В последнее время, что ни день, то новости для дольщиков, застройщиков и банкиров. Не стал исключением и минувший понедельник. В самый тяжелый день недели на заседании госкомиссии по вопросам модернизации экономики под председательством премьера Карима Масимова обсудили ситуацию в строительной отрасли. Увы, но вести чиновников не только не успокоили, а еще больше встревожили.
В последнее время, что ни день, то новости для дольщиков, застройщиков и банкиров. Не стал исключением и минувший понедельник. В самый тяжелый день недели на заседании госкомиссии по вопросам модернизации экономики под председательством премьера Карима Масимова обсудили ситуацию в строительной отрасли. Увы, но вести чиновников не только не успокоили, а еще больше встревожили.
Получите и распишитесь
Начнем с хорошего. В правительстве окончательно уточнили размеры первых бюджетных траншей, направляемых на завершение строительства жилья в Астане и Алматы.
– Для завершения строительства жилых домов с участием дольщиков банками второго уровня для 36 объектов Астаны выделено 23,3 млрд тенге, – сообщил вице-министр индустрии и торговли Едил Мамытбеков. – Это позволит в целом защитить права более 8 тысяч 968 дольщиков.
В Мининдустрии рассчитывают, что дома должны быть достроены до конца 2008 года. В Алматы за счет дополнительной финансовой поддержки из госбюджета будет разморожено 23 объекта, сдачу которых чиновники ждут, максимум, в начале 2009 года.
– Для этой цели будет выделено 10,4 млрд тенге, что позволит защитить права 3 тыс. 353 дольщиков, – сказал вице-министр. – Второй транш будет предоставлен лишь при условии освоении первого.
Всего из республиканского бюджета фонду «Казына», оператора в деле выполнения господдержки строительной отрасли, выделено 71,2 млрд тенге. Из них 48,8 млрд тенге для Астаны и 22,4 млрд тенге – для Алматы. Помимо этого, из резерва правительства акимату Астаны выделен 41 млрд тенге на выкуп 6 тыс. квартир у столичных застройщиков. Из них на 4 мая сего года уже перечислено 4 млрд тенге. По расчетам Едила Мамытбекова, в итоге эта финансовая помощь позволит защитить права порядка 40% дольщиков.
Горькую пилюлю в бравурный доклад вице-министра индустрии подложил заместитель председателя фонда устойчивого развития «Казына» Кайрат Айтекенов. Он сообщил: несмотря на финансовые инъекции, замороженные стройплощадки оживают с трудом, из-за срыва строительных графиков. Причем, как уверил Кайрат Айтекенов, сославшись на результаты проверок, деньги застройщики Астаны получили. Но осваивать их, тем не менее, не торопятся.
– Вывод один: требуется жесткое исполнение застройщиками своих обязательств перед дольщиками, – сказал зампред ФУР «Казына».
Как бы не так!
Предстоящий акиматом госзакуп 6000 квартир не станет панацеей от всех нынешних бед на рынке недвижимости, а послужит лишь полумерой. Да, выкуп квартир сыграет определенную положительную роль. Хотя бы тем, что полученные застройщиками деньги, что называется, «зайдут» в экономику столицы.
По предварительным расчетам, средняя площадь выкупаемых квартир равна 50 кв.м. Умножим это на 6000 квартир, получаем 300 000 кв.м жилья, достроить которое застройщиков обязывают до конца 2008 года, что, в принципе, нереально, если учесть проведенные в строительных компаниях сокращения, все такую же дороговизну стройматериалов, что всегда мешало застройщикам строить быстро, недорого и качественно. Но достроить 6000 квартир – это полдела. Главное, чтобы акимат не подкачал с созданием технических условий для новостроек, что для столицы– не редкость. Иными словами, если даже к достроенному дому не подвести вовремя жизненно важные коммуникации – свет, газ, отопление, воду, квартиры так и останутся пустыми. Что послужит пищей для очередной критики и без того возмущенных дольщиков.
