Олег Алферов: «Условие социального доверия к исполнительной власти – это завершение всех проектов жилищного строительства». Проблемы всех дольщиков Алматы со временем будут решены, ни один человек не останется без жилья. Такое смелое заявление несколько дней назад прозвучало в акимате крупнейшего города страны.
Олег Алферов: «Условие социального доверия к исполнительной власти – это завершение всех проектов жилищного строительства».
Проблемы всех дольщиков Алматы со временем будут решены, ни один человек не останется без жилья. Такое смелое заявление несколько дней назад прозвучало в акимате крупнейшего города страны. По словам главы города Ахметжана Есимова, строительные компании южной столицы получат первый транш в размере 22,4 млрд тенге для завершения работ на ряде жилых объектов города.
Деньги пойдут из фонда устойчивого развития «Казына» в банки второго уровня. Те, в свою очередь, будут кредитовать 14 стройкомпаний, которые отвечают главному требованию, предъявляемому к застройщикам, – имеют резервный капитал в размере 15% от стоимости объекта. Но действительно ли эти меры сработают и дольщики получат шанс? Решения правительства по оздоровлению строительного рынка мы попросили прокомментировать директора консалтинговой компании Qncepto Олега Алферова.
Три категории игроков
Олег Николаевич, подобных заявлений за время финансового кризиса от чиновников разного ранга звучало немало. Но они не улучшили состояние строительного рынка и не восстановили доверие дольщиков к строительным компаниям, не выполнившим свои обязательства. Что может измениться на этот раз?
– Начнем с того, что рынок в Казахстане отнюдь не однородная масса. Есть как откровенные аферисты, так и добросовестные компании с достойной репутацией, работающие на рынке на протяжении многих лет. Я разделил бы отечественные стройкомпании на три основные категории.
Первая группа – это те застройщики, которые в принципе не намеривались возводить заявленные объекты. Таковых подавляющее меньшинство. Эта категория не связывала свои стратегические бизнес-интересы с рынком недвижимости, а рассматривала его как одну из рыночных ниш для получения сверхдоходов. Вопрос репутации их не волновал.
То есть это случайные стройкомпании, появившиеся на рынке только с целью наживы?
– Да. И они стали основной зоной риска для потенциальных дольщиков. В большинстве своем эти компании даже не начинали строительства. Основную же долю участников строительства составляет вторая группа – это компании, которые в значительной степени зависели от банковского финансирования и сейчас лишились его по известным причинам. Они не имели намерений обманывать дольщиков, но по объективным обстоятельствам сегодня испытывают трудности. Прежде всего это относится к компаниям, которые строят не только в Алматы, но и в Астане. Ограниченный объем спроса в столице и социальная нагрузка по созданию инфраструктурных объектов сыграли свою роль.
Но и вторую категорию стройкомпаний можно разделить на два сегмента.
И какие же?
– В первый входят те, кто предпринимают решительные меры по оздоровлению и стабилизации собственного финансового положения. Они поддерживают активный контакт с дольщиками, информируют о ходе строительства, при необходимости ведут с ними диалог об отсрочке сдачи объектов в эксплуатацию.
Второй сегмент составляют те участники строительного рынка, которые, с одной стороны, не уверены в собственных возможностях по привлечению банковских средств, с другой – даже имея надежду на банковское кредитование, не считают нужным информировать дольщиков о состоянии дел в компании.
А третья категория игроков?
– Третья категория игроков строительного рынка – это наиболее крупные компании, которые, находясь в составе холдингов, имеют дополнительные каналы финансирования. Либо они получают приток средств с зарубежных рынков недвижимости, где осуществляют строительство. Либо могут рассчитывать на вливания средств акционеров, обладающих достаточным собственным капиталом как альтернативы банковскому финансированию.
Я имею в виду компании, которые не переставали строить. Они неукоснительно соблюдают требования закона о долевом участии в строительстве, получают дополнительные подряды, занимаются строительством гособъектов. Ряд застройщиков не только не прекращал строительства, более того, не нарушал графиков сдачи. Если и есть сомнения в соблюдении сроков сдачи объектов в эксплуатацию, то эта задержка составляет не более 3 – 6 месяцев.
В главной роли – государство
Но что будет теперь с замороженными, незавершенными объектами?
