С каждым днем число обманутых дольщиков растет. Не в силах решить проблемы мирным путем, некоторые решаются на крайние меры. Так, в минувшую среду в Астане началась голодовка владельцев «повисших в воздухе» квадратных метров. По мнению экспертов, в таком положении дольщики оказались из-за собственной правовой безграмотности. Как избежать подобных промахов? За профессиональной консультацией мы обратились к директору ТОО «Юридическая компания «UNIUS» Ринату Камалетдинову.
С каждым днем число обманутых дольщиков растет. Не в силах решить проблемы мирным путем, некоторые решаются на крайние меры. Так, в минувшую среду в Астане началась голодовка владельцев «повисших в воздухе» квадратных метров. По мнению экспертов, в таком положении дольщики оказались из-за собственной правовой безграмотности. Как избежать подобных промахов? За профессиональной консультацией мы обратились к директору ТОО «Юридическая компания «UNIUS» Ринату Камалетдинову.
— Насколько, на Ваш взгляд, эффективен институт долевого участия в жилищном строительстве? Каковы перспективы его развития в Казахстане?
— Ни для кого не секрет, что квартирный вопрос многих казахстанцев до сих пор нерешен. Для них покупка собственного жилья пока остается призрачной мечтой. В этой связи люди, зачастую по нескольку лет, вынуждены арендовать жилье. Следует признать, что расходы на аренду жилья являются весьма ощутимыми и составляют до 50 процентов от доходов. Однако выбор вариантов для решения жилищной проблемы у граждан невелик. Казахстанцы, не имеющие на руках сбережений, как правило, прибегают к наиболее распространенным инструментам, позволяющим в обозримом будущем рассчитывать на получение в собственность желанного жилья. На сегодняшний день такими легальными инструментами являются ипотечные кредиты, выдаваемые банками, накопительная система жилстройсбережений, а также долевое участие в жилищном строительстве.
В соответствии с Законом РК «О долевом участии в жилищном строительстве» № 180-III от 07.07.2006 г., под долевым участием признаются отношения сторон договора о долевом участии в жилищном строительстве по привлечению застройщиком и предоставлению дольщиком денег в целях строительства жилых зданий.
Время показало, что этот инструмент максимально эффективен как для строительных компаний, так и для дольщиков. Для застройщиков, прежде всего, такой институт привлекателен возможностью использования денег граждан, подключившихся к этим проектам, при отсутствии процентной ставки. Для дольщиков сотрудничество интересно тем, что на нулевом цикле строительства цены на потенциальные квартиры значительно ниже рыночных, а также в связи с возможностью приобретения жилья в строящемся доме в рассрочку. Что касается перспективы развития института долевого участия в строительстве, то прежде чем ответить на этот вопрос, необходимо обратиться к истории появления и становления этого института в нашей стране.
Долевое участие получило широкое распространение в Казахстане в период бурного коммерческого строительства жилья, апогей которого пришелся на 2003-2006 годы. Все мы являлись свидетелями активной застройки Астаны, Алматы, Атырау, Актау и других крупных городов. Глянцевые журналы и рекламные газеты пестрили объявлениями о начале новых строек, строительные компании зазывали потенциальных покупателей выгодными предложениями. Следует признать, что желание строить овладело в тот момент многими. Не ошибусь, если скажу, что не строили только ленивые. Цены на недвижимость росли как на дрожжах. Вложение в строительную индустрию считалось отличным инвестированием, сулящим высокие дивиденды. Как повели себя в такой ситуации граждане? Действительно, многие из них пошли на риск, но лишь незначительная часть таких «смелых» была вознаграждена.
Что случилось осенью 2007 года, всем известно: большая часть объектов вследствие отсутствия возможности их дальнейшего финансирования была заморожена. Многие строительные компании на данный момент находятся на грани банкротства, в отношении отдельных руководителей строительных компаний возбуждены уголовные дела, некоторые из них осуждены, обманутые дольщики продолжают бороться за свои права, надеясь «выбить» вложенные в строительство накопления. Банки, в свою очередь, беспощадно атакуют застройщиков и дольщиков, требуя от них возврата кредитов. Таков печальный итог стихийного развития рынка недвижимости, благодаря которому, по большому счету, в настоящее время институт долевого участия в строительстве представляется в негативном виде. Этому способствовали как основные игроки рынка недвижимости — застройщики, риэлторы, сами дольщики, так и государство, в период с 2003 по 2006 год пустившее на самотек развитие строительной индустрии.
