того, акимату Астаны из 41 миллиарда, предусмотренных для выкупа 6 тысяч квартир, 4 мая было перечислено 4 миллиарда. По расчетам специалистов, в итоге эта финансовая помощь позволит защитить права примерно 40 % дольщиков.
Справедливости ради надо сказать, что, несмотря на финансовые вливания, замороженные стройплощадки оживают не так быстро, как могли бы, строительные графики то там то здесь срываются. При этом, как уже было сказано, деньги застройщики получили. Просто осваивать их не торопятся. Поэтому те, от кого это напрямую зависит, должны обеспечить жесткое исполнение застройщиками своих обязательств перед дольщиками. Правительство со своей стороны сделало все, что от него зависело.
Все это хорошо, но где гарантия, что через какое-то время в Казахстане снова не назреет аналогичный конфликт уже с другими застройщиками? Чтобы такого не произошло, Правительство предусмотрело ряд системных мер по ужесточению законодательства в этом направлении. Первая из них – расширение полномочий Правительства при утверждении правил лицензирования и квалификационных требований. Вторая – определение центрального уполномоченного органа и его компетенции. Третья – теперь застройщик за отчетный период будет обязан обеспечить выполнение одного из следующих условий: наличие собственного капитала в объеме не менее 20 % от привлеченных денег; договоры страхования гражданско-правовой ответственности застройщика перед дольщиками по возмещению вреда, причиненного в результате неисполнения застройщиком обязательств. И наконец, последняя мера – установление обязательств застройщика на момент получения лицензии завершить нулевой цикл застройки жилого здания, а также обладать опытом возведения жилых зданий не менее 3 лет в качестве заказчика или генерального подрядчика плюс сдать в эксплуатацию в установленном законодательством порядке не менее ста квартир.
Данный проект Закона «О внесении изменений и дополнений в Закон Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» был одобрен на заседании Правительства в декабре 2007 г.
13.06.2008
Семен ВЕРНИКОВ, www.nachnem.kz