– Скорее всего, через принудительное банкротство стройкомпаний местные власти будут искать альтернативных инвесторов и подрядчиков. Конечно, это значительно отодвинет сроки строительства. Тем не менее все эти проекты должны быть завершены.
Вы в это верите?
– Это прямая обязанность исполнительной власти и условие социального доверия к ней. Весь вопрос в сроках. В некоторых случаях, если есть проект, но строительство не начиналось, то он вместе с землей перейдет к другому подрядчику. Решающую роль в разрешении этого вопроса будет играть политическая воля и продуманные действия исполнительной власти.
Что Вы имеете в виду, говоря о продуманных действиях?
– Речь, в частности, идет о средствах фонда «Казына», направляемых на стабилизацию ситуации на рынке недвижимости. Необходимо пересмотреть многоступенчатую систему финансирования, когда конечное решение принимают банки второго уровня. Имеет смысл организовать прямое финансирование застройщиков из средств фонда.
Было бы также уместно осуществлять ипотечное кредитование населения из госсредств посредством той же Казахстанской ипотечной компании, существенно капитализировав ее и смягчив требования к выкупаемым КИК займам.
Не будем приводить в пример США, где ипотечные долги просто списываются банками. Обратимся к последним решениям Банка Англии. Стоило британскому жилью подешеветь на считанные проценты с начала года, как власти заявили о выделении свыше 50 млрд фунтов на поддержку ипотечных заемщиков. Это не благотворительность.
А что?
– Это глубокое понимание экономической роли рынка недвижимости. В мировой практике снижение стоимости недвижимости на 10% влечет сокращение ВВП в среднем на 1%. А это чувствительно и для развитой страны, и для развивающейся. В нашем случае это сокращение доходов, увядание малого и среднего бизнеса, рост уровня безработицы и преступности.
Кстати, среди эффективных мер по стабилизации можно назвать и временный мораторий на выдачу лицензий на строительство с долевым участием. Это увеличивает вероятность того, что дольщики получат свои квадратные метры.
Для кого строим?!
Насколько выгодным для новых инвесторов может быть завершение недостроенных объектов?
– Рынок жилой недвижимости сейчас приближается к планке ценового минимума и активы близки к нижнему пределу девальвации. Именно в этот момент они наиболее интересны для среднесрочных и долгосрочных инвесторов. Часть зарубежных игроков специализируется именно на таких активах.
Кроме того, власти могут заинтересовать новых инвесторов выделением инженерной инфраструктуры и дополнительными земельными участками из государственного кадастра. Внимание зарубежного капитала к подешевевшим казахстанским активам сегодня налицо.
Но ведь сегодня даже полностью построенные квартиры никто не покупает. Специалисты полагают, что эта тенденция долговременная. Вы с этим не согласны?
– До утверждения программы жилищного строительства на 2008 – 2010 год у нас было бесплатное коммунальное жилье. В рамках программы его заменили на арендное. Таким образом, если раньше хотя бы формально можно было рассчитывать на собственное жилье, не имея средств, то сегодня улучшить жилищные условия можно лишь за деньги.
Можете привести цифры, сколько нам нужно построить жилья, чтобы удовлетворить основной «голод»?
– Для того чтобы достичь европейского уровня обеспеченности жильем на душу населения, нам нужно построить порядка 400 млн квадратных метров. В минувшем году с учетом индивидуального жилищного строительства по республике было введено в эксплуатацию лишь 8,1 млн квадратных метров. В 2008 году мы этих объемов не достигнем. Если представить, что численность населения в стране расти не будет, то текущего европейского уровня обеспеченности жильем мы сможем достичь через 49 лет! Поэтому разговоры о том, что мы много строим, а покупать это жилье некому, наивны.
Вопрос в том, для кого мы строим и по каким ценам будем продавать жилье? Сейчас же покупатель и продавец ждут стартового выстрела, который запустит новый цикл деловой активности.
Установка – покупать
Давайте вернемся в недавнее прошлое. Почему фирмы-однодневки так легко входили к дольщикам в доверие и обманывали их?
– Еще год назад у алматинцев и астанинцев, располагавших средствами, была одна безоговорочная установка: покупать. Тогда брали все, не глядя. Первичная недвижимость росла в цене. В то время строили активно, практически без прецедентов долгостроя или недостроя, поэтому у дольщиков не было сомнений в своевременном получении жилья. Люди полностью доверяли даже тем застройщикам, о которых не было известно почти ничего. Они подписывали договоры стройкомпаний, порой не читая.