Поэтому проблема так называемых «обманутых» дольщиков на сегодняшний день, как говорится, «на плаву». Основная их ошибка состоит в элементарной юридической безграмотности. Так, многие изначально не вникали в содержание предлагаемых к подписанию договоров. Как правило, редакция таких договоров разрабатывалась юристами строительных компаний, естественно, с учетом интересов последних. Дольщики, соглашаясь на условия застройщиков и подписывая договоры, сами того не осознавая, становились заложниками своих будущих жилищных бед. В ряде случаев они скупились на оплату услуг независимых юристов, которые могли бы своевременно указать им на возможные риски, с которыми они рано или поздно могли бы столкнуться во взаимоотношениях с застройщиками. Обескураживает и то, что дольщики не требовали у застройщиков регистрационных и разрешительных документов, которые в ряде случаев отсутствовали, и не контролировали ход строительства жилых объектов.
Возвращаясь к вопросу о дальнейших перспективах развития института долевого участия, можно с уверенностью заявить, что этот институт будет действенным еще на протяжении долгого времени. В любом случае, по законам рыночной экономики, после стагнации начнется постепенный ее рост, что, безусловно, положительно скажется и на состоянии рынка недвижимости, оживит его юридические инструменты.
— Как Вы оцениваете Закон РК «О долевом участии в жилищном строительстве», вступившийв действие с 1 января 2007 года?
— Несомненно, действие Закона можно оценить как позитивное. Это первый в истории нашей страны закон, регламентирующий отношения в сфере долевого участия в жилищном строительстве. Он очень важен как для дольщиков, так и для застройщиков. Следует признать, что по своему юридическому характеру он является жестким именно по отношению к застройщикам. Полагаю, что в нынешней ситуации это оправдано, положения Закона, безусловно, «дисциплинируют» застройщиков, отрезвляют их после лихих лет бесконтрольности.
Прежде всего необходимо указать, что Законом введено лицензирование деятельности застройщиков по привлечению денег дольщиков для организации строительства жилых домов. Лицензирование позволяет государству вести мониторинг деятельности строительных компаний по организации долевого участия в жилищном строительстве, контролировать исполнение предъявляемых к застройщикам квалификационных требований. Кроме того, Законом на компании возложена обязанность по расходованию денег дольщиков исключительно на цели, связанные с возведением жилого здания, в строительстве которого участвует дольщик. Такое положение Закона позволяет дольщику в любое удобное для него время контролировать расходование застройщиком инвестируемых в строительство денег.
Указанным Законом, и это очень важно, определен объем информации, которую застройщик обязан предоставить потенциальному дольщику, а также исчерпывающий перечень обязательных условий, которые должен содержать письменный договор о долевом участии в жилищном строительстве. Более того, при отсутствии в договоре одного из обязательных условий, установленных Законом, такой договор неможет быть поставлен на учет в уполномоченных органах по местонахождению строящегося жилого здания. Наличие такой нормы позволяет государству исполнять дополнительные функции по осуществлению контроля над деятельностью застройщика.
Законом предъявляются особые требования к размеру собственного капитала застройщика: на конец финансового года он должен составлять не менее 12 процентов от привлеченных по договорам долевого участия в жилищном строительстве денег. Конечно, эту сумму нельзя назвать достаточной для гарантирования требований всех дольщиков, но наличие такой нормы исключает появление «пустышек» в строительстве.
Документом, принятым Парла-ментом, установлено и то, что гарантийный срок на жилое здание должен составлять не менее двух лет со дня приемки объекта в эксплуатацию. Полагаю, что это очень важно для дольщиков, поскольку в период эксплуатации жилого помещения ими могут быть выявлены скрытые недостатки. Застройщики в таком случае будут обязаны за свой счет устранить выявленный брак.
Приведенные нормы Закона позволяют сделать вывод о том, что государство намерено осуществлять жесткий контроль над ситуацией, складывающейся на строительном рынке, способствовать его развитию, исключать появление на его поле случайных и недобросовестных игроков, способных своими действиями нанести вред как дольщикам, так и всей коммерческой строительной индустрии в целом.
— Каким образом, по Вашему мнению, должны складываться отношения между застройщиками и дольщиками в ходе исполнения договоров долевого участия в жилищном строительстве?
— Отношения между застройщиками и дольщиками должны носить прежде всего деловой, компромиссный характер. Любые споры и разногласия сторонам предлагается решать миром, поскольку судебная тяжба влечет ощутимые материальные затраты для каждой из сторон. Безусловно, деятельность застройщиков должна иметь открытый характер. Им необходимо быть терпимыми к справедливым и обоснованным претензиям дольщиков, поскольку во многом благодаря именно вложениям последних зависит будущий доход строительных компаний и развитие коммерческих жилищных программ.
— На что следует обратить внимание при заключении договора о долевом участии в жилищном строительстве?
— Прежде всего, потенциальным дольщикам необходимо внимательно ознакомиться с положениями Закона Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве». И при необходимости получить дополнительные консультации по вопросам долевого участия у квалифицированных специалистов в этой области, юристов.
