Сегодня на страницах прессы, на различных интернет-форумах все чаще встречаются самые противоречивые суждения аналитиков, представителей риэлторских компаний, да и просто людей, не имеющих отношения ни к первым, ни ко вторым, но в той или иной мере заинтересованных в падении или росте стоимости недвижимости. Кто-то говорит, что ценовое дно уже наступило, и буквально завтра стоимость квадратного метра поползет вверх.
Сегодня на страницах прессы, на различных интернет-форумах все чаще встречаются самые противоречивые суждения аналитиков, представителей риэлторских компаний, да и просто людей, не имеющих отношения ни к первым, ни ко вторым, но в той или иной мере заинтересованных в падении или росте стоимости недвижимости. Кто-то говорит, что ценовое дно уже наступило, и буквально завтра стоимость квадратного метра поползет вверх. Другие призывают страждущих заиметь собственную крышу над головой потерпеть еще несколько месяцев и потом на деньги, отложенные на жилье, купить не только квартиру, но и машину. Одни кричат о неимоверно задранных ценах, а другие сетуют на полное отсутствие сделок по недвижимости. В общем, нервозность, воцарившаяся на отечественном рынке недвижимости еще осенью прошлого года, и ныне правит бал…
Сегодня рынок недвижимости характеризуется практически полным отсутствием объективной информации. И в последнее время он все чаще напоминает фондовый рынок, на котором на изменения котировок акций могут оказать влияние любые события и любая информация. Случилось в Китае разрушительное землетрясение – и алматинская недвижимость немного упала в цене. Выделили транш для строительных компаний для завершения проектов долевого участия – и некоторые продавцы, посчитав это признаком начала стабилизации, повысили стоимость продаваемых квартир. Но в целом все плюсы, помноженные на минусы, как и в математике, дают пока только отрицательный результат. Хотя для кого-то он и есть самый лучший. Так, по данным Агентства РК по статистике, цены на первичном рынке жилья в Казахстане в мае 2008 года по сравнению с апрелем снизились на 0,5%, а на «вторичке» стоимость квадратного метра упала на 3,9%. Больше всего «просела» Астана – на 1,1%, в Алматы падение составило 0,8%. Что касается вторичного рынка, то, согласно статданным за май, цены в целом по республике понизились на 3,9%. Наибольшее снижение отмечено в Актобе – на 12,8%, Астане – на 12,6%, Алматы – на 9,6%, Петропавловске – на 3%, УстьКаменогорске – на 2,8%, Павлодаре – на 1,8% и Уральске – на 1,7%. В остальных городах, по данным Статагентства, изменений цен на рынке жилья не наблюдалось. Вот уже который месяц подряд официальная статистика свидетельствует о медленном сдувании «ценового пузыря» рынка недвижимости.
Сегодня на ситуацию на отечественном рынке недвижимости есть несколько диаметрально противоположных мнений. Ряд экспертов заявляют, что снижение цены – явление временное. И после достижения «дна» стоимость жилого и коммерческого фонда вновь резко пойдет вверх. Свое мнение они основывают на ряде факторов. Вот некоторые из них. Доходы казахстанцев постоянно повышаются, а нерешенный квартирный вопрос – одна из самых актуальных проблем. Внутренняя миграция в крупные города страны растет из года в год. Мировой кризис ликвидности скоро исчерпает себя, а значит, казахстанские банки смогут рефинансировать имеющиеся займы и в итоге понизить ставку по ипотеке для потребителей. Аналитики из другого лагеря полагают, что «дно» еще далеко. И приводят следующие аргументы: стоимость недвижимости была поднята благодаря спекулятивным сделкам. Сегодня эти игроки или уже покинули рынок, или стремятся его покинуть с минимальными потерями. Цена на алматинскую и астанинскую недвижимость достигла, а коегде даже превысила уровень столиц развитых мировых держав, но качество жизни в Казахстане несопоставимо с зарубежным. Финансовый кризис – явление долговременное, поэтому на уменьшение ставки ипотечного кредитования рассчитывать не приходится.
