Порочный круг: банки — недвижимость

Известно, что на протяжении ряда лет главным фактором становления рынка недвижимости страны (в том числе и неадекватного роста цен на жилье) являлось развитие банковского сектора. Из-за отсутствия альтернативных финансовых инструментов строительство и недвижимость стали для банков одними из главных объектов кредитования.

Порочный круг: банки - недвижимость

Известно, что на протяжении ряда лет главным фактором становления рынка недвижимости страны (в том числе и неадекватного роста цен на жилье) являлось развитие банковского сектора. Из-за отсутствия альтернативных финансовых инструментов строительство и недвижимость стали для банков одними из главных объектов кредитования.

Вот уже семь месяцев подряд с начала кризиса цены на рынке недвижимости неуклонно снижаются. Множество замерших строек, существенное сокращение спроса и увеличение темпов снижения цен на жилье свидетельствуют о том, что строительный сектор и рынок недвижимости переживают сложные времена. Но если для простого населения снижение цен на жилье — благоприятное явление, то у банкиров этот процесс вызывает серьезные опасения. По данным Национального Банка, в совокупном кредитном портфеле банков второго уровня доля кредитов, выданных на новое строительство и приобретение жилья, на 1 февраля 2008 года составила 28,8 процента (см. таблицу). А на долю ссуд, обеспеченных недвижимостью, приходится более 35 процентов общей ссудной задолженности (!).

Вероятно, высокие прибыли и в дальнейшем провоцировали бы банки к наращиванию кредитного портфеля в сегменте недвижимости, но зарубежный финансовый кризис это предотвратил. Доступ к международным рынкам капитала стал ограниченным, кредитный поток иссяк. Многие стройки остановились, спекуляции с жильем стали невозможны, и цены на недвижимость покатились вниз.

По результатам исследования Национального Банка о состоянии кредитного рынка на февраль 2008 года выяснилось, что ввиду снижения стоимости залогового обеспечения большинство отечественных банков ожидают увеличения кредитных рисков в 2008 году, что приведет к дальнейшему ужесточению ценовых и неценовых условий кредитования. В отношении ценовых условий это подразумевает увеличение процентных ставок по кредитам (в том числе и действующим) на 2-4 процента, неценовых — повышение требований к платежеспособности заемщика и залоговому обеспечению. Это, в свою очередь, повлечет сложности с обслуживанием займов у тех, кто оформил на себя кредит. В том же отчете говорится, что около 80 процентов банков-респондентов ожидают дальнейшего снижения средней стоимости недвижимости.

В связи с этим, банками в I полугодии 2008 года ожидаются рост пролонгаций, увеличение сроков просрочки платежей по кредитам, а также рост количества операций по взысканию залогового имущества по проблемным кредитам. В последнем случае это коснется, прежде всего, займов, выданных на пике цен (июль, август 2007 года).

Для наглядности поясним это на примере одного частного случая. На пике цен на недвижимость (август 2007 г.) заемщик получил кредит в банке под залог квартиры, которая была оценена в 40 000 у. е. Срок кредитования — три года, процентная ставка – 18% годовых. Так как объект недвижимости находился в центре города, в престижном районе, а заемщик подтвердил свои доходы, банк выдал заемщику 80 процентов рыночной стоимости квартиры — 32 000 у.е. Квартира использовалась клиентом для сдачи в аренду.

Но случилось то, что случилось — цены на недвижимость стали падать… Некоторые проницательные заемщики, осознавшие сложившуюся ситуацию, задумались… Согласно прогнозам аналитиков, до конца 2008 года средняя стоимость жилья сократится на 35-40 процентов, возобновление роста цен произойдет лишь во второй половине 2009 года, к концу которого рост составит лишь 8-10 процентов. Таким образом, к концу срока кредита квартира нашего заемщика будет стоить в пределах 28 000-31 000 у.е. С учетом же начисленных процентов заемщик в течение трех лет должен будет отдать банку 40 882 у.е. Здесь и возникает вопрос: зачем заемщику переплачивать банку 9 000 у.е., если потери от падения цен и так уже составят порядка 10 000 долларов? Может быть, проще отдать банку свой «неликвид»? Даже с учетом уплаченных процентов за один месяц у заемщика останется 30 630 у.е., на которые на «ценовом дне» можно будет выгодно купить другую равноценную квартиру за меньшие деньги?

Еще больше усугубить ситуацию могут пересмотр банками процентных ставок и требования дополнительного обеспечения.

Необходимо отметить, что подобные случаи являются частными, а не тенденцией, тем не менееони имеют место. Конечно, немногие заемщики решатся на такой шаг в условиях неопределенности. Вряд ли это коснется заемщиков, залогом у которых является их собственное жилье, и тех, кто уже платил банку по кредиту несколько месяцев. Основной жепричиной роста невозврата и просрочек кредитов будет являться банальная неплатежеспособность клиентов, которая, в свою очередь, объясняется сокращением реальных доходов граждан на фоне высоких темпов инфляции и параллельным повышением ставок по уже действующим кредитам. Не секрет, что политика банков в отношении кредитоспособности клиентов до августа 2007 года была весьма лояльной.

К сожалению, банки и рынок недвижимости образовали порочный круг, из которого без потерь уже не вырваться. Падение цен на недвижимость ведет к убыткам банков и ужесточению кредитной политики, в то время как для поддержания самого рынка недвижимости необходимо финансирование, которого в свою очередь остро не хватает.

Итак, эпоха рынка недвижимости как основного финансового инструмента позади. Банки на своем горьком опыте осознали, к чему приводит нарушение простого и знакомого для любого финансиста принципа диверсификации рисков. Но, несомненно, что происходящее должно стать хорошим уроком и помочь выведению казахстанской экономики на качественно новый уровень.

Справка: По данным аналитических обзоров портала www.kn.kz на примере трех крупнейших городов республики — Астаны, Алматы и Караганды, в течение семи месяцев с начала кризиса снижение средних цен на вторичном рынке составило 11,32,9 и 25,5 процента соответственно. При этом в динамике ценовые показатели характеризуются увеличением темпов снижения.

Структура кредитов по отраслям экономики

Отрасли экономики

Кредиты, млн тг

Удельный вес от общего количества, %

Всего

7 242 981

100

Строительство

1 256 951

17,4

Промышленность

687 961

9,5

Сельское хозяйство

262 490

3,6

Транспорт

144 745

2,0

Связь

35 554

0,5

Торговля

1 527 669

21,1

Другие непроизводственные сферы, в том числе:

3 327 610

Индивидуальное строительствои приобретение жилья

826 964

11,4

29.04.2008

Анна Шацкая, www.kn.kz