Они должны подробно ознакомиться с текстом предлагаемого к подписанию договора о долевом участии в строительстве. Как уже говорилось выше, строительные компании продумывают проект договора с учетом своих интересов. Не стоит скупиться на оплату услуг независимых юристов, которые могут провести правовой анализ на соответствие договора действующему законодательству страны, указать на риски, с которыми могут столкнуться дольщики при строительстве финансируемого жилого дома. По большому счету, все пункты договора должны быть четко определенными, понятными для понимания, без абстрактных, двусмысленных формулировок.
Особое внимание необходимо обратить на название договора, предлагаемого потенциальному дольщику для подписания. Он должен именоваться не иначе как договор о долевом участии в жилищном строительстве. Дольщикам следует знать (на случай возникновения спорных ситуаций), что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (см. п. 1 ст. 392 ГК РК).
Заключению договора в обязательном порядке должно предшествовать предоставление застройщиком информации, исчерпывающий перечень которой приведен в ст. 8 Закона РК «О долевом участии в жилищном строительстве» (свидетельство о государственной регистрации застройщика, разрешение на строительство и т. д.).
Договор обязательно должен содержать строго определенные условия (см. ст. 9 закона). Следует знать, что при отсутствии в договоре одного из указанных в ст. 9 закона условий он не может быть поставлен на учет в уполномоченном органе по местонахождению строящегося здания и, следовательно, не может считаться заключенным.
— Как дольщику не ошибиться в выборе застройщика?
— Выбору застройщика должна предшествовать большая работа. Выбор дольщика не должен быть случайным, поскольку он, по сути, являясь инвестором, рискует вложением своего капитала. Не нужно иметь семь пядей во лбу, чтобы понять элементарную истину: наиболее объективная оценка застройщика — это уже сданные им в эксплуатацию и заселенные вчерашними дольщиками объекты. В Казахстане имеется ряд строительных компаний, не один год успешно реализующих строительные проекты. Как правило, они имеют собственную производственную базу. Это стало особо важным в условиях нынешнего кризиса, которым глубоко парализован и строительный бизнес. Конечно же, предпочтение должно отдаваться успешной строительной компании, имеющей безупречную репутацию, использующей в строительстве передовые технологии и материалы. А строительные компании-долгострои, компании, погрязшие в судебных тяжбах, несомненно, отталкивают потенциальных дольщиков. В любом случае выбор за дольщиками, и очень хотелось бы, чтобы он был верным.
— Каковы риски для дольщиков в случае признания строительной компании-застройщика банкротом?
— В соответствии с законом, банкротство устанавливается судом на основании заявления должника в суд.
Согласно п. 4 ст. 3 Закона о банкротстве, дела о банкротстве рассматриваются судом, если требования:
- кредитора по налогам и другим обязательным платежам в бюджет по налоговой задолженности составляют сумму не менее ста пятидесяти месячных расчетных показателей (МРП), установленных Законом о республиканском бюджете на соответствующий финансовый год;
- иных кредиторов к должнику в совокупности составляют сумму не менее 150 МРП, установленных Законом о республиканском бюджете на соответствующий финансовый год.
Таким образом, по Закону о банкротстве, для признания юридического лица банкротом последнему на текущий момент достаточно иметь просроченную сумму задолженности в размере 175 200 тенге. Согласитесь, что это совсем небольшая сумма. Можно с большой вероятностью заявить, что у большинства застройщиков, заморозивших строительство объектов, задолженность перед кредиторами превышает минимальный порог суммы для признания юридического лица банкротом в несколько тысяч раз. Риск признания банкротом строительной компании, дольщиками которой являются граждане и юридические лица, для дольщиков очевиден — пятая очередь, согласно ст. 75 Закона РК «О банкротстве», в реестре кредиторов с перспективой неполучения вложенных в строительство денег.
— Велики ли шансы на успех у обманутых дольщиков, которые решили судиться с застройщиками?
— Непростой вопрос. Прежде чем ответить на него, необходимо проникнуться проблемой дольщика, изучить имеющиеся в распоряжении такого лица документы, провести правовой анализ, и только по результатам такой работы делать выводы и выдавать дольщику рекомендации и руководства к действию. Следует добавить, что каждая спорная ситуация индивидуальна, и не факт, что во многих случаях дольщик будет «со щитом, а не на щите». Бесспорно, разногласия между застройщиками и дольщиками обязательно будут возникать, их уже и сегодня предостаточно. Предстоит немало судебных процессов.
Наиболее распространенными исками являются требования о возврате дольщику денег ввиду нарушения застройщиком сроков исполнения условий договора, а также о принудительном расторжении договоров и возмещении неустойки за несвоевременную сдачу объектов в эксплуатацию.
P.S. Иными словами, тем, кто уже попался на удочку нерадивых застройщиков, остается уповать только на Всевышнего и надеяться получить свои квартиры раньше, чем компания объявит о своем банкротстве. Иначе по закону придется ждать своей, самой последней очереди. А к советам нашего эксперта полезно прислушаться будущим участникам долевого строительства.
20.05.2008
Гульдарай Касымова, www.kn.kz