Дольщикам придется спасать себя самим. Около пятисот дольщиков группы компаний ТОО «Фабрика недвижимости» могут оказаться дважды обманутыми. Сначала, так и не завершив строительство четырех жилых комплексов, подался в бега руководитель ТОО Рашид Калмаганбетов. Теперь его партнер по бизнесу пытается наложить руку на все, что осталось, узаконивая незаконные сделки через суды.
Дольщикам придется спасать себя самим.
Около пятисот дольщиков группы компаний ТОО «Фабрика недвижимости» могут оказаться дважды обманутыми. Сначала, так и не завершив строительство четырех жилых комплексов, подался в бега руководитель ТОО Рашид Калмаганбетов. Теперь его партнер по бизнесу пытается наложить руку на все, что осталось, узаконивая незаконные сделки через суды.
Гром грянул в январе 2008 года. «Фабрику недвижимости» обвинили в нецелевом использовании средств дольщиков, присвоившего порядка 4 млрд тенге директора объявили в розыск. Против него возбудили уголовное дело. Оказалось, что за счет денег дольщиков компания приобрела земельные участки, базы, завод в Кокшетау, построила пять коттеджей, открыла еще одну строительную компанию и строила жилой дом. Имущество компании в Астане и Кокшетау, а также расчетные счета арестовали. А сотни семей, вложивших в строительство по несколько десятков тысяч долларов, одновременно оказались и без денег, и без квартир. Нет, наверное, такого госоргана, куда бы они не обращались. Вопрос возобновления финансирования строительства практически еженедельно рассматривается на государственной межведомственной комиссии. Чтобы отстаивать свои права, порядка 350 дольщиков объединились в ЖСК и уже, будучи юрлицом, назначили одного из членов инициативной группы исполнительным директором предприятия «Фабрика недвижимости».
Отстаивать, по сути, осталось не так много. На счетах компании нули. Там, где уже должны возвышаться жилые комплексы «Жулдыз», «Окжетпес», «Коктюбе» и «Тассай», забиты лишь сваи. А голодающие рабочие растаскивают оставшуюся технику и тающие день ото дня запасы стройматериалов. Продолжая жить на дачах и съемных квартирах, дольщики сегодня отдают последнее, чтобы хоть как-то погасить регулярно выставляемые по стройкам счета за свет, воду, тепло. Содержат охрану объектов. Только за три месяца одна из охранных фирм уже выставила им счет на 4,5 млн тенге. В итоге ЖСК пришлось отказаться от ее услуг и выставить на объектах своих сторожей. Их труд снова оплачивается из общего котла. Текущие долги компании превысили 7 млн тенге.
Учитывая внимание к своим проблемам со стороны государства, соинвесторы все туже затягивают пояса, надеясь, что самое худшее уже позади. Ведь деньги на реанимацию долевых долгостроев уже выделены. Но судьба продолжает преподносить им сюрпризы.
Виновным можешь ты не быть...
В апреле дольщики совершенно случайно узнают о том, что в Алматинском районном суде завершается рассмотрение иска к ТОО «Фабрика недвижимости». Некое частное лицо собиралось взыскать со строительной компании 151 млн 200 тысяч тенге, да еще полтора миллиона тенге госпошлины. Учитывая, что на счетах застройщика нет средств, это означало только одно - продажу имущества компании, включая незавершенное строительство. При этом назначенного дольщиками директора ТОО «Фабрика недвижимости» никто в суд вызывать и не думал. Судебные повестки направлялись на имя прежнего директора предприятия, находящегося в розыске Рашида Калмаганбетова. Все они вернулись в суд с пометкой «адресат выбыл». Но это не помешало суду заочно обязать ТОО «Фабрика недвижимости» выплатить долги. К слову, за 6 дней до вынесения этого спорного решения в канцелярию суда поступило заявление от назначенного дольщиками директора ТОО «Фабрика недвижимости» Ильясова М. С. К нему прилагалась доверенность, дающая ему право представлять интересы компании в суде. Но суд не допустил Ильясова М. к делу. В его доверенности якобы не была указана дата ее выдачи. Позже представителя дольщиков не известили о времени нового судебного заседания. Не было принято во внимание и ходатайство дольщиков о приостановлении иска до принятия решения по уголовному делу Р. Калмаганбетова. 17 апреля 2008 года суд вынес решение взыскать с ТОО «Фабрика недвижимости» в счет задолженности 151 млн 200 тысяч тенге, а также сумму госпошлины в 1 млн 512 тысяч тенге. Суд так торопился разрешить это гражданское дело, что не обратил внимания на явную незаконность договоров, по которым с застройщика взыскивался долг. Дольщикам буквально воткнули нож в спину.
...но кто-то крайним быть обязан
В этой истории много неясного. Начнем с того, что 24 февраля 2006 года между акиматом Астаны и ТОО «Спортивный центр активной реабилитации инвалидов «Жанат» был заключен договор аренды земельного участка. По условиям договора землю ТОО безвозмездно выделили под проектирование и строительство завода по производству инвалидных колясок с административно бытовыми зданиями.