Имеет ли значение текст договора, когда уверен, что дом будет построен? В особенности, если ты не намерен в нем жить и готов перепродать долю через три, шесть, двенадцать месяцев. Поэтому договоры, предлагаемые застройщиками, очень часто не отвечали интересам дольщиков.
Но ведь есть закон…
– Надо учитывать то обстоятельство, что большинство объектов, которые сейчас продаются, начинали возводить еще до вступления в силу закона о долевом участии. И они не подпадают под действие закона. Правовая сторона взаимоотношений с застройщиком, как правило, носила второстепенный характер. Когда «выяснилось», что на рынок могут влиять и внешние факторы, то стало ясно, что договоры между дольщиками и застройщиками содержат немало нарушений Гражданского кодекса.
Что это за нарушения?
– Из «безобидного»: паритет сторон, как правило, не соблюдается. Ответственность дольщиков перед застройщиками существенно перевешивает обязательства застройщиков перед дольщиками.
В договорах строительных компаний допускается формулировка, которая гласит, что застройщик вправе по своему усмотрению владеть и распоряжаться полученными от дольщика взносами. Встречаются и другие удивительные вещи: застройщик назначает дату сдачи объекта в эксплуатацию, и если дольщик не явился к этому времени, то недвижимость считается переданной вне зависимости от причины неявки дольщика. Хотя, согласно закону о долевом участии, свидетельством передачи жилплощади может являться лишь акт приема-передачи.
Но подобные «допущения», к сожалению, не вызывали у участников долевого строительства вопросов. Почему-то такие, с позволения сказать, документы не волновали и надзорные органы.
Некоторые наблюдатели считают, что закон о долевом участии не столько защитил дольщиков, сколько взвинтил цены на рынке недвижимости. Насколько справедлива такая оценка?
– Действительно, когда в 2007 году закон вступил в силу, это послужило импульсом для скачка цен на строящееся жилье. Дополнительные затраты потенциальных компаний-застройщиков на страхование интересов дольщиков, на увеличение собственного капитала и на целый ряд других административных барьеров, естественно, сказались и еще скажутся на себестоимости жилья. Но есть и другая сторона медали.
Рассматриваемые сегодня парламентом поправки – обязательное страхование интересов дольщиков, повышение доли собственного капитала стройкомпаний до 20%, минимальный стаж деятельности и другие меры – направлены на отсев «неблагонадежных» застройщиков. Между тем любые ограничительные формы госрегулирования ведут к сокращению конкуренции и росту себестоимости. Ведь новым законодательным требованиям смогут соответствовать лишь наиболее крупные компании.
Но это позволит оградить потенциальных дольщиков от рисков?
– Позволит. Все новые строительные объекты уже будут подпадать под действие поправок. Можно сказать, что мы стоим на пороге зарождения рынка квалифицированных инвесторов и добросовестных застройщиков.
Прямая дорога – в суд
В ожидании пока наша власть проявит политическую волю, что может сделать дольщик, оставшись один на один с недобросовестным застройщиком?
– Он может вступить с ним в диалог и попытаться получить информацию о его дальнейших планах. В том случае если застройщик занимается пустым увещеванием, не выполняя обещаний, можно обратиться в суд. Если застройщик сам идет навстречу дольщику и объясняет ему причину задержки на какой-то разумный срок, тогда можно либо действовать решительно, пользуясь возможностями правосудия, либо довериться застройщику и ждать. Если конструктивного диалога не складывается, то прямая дорога для дольщика – в суд.
Но мы уже знаем целый ряд положительных судебных решений, вынесенных в пользу дольщиков. Они, как известно, не изменили ситуацию в лучшую сторону.
– Не секрет, что ключевая проблема нашей правовой системы – неэффективность правоприменения. Судебные решения у нас исполняются редко, и ситуация с дольщиками – яркое тому подтверждение. Если же в интересах дольщика вынесено решение, но органы судоисполнения не могут воздействовать на застройщика, то последней инстанцией могут выступить органы финансовой полиции и акимат. И обращаться туда следует коллективно.
16.05.2008
Степан Черкасов, www.respublika.kz