Сегодня истек срок, отведенный главой правительства на доработку новой жилищной программы. Карим Масимов 17 апреля отдал соответствующее распоряжение Министерству индустрии и торговли.
Сегодня истек срок, отведенный главой правительства на доработку новой жилищной программы. Карим Масимов 17 апреля отдал соответствующее распоряжение Министерству индустрии и торговли.
Новая программа еще до утверждения была достаточно обсуждена. Правда, в общих чертах. А потому о том, что будет принято в качестве руководства к действию, известно крайне мало. За исключением того, что объемы ввода жилья составят в 2008 году 8,3 млн кв. м, в 2009 году – 8,9 млн кв. м и в завершающем 2010-м – 9,7 млн кв. м. Кроме того, правительство пообещало, что доля построенного коммерческого (дорогого) жилья в общем объеме жилищного строительства снизится до 20 процентов. В общем, в ходе реализации госпрограммы планируется обеспечить жильем около 236 тысяч казахстанских семей.
Не может не радовать и тот факт, что правительство, пусть косвенно, но все же признало, что предыдущая программа имела ряд недостатков. Это обстоятельство позволяет надеяться, что новый документ не будет содержать грубых недоработок. Официально обещана смена концептуального подхода к принципам жилищного строительства.
Напомним, в 2004 году перед прежней программой, помимо решения жилищных проблем, ставились еще и попутные цели. Одна из них – мобилизация избыточных денежных средств населения. Кстати, эта задача, хотя и отчасти, реализована банковским сектором в сегменте ипотечного кредитования.
Но вот с другими задачами программа явно не справилась. Так, например, широко разрекламированная система жилищных сбережений до сих пор не пользуется особым спросом. Там ведь сначала нужно накопить. А именно этого не получается, потому что цены на рынке жилья растут на порядок быстрее, чем благосостояние казахстанцев. Несмотря на то, что в Жилстройсбербанке фактически идет тройное субсидирование со стороны государства, его услугами пользуются лишь единицы.
Что же нужно учесть сейчас, чтобы в будущем опять не пришлось признавать, что очередная жилищная программа имела ряд концептуальных недоработок? Наверное, прежде всего нужно решить на какие слои населения будет рассчитана новая жилищная стратегия. Ведь попытка охватить все социальные группы, как это делалось прежде, – тупиковый путь. Так же, как нельзя не признавать того факта, что без государственного регулирования на жилищном рынке нам не обойтись.
Например, лидер партии «Адилет» Максут Нарикбаев считает, что простым смертным жилье недоступно. К «смертным» он относит примерно 85 процентов казахстанцев. Для того, чтобы доля данной категории была существенно сокращена, Нарикбаев предлагает обязать строительные компании продавать жилье только акиматам. Что, по его мнению, позволит исключить из цепочки между застройщиком и конечным потребителем ненужных посредников и сократить стоимость жилья примерно на 50 процентов.
В этой связи доктор философских наук Сагади Булекбаев замечает, что в Казахстане минимальное вмешательство государства в дела экономики фактически равнозначно самоустранению:
– Азбучной истиной является положение о том, что решающую роль в развитии любого общества играет политика государства в отношении экономики. Говоря иначе, социально не ориентированная политика банков и ипотечных компаний вызвана отсутствием должного контроля и регулирования со стороны государства. Сейчас, например, банки при заключении кредитных договоров, в соответствии с действующим законодательством, изначально получают одностороннее преимущество перед клиентами. Однако финансовые институты своей кредитной политикой создают высокие политические риски, последствия которых трудно предсказать.
Булекбаев призывает правительство к совершенствованию законодательной базы, для переориентирования не только жилищной сферы, но и всей экономики на социальные рельсы.
Кстати, сегодня многие аналитики акцентируют внимание именно на том, что государству уже давно пора пересмотреть правила игры в финансовом секторе экономики. Иначе никакая новая жилищная программа не решит старых проблем. Так, ни для кого не секрет, что заявленные в рекламных роликах 11–12 процентов годовых практически никогда таковыми не являются. Если подсчитать размеры страховки, различные дополнительные услуги и размеры штрафных санкций, например, за до- срочное погашение займа, то фактически получится 20 процентов. Кроме того, финансовые институты оставляют за собой право на пересмотр условий при возникновении форс-мажорных обстоятельств. При этом банк сам решает, что такое форс-мажорные обстоятельства, поскольку их перечень не оговорен в Административном кодексе.
Вторая половина факторов, влияющих на стоимость жилья, больше относится к законодательной базе вообще. Например, сейчас в конечную цену входит стоимость услуг проектных компаний. Тогда как большая часть возводимых зданий являются типовыми, то есть один и тот же проект оплачивается застройщиком такое количество раз, сколько возводится однотипных зданий.