Не прошло и трех месяцев, как в июне 2006 года ТОО «СЦАРИ «Жанат» передало указанный участок в субаренду ТОО «Фабрика недвижимости». Причем, не имея на это никакого права. Дело в том, что ТОО «СЦАРИ «Жанат», прежде чем передавать свою землю застройщику (третьим лицам) в субаренду, должно было выкупить право временного возмездного землепользования у государства, уведомив об этом уполномоченный орган по земельным отношениям. Ничего этого сделано не было. Еще одна деталь - земля застройщику в субаренду была передана до 22 апреля 2010 года, тогда как само ТОО «СЦАРИ «Жанат» получило ее от акимата лишь до 8 июля 2009 года. Таким образом, заключенные между ТОО договора противоречили п. 2 ст. 551 Гражданского кодекса РК, который гласит, что договор о передаче имущества другим лицам в субаренду не может быть заключен на срок, превышающий срок договора найма.
На этом странности не заканчиваются. Несмотря на то, что договор имущественного найма подлежит обязательной госрегистрации, ни один из трех договоров субаренды между ТОО «СЦАРИ «Жанат» и ТОО «Фабрика недвижимости» зарегистрирован не был. В итоге эти сделки не могут считаться совершенными. Настораживает и цена, по которой застройщику отдали землю. В июне 2006 года стороны договорились о 3 млн тенге ежемесячно, 1 января 2007 года цена удвоилась, а в договоре от 1 августа 2007 года значилась и вовсе колоссальная сумма - 9,6 млн тенге в месяц. Речь идет об аренде участка в 1,5 гектара.
Сегодня дольщики не без оснований считают, что незаконные сделки между директором ТОО «Фабрика недвижимости» Калмаганбетовым и директором ТОО «СЦАРИ «Жанат» Омарбековым были направлены на присвоение и растрату денег дольщиков. Прежде всего, у этой земли было четкое назначение - завод инвалидных колясок. ТОО «Фабрика недвижимости» могло получить его в аренду для проектирования строительства этого объекта, и никак иначе. Значит, должен быть проект, но его нет. За два года на участке построили лишь холодный гараж и двухэтажное административно-бытовое здание. Во-вторых, даже эти здания построены на деньги дольщиков, вместо того, чтобы пойти на строительство квартир. Других источников средств у компании не было. И, наконец, более чем подозрительно выглядит поведение директора ТОО «СЦАРИ «Жанат» Ирана Омарбекова. Передав землю «Фабрике недвижимости», он не получил от строительной компании ни копейки за 21 месяц аренды. Но при этом сам г-н Омарбеков собственноручно дважды переоформлял с недобросовестным арендатором договор, каждый раз увеличивая сумму аренды. Два года он не предпринимал никаких мер по взысканию набежавшего долга.
Зато 20 февраля 2008 года ТОО «СЦАРИ «Жанат» благополучно уступает свое право требования арендных платежей по договорам субаренды физическому лицу - Ирану Омарбекову, то есть собственному директору. А тот на следующий же день подает на «Фабрику недвижимости» в суд. Дольщики считают, что это было сделано для того, чтобы не платить госпошлину. Инвалид первой группы И. Омарбеков законом освобожден от ее уплаты. Во-вторых, тяжба двух ТОО могла затянуться и рассматривалась бы в межрайонном экономическом суде, который специализируется на подобных конфликтах. А значит, вероятность судебной ошибки была бы минимальна. По крайней мере, там, наверняка, обратили бы внимание на то, что п. 8.2 договоров субаренды запрещает ТОО «СЦАРИ «Жанат» передавать свои права и обязанности третьим лицам. Судья же Алматинского районного суда, как ни странно, полностью поддерживает иск директора ТОО «СЦАРИ «Жанат», который выступает в роли третьего лица. Суд как будто не замечает многочисленных нарушений законодательства.
Тревожный симптом
Оказавшись в капкане обстоятельств, дольщики уже подали жалобу в надзорную коллегию суда города Астаны с требованием отменить незаконное решение суда первой инстанции и направить дело на новое рассмотрение. «Фабрика недвижимости», существующая сегодня только благодаря самоотверженности дольщиков, опять оказалась на грани краха. Если дольщикам не удастся отменить спорное решение суда, на реанимации четырех долгостроев компании можно будет поставить жирный крест. А судоисполнителям, видимо, придется разобрать по кирпичам то немногое, что успели построить.
Отметим, что в похожей ситуации оказались и другие долевые объекты. Практически у всех застройщиков с момента прошлогоднего кризиса так или иначе образовались приличные долги по налогам, судебным решениям, выплатам своим рабочим и подрядчикам. Банки уже выставили на их счета ограничения. И в случае поступления первых миллионов из государственной казны на реабилитацию строек, они автоматически уйдут кредиторам. Исправить положение, считают дольщики, сможет лишь мораторий на исполнение подобных судебных решений. Сначала нужно достроить дом и дать людям жилье, а потом взыскивать долги. Иначе обещанные миллиарды тенге растащат так же, как деньги дольщиков в недалеком прошлом. Деньги не дойдут до строек. Порочный круг замкнется, что чревато еще большими катаклизмами и не только в сфере долевого строительства.
Битва за квадратные метры давно перешла из экономической в иную плоскость. В начале недели Ассоциация дольщиков Астаны прекратила месячную голодовку. Двое участников акции попали на больничную койку. Теперь представители общественной компании «За жилищные права граждан Казахстана», в которую вошли дачники и несогласные со сносом собственники, выселяемые обитатели общежитий и дольщики свыше 20 строительных компаний, намерены организовать мирное шествие. Пройтись по улице Абая в День города - 6 июля. Станет ли эта акция массовой, будет ли шествие вообще, зависит, в том числе, и от законности выносимых судебных решений.
06.06.2008
Сергей БОЙКО, www.oko.kz