Кроме того, акимат выкупит лишь самые благополучные из самых неблагополучных объектов. И если вещи называть своими именами, большая часть объектов Астаны зависнет. Останутся в черном списке и проблемные (читай, брошенные) дома, а их в Астане на 1 января 2008 года насчитывалось 26. С таким раскладом говорить о полноценной поддержке строительного сектора и защите безутешных дольщиков не приходится.
Печальной традицией стали и множащиеся уголовные дела против руководителей строительных компаний Астаны. Только в мае возбуждено сразу семь уголовных дел. Самый свежий пример – арест матери и сына Лакисовых, владельцев «Бразерс Компани», чьи дольщики голодают вот уже третью неделю. По данным финполции, компания семьи Лакисовых обещала построить жилые комплексы «Орнек», «Эгалитэ», достроить ЖК «Европейский». Но не сдержала своего слова, «прославившись» лишь присвоением денег дольщиков в размере 138 млн тенге.
Арест может послужить лишь в качестве моральной компенсации за слезы дольщиков, которые теперь знают о местонахождении обманывавших их бизнесменов, но не знают, куда же испарились доверенные им миллионы на строительство. С другой стороны, простым арестом руководителей строительных компаний проблем на рынке недвижимости не решить. Даже если финполиция найдет активы недобросовестной компании, не исключено, что они окажутся в залоге у банков, кредитовавших горе-застройщика. И их просто так не заберешь.
Напуганные масштабами строительных арестов, дольщики Астаны ринулись спасать свои деньги от застройщиков. Что показывают многокилометровые очереди в отделах продаж почти в любой строительной компании. Но, во-первых, вложенные деньги обесценились. Раз так – их может хватить на покупку лишь более скромного жилья. Во-вторых, компании оказались не готовы сиюминутно вернуть деньги. И чем дольше строители кормят «завтраками» дольщиков, тем крепче ругань и мощней скандалы. Стоит ли после этого удивляться продолжающемуся оттоку покупателей жилья, со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Дефолт? Дефолт!
Реальную угрозу для финансового здоровья государства представляют собой и некоторые банки второго уровня. На том же заседании госкомиссии председатель Нацбанка Анвар Сайденов сообщил: банки все меньше нуждаются в предоставлении им дополнительной финансовой ликвидности. Но вместе с тем, ссудный портфель банков растет. Иными словами, пусть не такими, как прежде, быстрыми темпами, но банки продолжают не только кредитовать строителей, но и предоставлять ипотечные кредиты.
– Так, в марте 2008 года по сравнению с июлем 2007 года увеличилась доля кредитов в строительстве: рост произошел с 16,2% до 17,6%, – отметил глава Нацбанка.
К чему может привести подобный рост кредитования, особенного ипотечного? Прежде всего, к еще большему испытанию на финансовую прочность заемщиков. Предположим, раньше тот или иной заемщик тратил на продукты 10 000 тенге в месяц. Сейчас расходы на еду растут, по вине инфляции, породившей, в частности, рост цен на продовольствие. Кусаются и тарифы на коммунальные услуги. Таким образом, повышая свои затраты на еду и на оплату коммунальных услуг, заемщик вынужден резко снижать свою платежеспособность. И банкам ничего не остается, как объявлять таких заемщиков банкротами.
Доказательство признаков дефолта по ипотечным кредитам – приглашения банков покупать залоговые квартиры разорившихся заемщиков, резко увеличившиеся в разы. Правда, ни в одном банке вам не сообщат, что в реализуемых по бросовым ценам квартирах до сих пор живут их бывшие заемщики, в буквальном смысле забаррикадировавшиеся и от своих кредиторов в том числе. Так что покупать такую квартиру – верный способ заработать стресс и оказаться на улице. За свои же деньги.
Вывод: нестабильность в банковском секторе автоматически взрывает рынок недвижимости. Панику подогревают и слухи о неминуемом вымывании с рынка недвижимости недобросовестных застройщиков, и банков, которые их кредитовали. Но в том-то вся и беда, что такие новости их клиенты и заемщики узнают последними. И то, если возбуждается уголовное дело. Кстати, вот вам еще один маскируемый кризис – кризис доверия.
26.05.2008
Жанар СЕРДАЛИНА, www.megapolis.kz