Последние несколько лет рынок недвижимости остается одним из самых загадочных. Эксперты делают прямо противоположные оценки его состояния. Одни говорят, что «цены будут только расти», другие — «упадут в два раза, причем уже завтра». Мы решили попробовать разобраться, что же происходит на самом деле.
Последние несколько лет рынок недвижимости остается одним из самых загадочных. Эксперты делают прямо противоположные оценки его состояния. Одни говорят, что «цены будут только расти», другие — «упадут в два раза, причем уже завтра». Мы решили попробовать разобраться, что же происходит на самом деле.
Буйство цен
Рост цен на недвижимость, с одной стороны, был ожидаемым, однако его темпы превзошли все ожидания. Действительно, сложно было предположить, что стоимость двухкомнатной «хрущевки» в Алматы превысит стоимость хорошего коттеджа где-нибудь на европейском курорте. А уж о том, что однокомнатная квартира в «ленинградском» доме в Астане может стоить порядка 150 тысяч долларов, никто и подумать не мог. Тем не менее, цены, которые еще вчера казались запредельными, быстро стали реальными.
Рынок рос, как на дрожжах. Новостройки, стройплощадки, краны — практически на каждой улице. Газеты пестрели объявлениями о покупке и продаже квартир, риэлторы делали радужные прогнозы… В общем, ничто вроде бы не предвещало беды.
Гром среди ясного неба
Ситуация на мировых финансовых рынках обрушилась на казахстанский рынок, как ураган. В одночасье встали стройки, банки закрыли кредитование, прогнозы делались самые мрачные. Однако принятое Президентом решение о выделении средств из бюджета для стабилизации ситуации сыграло свою положительную роль.
По данным официальной статистики, в целом за 2007 год жилье подорожало: на первичном рынке на 30,2, на вторичном — на 42,6 процента. Лишь в декабре было зафиксировано незначительное снижение — на новостройки цены снизились на 0,6, на старые квартиры — на 0,4 процента. Причем, цены упали в Алматы — на 2,4 процента на первичном рынке, на 2 процента — на вторичном, тогда как в столице никаких ценовых изменений зафиксировано не было.
Сегодня официальная статистика продолжает констатировать медленное, но неуклонное снижение цен. Так, в апреле этого года цены на первичном рынке жилья снизились на 0,6, а на вторичном — на 2,8 процента. В частности, по сравнению с мартом, на первичном рынке жилья стоимость одного квадратного метра уменьшилась в Талдыкоргане на 15 процентов, Семее — на 4,2, Алматы — на 1 процент, а увеличилась в Усть-Каменогорске на 0,4 процента. На вторичном рынке цены снизились в Алматы на 12,7, Семее — 5,8, Талдыкоргане — 4, Шымкенте — 3,5, Актобе — 3,1, Астане — 2,5, Павлодаре — 1,2 процента. В остальных городах ценовая ситуация пока осталась без изменений.
Реалии сегодняшнего дня
К сожалению, официальная статистика далеко не всегда соответствует действительному состоянию дел. Гораздо более реально выглядят результаты исследований независимых аналитиков. Так, согласно данным Интернет-портала по недвижимости www.kn.kz, в апреле произошло пока максимальное снижение цен на вторичном рынке недвижимости — на 8,9 процента. Сегодня средняя стоимость одного квадратного метра «старого» жилья в южной столице составляет 2220 долларов. Цены в Астане, по данным портала, снизились на 3,6 процента и составили на конец апреля 1936 долларов за квадратный метр введенного в эксплуатацию жилья. При этом значительно уменьшился спрос на многокомнатное жилье — в Астане на 11 процентов, в Алматы — почти на 17 процентов.
Стоит отметить, что такие данные подтверждает и наше небольшое исследование: мы связались с несколькими продавцами квартир, дававшими объявления о продаже в столичные газеты. Так, трехкомнатной квартирой площадью 89 квадратов и стоимостью 100 тысяч долларов за месяц заинтересовались лишь четыре человека. Позвонили, но смотреть квартиру так и не пришли. А на трехкомнатную квартиру площадью 76,5 квадратных метра c ценой 80 тысяч долларов почти за два месяца обратили внимание лишь два возможных покупателя. Осмотреть квартиру, правда, пришел лишь один. И ушел, пообещав подумать.
Эксперты такого падения не ожидали
Интересно, что все игроки на рынке недвижимости уверяли, что кризис не изменит ценовой ситуации. Застройщики утверждали, что не могут опустить цены из-за дороговизны себестоимости строительства. Сохраняли спокойствие и риэлторы. Так, еще в сентябре вице-президент Национальной ассоциации риэлторов Казахстана Олег Алферов уверял, что максимум изменений, которые могут произойти, — это «дальнейшая корректировка низколиквидных сегментов недвижимости, которые были «перегреты» в 2005-2006 годах, и стабильное, в худшем случае — колебательное состояние ценовой конъюнктуры востребованных категорий недвижимости в центральных районах, не отягощенных моральной и технической усталостью».
По прогнозам эксперта, рост цен на недвижимость был неизбежен, однако не «ажиотажный», а «поступательный и стабильный».
В марте 2008 года взгляд на рынок жилья несколько изменился. По сообщениям информагентств, президент Казахстанской федерации недвижимости Александр Ким на пресс-конференции признал, что цены на рынке жилья «упали примерно в два раза» и на данный момент «достигли нормального адекватного уровня».
Г-н Ким отметил, что на этом рынке наблюдается «некоторое затишье». При этом, по его мнению, неизменным спросом будут пользоваться офисные и торговые помещения, хотя, «в связи с тем, что в этом году и на следующий год будет застраиваться очень большое количество помещений, уже такого дефицита не будет, и предложение превысит спрос».
Месяцем позже, на международной конференции «Недвижимость и строительство в Казахстане», проходившей в Алматы 1 апреля, глава представительства международной компании Jones Lang LaSalle в Казахстане Чарльз Рэйтер заявил, что «международные инвесторы заинтересованы в рынке недвижимости Казахстана». Причем привлекательным рынок стал именно после падения цен.
Однако при этом инвесторы указывают на недостаток прозрачности в этом секторе, с одной стороны, и отсутствие грамотной политики по изучению динамики реального спроса и предложения — с другой. При соблюдении этих пунктов многих неожиданностей можно было бы избежать. А если добавить к этому ведение аудита и повышение уровня квалификации привлекаемого персонала — то и качество строительства не вызывало бы столько нареканий.
13.05.2008
Маржан Сагиндык, www.kn.kz