Кроме того, для того чтобы получить все необходимые разрешения на возведение того или иного объекта, сегодня предпринимателям необходимо 27 печатей. Не секрет, что у нас уже стало практикой, когда ни одно разрешение безвозмездно не дается, поэтому можно предположить, что, как минимум, 27 разрешительных структур вносят свой посильный вклад в сокращение числа граждан, способных улучшить свои жилищные условия.
Кстати, не меньше пяти процентов от стоимости одного квадратного метра жилья составляют услуги операторов по изъятию земли под застройку у собственников.
Разработчикам программы также следует учесть, что сегодня в каждом квадратном метре заложена стоимость инфраструктуры. Государство мягко обязало наших предпринимателей строить объекты инфраструктуры, то есть сейчас местные органы исполнительной власти повсеместно отдают предпочтение тем застройщикам, которые обязуются за счет своих средств возвести школы, больницы и так далее. Потом акиматы, правда, должны за это рассчитываться. Но взаиморасчеты происходят, если происходят вообще, как правило, с большими задержками, поэтому предприниматель подобные расходы сразу перекладывает на плечи покупателей квартир.
Кроме того, сейчас правительству нужно решать не только сколько, где и когда понастроить жилья, но и разработать классификацию принимаемых в эксплуатацию квартир. Сегодня застройщики грешат тем, что любое жилье причисляют к категории элитного. Это позволяет поднимать цену, и, соответственно, получать сверхприбыли. Однако во всем мире, кроме Казахстана, для элитного жилья есть конкретные требования. У нас же элитным жильем зачастую считаются голые стены.
В этой связи было бы неплохо, если бы правительство задалось вопросом, а какова рентабельность строительных компаний? Наверное, этот вопрос нужно сделать прозрачным.
Кстати, можно напомнить и о том, что даже в самых рыночных экономиках мира у государства есть перечень социально значимых товаров и услуг для населения, где цены могут регулироваться. Если у нас в этот список внести и цены на вновь возводимое жилье, станем ли мы менее рыночными от подобного шага?
Шаймерден Уразалинов, депутат мажилиса парламента, считает, что удешевить стоимость жилья без развития отечественной стройиндустрии нельзя. По его данным, сегодня на 85 процентов строительные материалы импортируются, причем не напрямую, а через многочисленных посредников. Хотя у нас в стране есть собственный потенциал для развития этой отрасли.
Мажилисмен задается вопросом, разве нельзя, как в Китае, в каждом регионе наладить производство кирпича, которого крайне недостает? Стране нужны предприятия по выпуску железобетонных конструкций, нужно восстановить сортопрокатные предприятия. Сейчас у нас нет даже собственной арматуры, тогда как в Темиртау простаивает завод по ее производству. Нужно реанимировать производство цемента. Разве мы не могли бы сами производить чугунные радиаторы для отопления? А стекло?
По мнению Уразалинова, развивать строительство хоть при какой программе на ввозимом строительном материале всегда будет дорого и подрядчикам, и потребителям.
Хотя есть реальный способ даже на импортных стройматериалах сделать доступными квартиры для социально не защищенных слоев населения. Если строить за счет государства, без права на приватизацию, как было в советское время. Такой вариант сейчас приемлем для страны, так как у нас существует целый ряд законодательных актов, предоставляющих право нескольким категориям граждан на безвозмездное жилье.
Мажилисмен вспомнил советский опыт жилищного строительства. В этой связи можно напомнить и о том, что в то время право на жилье было гарантировано Конституцией. Сейчас, когда стало известно, что уже в этом году в наш Основной Закон будут вноситься изменения, то почему бы не вспомнить и о разделе прав граждан в этой сфере?
Светлана Савченко, президент национальной лиги потребителей, являющаяся еще и членом рабочей группы Государственной комиссии по вопросам демократизации, призналась «Литеру», что никто из ее коллег такого вопроса до сих пор не поднимал. Она полагает, что внести подобное изменение в Конституцию, наверное, можно, но для этого сначала нужно досконально просчитать возможности государства. Чтобы право на жилье не стало пустой декларацией.
Хотя не нужно быть провидцем, чтобы понять, что основную массу населения большего всего волнует не то, сколько в парламенте будет заседать народных избранников и какими полномочиями они должны будут обладать, а то, где жить. Что касается денег на практическое воплощение права на жилье, то они уже есть. Есть там, где лежат без особой пользы – на счетах пенсионных фондов. Причем, как считает заместитель директора Центра анализа общественных проблем Канат Берентаев, это достаточно «длинные» деньги, которые можно было бы инвестировать в строительство так называемых доходных домов, где среднестатистический обыватель сможет в соответствии со своими доходами арендовать доступное жилье.
И эта мера как нельзя лучше подтвердила бы тезис о том, что Казахстан взял курс на построение социально ориентированного государства.
25.04.2007
Игорь НЕВОЛИН, www.liter.kz