Принято считать, что в сложившейся ситуации, как всегда, виновата Америка. Часть экспертов склоняется к мысли, что вина лежит на правительстве. Правительство выделяет бюджетные средства на застройку, а банки как бы поднимают ставки по ипотечным кредитам, и в этом их горячо осуждают. Вся вина возложена на банки и на их проблемы с ликвидностью. Да и проблемы с возвратом займов и их качеством – тоже целиком в банковском секторе.
Принято считать, что в сложившейся ситуации, как всегда, виновата Америка. Часть экспертов склоняется к мысли, что вина лежит на правительстве. Правительство выделяет бюджетные средства на застройку, а банки как бы поднимают ставки по ипотечным кредитам, и в этом их горячо осуждают. Вся вина возложена на банки и на их проблемы с ликвидностью. Да и проблемы с возвратом займов и их качеством – тоже целиком в банковском секторе. На самом деле государство также ответственно за рост ставок вознаграждения.
По разным оценкам, в банках, которые активно участвовали в розничном кредитовании, от 10 до 40% выданных кредитов находятся в состоянии просрочки. Некоторые из заемщиков не только не платят по кредиту, но и отказываются от своего заложенного имущества, возвращая ключи от автотранспорта, квартир, домов и других объектов недвижимости. На сайтах крупных банков опубликована информация о продаже имущества заемщиков, которой из месяца в месяц становится больше. Так,к примеру, АО «Нурбанк»выставляет на продажу около 700 предметов залога на сумму более $63 млн., АО «Темiрбанк» - свыше 500 предметов залога на сумму более $78 млн.
Государство с помощью своей программы по кредитованию ипотечных займов АО «Казахстанская ипотечная компания» уже во второй раз подняло ставки вознаграждения для заемщиков, которые получили займы по плавающей ставке вознаграждения.
Приведем информацию про АО «Казахстанская ипотечная компания», опубликованную на официальном сайте акционерного общества. «Основными задачами деятельности компании являются расширение объемов ипотечного кредитования, создание благоприятных условий для приобретения жилья в кредит путем снижения процентных ставок. Роль Казахстанской ипотечной компании состоит не в выдаче ипотечных жилищных займов наравне с коммерческими банками, а в создании и регулировании ипотечного рынка». Своей миссией КИК видит «Обеспечение доступности жилья для всех слоев населения Казахстана путем расширения услуг рынка ипотечного кредитования и снижения ставок вознаграждения по ипотечным кредитам».
Вознаграждение по плавающей ставке вознаграждения пересматривается дважды в год на установленную величину изменения инфляции.
|
Дата введения |
Базисный индекс (инфляция в годовом выражении) |
Спрэд КИК |
Котировочная ставка КИК |
Максимальная маржа банков-партнеров |
Максимальная ставка вознаграждения по ипотечным кредитам |
|
2007-01-01 |
8,4% |
0% |
8,4% |
4% |
12,4% |
|
2007-04-01 |
7,8% |
0,64% |
8,44% |
4% |
12,44% |
|
2007-10-01 |
11,2% |
0,84% |
12,04% |
4% |
16,04% |
|
2008-04-01 |
13,6% |
0,84% |
14,4% |
4% |
18,4% |
Банк всего лишь устанавливает собственную маржу (процентный доход, идущий в пользу банка), не превышающую 4% годовых, остальное зависит от инфляции и спрэда КИК (процентного дохода, идущего в пользу КИК). Таким образом, чем выше инфляция, тем больше ставка.
Рассмотрим пример. Клиент банка, имея ежемесячный доход в $2600, в январе 2007 годаоформляет кредит на $100 тыс. на покупку однокомнатной квартиры (35 квадратных метров), стоимостью $115 тыс. (3285 долл./1 кв. м). Кредит оформляется в одном из казахстанских банков по программе АО «КИК» с плавающей ставкой вознаграждения.
Так как АО «КИК» пересматривает условия по изменению ставки вознаграждения 2 раза в год, в зависимости от инфляции, а прошлый 2007 год был не самый лучший – инфляция составила 18,8%, и ее пик пришелся на август – декабрь, то и ситуация как с кредитом, так и с рынком жилья значительно изменилась.
Ставка вознаграждения пересмотрена в апреле 2007 года и составила 12,44%. Рост составил 0,04%, что незначительно повлияло на ежемесячное погашение займа. Следующее изменение произошло в октябре 2007 года, и тогда ставка увеличилась на 3,64% годовых, что явилось более чувствительным для заемщиков АО «КИК».
Апрель этого года внес свои коррективы - ставка снова увеличена на 2,36% годовых. Таким образом, за 6 месяцев рост ставки вознаграждения составил 6% годовых, что очень значительно сказалось на заемщиках, имеющих займы с плавающей ставкой по программе АО «КИК».
Ставка вознаграждения за полтора года выросла с 12,4 до 18,4%, что повлекло за собой значительное увеличение ежемесячных платежей в банк и снизило свободные средства семьи на 42% (с 1470,9 до $1035,61). Общая сумма платежей в банк за весь период использования кредита выросла на 30% (с 270983до $351988,14).
Заемщик вынужден погашать $1470,9 в месяц, притом, что ту же однокомнатную можно снять уже за $400-500. Так как АО «КИК» активно работало с банками, то можно предположить, что речь идет о нескольких десятках тысяч семей, которые подверглись воздействию увеличения ставок вознаграждения.
В том, что АО «КИК» столь значительно повысило ставку, есть и вина государства, которое могло ее зафиксировать. (По программам АО «КИК» в 2006-2007 гг. было разрешено выдавать кредиты с фиксированной ставкой вознаграждения, которая не увеличилась). Напомним, АО «КИК» считает, что ее задача и миссия - помогать снижению ставок вознаграждения и расширять доступность жилья для граждан Казахстана. В период стагнации экономики заемщики не могут улучшить размер получаемого дохода путем смены работы, и, соответственно, данный рост ставок превращает кредит в тяжкое бремя. Стоимость жилья упала на 30-60%, и оно сейчас стоит меньше, чем задолженность заемщиков, а ежемесячные платежи по кредиту значительно превышают размер ежемесячной аренды.
В результате многие семьи задумываются о своих перспективах существования в кредитном бремени. В случае просрочки заемщиком своих обязательств АО «КИК» требует обратного выкупа банками задолженностей заемщиков. Это очищает портфель АО «КИК», а на банки ложатся проблемы по возврату займов. В банках нарос ком нерешенных проблем, и государство в лице АО «КИК» помогло их увеличить.
05.06.2008
Андрей БОРИСОВ, www.gazetakapital.kz