Правительство всячески пытается реанимировать строительный рынок. Выделяя дополнительные средства на выкуп квартир в госсобственность, Кабмин, с одной стороны, повышает ликвидность стройкомпаний, с другой — принимает превентивные меры против возможного возвращения цен на докризисные позиции. Прошел уже месяц с того момента, как Правительство выделило Астане 41 миллиард тенге на приобретение квартир.
Правительство всячески пытается реанимировать строительный рынок. Выделяя дополнительные средства на выкуп квартир в госсобственность, Кабмин, с одной стороны, повышает ликвидность стройкомпаний, с другой — принимает превентивные меры против возможного возвращения цен на докризисные позиции.
Прошел уже месяц с того момента, как Правительство выделило Астане 41 миллиард тенге на приобретение квартир. Согласно постановлению Правительства от 16 апреля, акимат Астаны может закупать квартиры стоимостью не более 115 тысяч тенге (или 950 долларов) за квадратный метр у застройщиков на объектах строительства города. По словам представителей городской мэрии, планируется закупить порядка шести тысяч квартир, которые в дальнейшем будут сдаваться в аренду.
Согласно Государственной программе жилищного строительства на 2008-2010 годы, в нынешнем году из республиканского бюджета на возведение арендного жилья выделяется 7,3 миллиарда тенге. Изначально, когда только поднимался вопрос о строительстве государственного арендного жилья, предполагалось, что его наличие повлияет на снижение стоимости коммерческого жилья. Тогда же Президент призывал строительные компании переключиться с ипотечного строительства на арендное. Мол, выгодно будет и государству (наличие нужных квадратных метров), и населению (те, кто не может приобрести жилье, будут его снимать по льготному тарифу), и самим строительным компаниям, которые с легкостью компенсируют затраты маржой от продажи других объектов, оставляя в своих активах дома, приносящие стабильных доход.
Однако в то время строительные компании больше предпочитали «навариваться» сразу, не заглядывая в будущее: длительная окупаемость проектов не соответствует политике прибыльности.
Нынешняя же ценовая ситуация на рынке вообще может отбить у строителей охоту к арендному жилью.
Сейчас спрос и цены на арендное жилье падают с той же последовательностью, что и на коммерческое. По словам директора консалтинговой компании Олега Алферова, арендные ставки на типовое жилье за первый квартал этого года упали на 12 процентов. Директор одной из известных риэлторских компаний Тамара Суворова утверждает, что по сравнению с предыдущими несколькими месяцами цены на арендное жилье снизились на 30 процентов и на 30–40 процентов — по сравнению с прошлым годом. По мнению маклера с пятилетним стажем Елены Загородневой, спад составил 10 процентов и еще будет снижаться.
Несмотря на разницу цифр, смысл остается неизменным — арендное жилье падает в цене. Более того, эксперты утверждают, что сложная ситуация с ликвидностью у рядового населения, снижение покупательской способности привели к тому, что сейчас на аренду выставлена даже инвестиционная недвижимость, а арендаторы жилья плавно перемещаются в бизнес- и эконом-класс.
По мнению риэлторов, падение цен продолжится, как минимум, до конца этого года. Но учитывая, что банки будут погашать внешние займы до конца будущего года, можно предположить, что период стагнации распространится и на 2009 год.
К этому времени начнется реализация программы строительства государственного арендного жилья. А это, как и было запланировано, должно вызвать снижение стоимости коммерческих квадратных метров. Этому помогут и меры Правительства по выкупу у строительных компаний части квартир под аренду.
Следовательно, у стройкомпаний может вообще исчезнуть стимул (по крайней мере, на ближайшее время) возводить коммерческое арендное жилье.
Кстати, два года назад во время разработки поправок в ряд законодательных актов по вопросу развития арендного сектора жилья, в целях снижения стоимости арендной платы предполагалось ввести таможенные и налоговые льготы для застройщиков и собственников арендного жилья. Однако в процессе согласования проекта закона с заинтересованными госорганами, по предложению Минфина, эти льготы не были предусмотрены.
С другой стороны, не исключено, что наметившаяся тенденция к активной внутренней миграции, призывы Президента страны к молодежи не заполнять крупные мегаполисы страны, а «ехать за работой» в другие регионы, могут сподвигнуть на строительство именно такого жилья для этой категории населения. Однако на переориентацию бизнеса смогут решиться лишь крупные компании, реализующие сразу несколько проектов. И, следовательно, имеющие дополнительные источники дохода, которые могут покрыть затраты на «арендную стройку».
Как бы то ни было, но в ближайшие несколько лет следует ожидать спада цен не только на коммерческое, но и на арендное жилье. Причем, вероятно, до «удобоваримого» уровня для населения со среднестатистической заработной платой (в прошлом году ее средний уровень в Казахстане составил 53 тысячи тенге).
Согласно Госпрограмме жилищного строительства на 2008-2010 годы, средняя площадь арендного жилья не должна превышать 70 квадратных метров. При нынешних темпах государственного арендного жилищного строительства, ежегодно в каждой области, городах Астане и Алматы будет возводиться по одному 120-квартирному дому, жилье в котором будет предоставляться в аренду без права приватизации.
20.05.2008
Нурлан Искаков, www.kn.kz