С последним доводом согласны и сами банкиры. Вот какое мнение на неофициальной встрече с журналистами высказал Михаил Ломтадзе, председатель правления АО «Банк Каспийский»: «Ресурсы банковского сектора не только в Казахстане, но и по всему миру ограничены. Для развития ипотечного кредитования нужны долгосрочные ресурсы. А те ресурсы, которые сейчас предоставляются финансовым институтам, в основном краткосрочные. Банкирам невозможно привлекать ресурсы на год или два, а потом выдавать ипотеку на 10-15 лет. С точки зрения баланса банка – это рискованная игра. Поэтому я думаю, что большого потока инвестирования в ипотеку со стороны банков в этом году не будет. Тем более что все казахстанские банки сейчас говорят о том, что будут делать акцент на увеличении прибыльности и эффективности. С этой точки зрения все знают, что ипотечные кредиты для банков являются наименее прибыльными из всей продуктовой линейки».
Несмотря на то, что ипотека в ближайшее время не подешевеет, банкир считает, что кризис недвижимости закончится к осени текущего года. «Через пару месяцев все начнут покупать квартиры. И те, кто начнет покупать квартиры, когда цена будет на «дне» – получат очень большие деньги, – говорит Михаил Ломтадзе. – Год назад можно было взять арендный платеж, разделить на цену недвижимости и получить доходность 6-7%. То есть арендные платежи никаким образом не компенсировали цен на недвижимость. Сейчас мы очень активно покупаем филиалы и если сравнивать арендные платежи, которые мы бы платили, и цены на недвижимость, то мы видим доходность в 15-16%. Купив сейчас квартиру, когда она упала в цене на 40-50%, и сдав ее назад, я могу зарабатывать 15-16% только за счет того, что я ее сдал. Это радикально отличается от того, что было в начале 2007 года. То есть цены уже нормальные, доходность на арендных платежах 15-16% в год – это нормально».
Но есть еще одно мнение, которое почему-то обычно теряется в шуме спорящих на тему «Близко ли ценовое дно?». Так, ряд экспертов говорят о том, что ситуация, сложившаяся на рынке недвижимости, – это далеко не кризис, это стабилизация. Отечественный рынок находится в стадии корректировки цен в переоцененных сегментах. Главное последствие этого процесса – формирование цивилизованного рынка. После неоднократных резких скачков вверх и падений вниз рынок недвижимости достигнет качественно нового состояния. Спекулятивные сделки, в основе которых лежало желание снять «навар» со стремительно дорожающей жилплощади, уйдут в прошлое. Формировать цены будет реальный спрос желающих купить жилье или офис для собственных нужд. Стабилизация цен приведет к тому, что в обществе исчезнет ажиотажный спрос. Покупатель не будет хватать первую попавшуюся квартиру в надежде успеть до очередного подорожания. Условия на рынке начнут диктовать потребители. Маленькая жилплощадь квартиры с евроремонтом гденибудь в рабочем пригороде по своей стоимости уже не сможет сравниться с элитными новостройками. Стабилизация родит новый вид покупателя – покупатель придирчивый. Время будет работать на него, он будет иметь возможность изучать предлагаемые варианты, сравнивать цены, самостоятельно решать, сколько он готов отдать за тот или иной вариант.
Сегодняшняя ситуация, по мнению аналитиков, говорящих о стабилизации рынка, позволит увидеть явно переоцененные объекты, так как в условиях снижения спроса в первую очередь падает именно их стоимость. С каждым скачком цен, неважно падение это или взлет, рынок недвижимости приближается к прозрачному состоянию, при котором район, тип постройки, дополнительные удобства будут оценены исходя из рыночных оценок, а не желаний продавцов или застройщиков. Так что ничего плохого в подобной коррекции нет, все равно ниже «плинтуса» цены не упадут, а вот подняться вновь до «потолка» им уже не дадут…
11.06.2008
Николай Лимов, www.izvestia.kz