Казахстанский рынок недвижимости достигнет своего ценового дна к концу 2008 года, отметил в интервью «&» Петер Горанов, старший менеджер по проектам агентства по недвижимости Scott Holland. Затем, по его прогнозам, рынок начнет расти, но, в отличие от былого «пузыря», теперь рост будет плавным и контролируемым. – Г-н Горанов, какова сейчас реальная картина на рынке недвижимости Казахстана?
Казахстанский рынок недвижимости достигнет своего ценового дна к концу 2008 года, отметил в интервью «&» Петер Горанов, старший менеджер по проектам агентства по недвижимости Scott Holland. Затем, по его прогнозам, рынок начнет расти, но, в отличие от былого «пузыря», теперь рост будет плавным и контролируемым.
– Г-н Горанов, какова сейчас реальная картина на рынке недвижимости Казахстана?
– От кризиса ликвидности пострадали все сегменты рынка недвижимости. Однако пострадали по-разному и в разной степени. Если говорить о жилой недвижимости, то новые здания подешевели несущественно. Новые квартиры – это в основном жилье выше среднего класса, с очень широким набором услуг, отвечающее международным стандартам, поэтому цены на него девелоперы стараются держать на определенном уровне – немного снижая, но не до такой степени, как на вторичном рынке. Старое, ветхое жилье («сталинки», «хрущевки», пятиэтажки) упало в цене на 10-50% – в зависимости от его качества и месторасположения. Я знаю квартиры в старых домах, которые владельцы до кризиса покупали за $190 тыс., а сейчас хотят продать за $105 тыс. и не могут. Остальные секторы недвижимости оказались не столь уязвимыми, так как жилье покупают физические лица, а офисы, торговые площади, гостиницы – в основном иностранные инвесторы.
– Они еще заинтересованы в отечественном рынке недвижимости?
– Очень. Интерес иностранных инвесторов, инвестиционных фондов, банков и других финансовых институтов к рынку недвижимости Казахстана не упал. Рынок по-прежнему весьма привлекателен, в особенности коммерческая и офисная недвижимость, а также многофункциональные комплексы. И сейчас, когда рынок испытывает финансовые затруднения, наступает самый благоприятный момент, чтобы зайти на него. Основной интерес к казахстанскому рынку сегодня проявляют инвесторы из Юго-Восточной Азии и арабского мира.
– Которые наименее пострадали от мирового финансового кризиса?
– Именно. Американские и европейские рынки пострадали в большей степени. Тогда как инвесторов, девелоперов, инвестиционных фондов из Таиланда, ОАЭ, Саудовской Аравии, Южной Кореи кризис практически не коснулся, поэтому у них есть деньги, и они хотят вложить их в Казахстан.
– Для казахстанского рынка это положительный или отрицательный тренд? Ведь сейчас иностранные инвесторы могут прийти сюда и буквально скупить все по бросовой цене?
– Нет, это не так. Иностранный инвестор не может так просто прийти и все скупить по дешевке. Существует много разного рода причин, из-за которых иностранцам лучше всего реализовывать проекты вместе с местным партнером. Это вопросы управления бизнесом, налогообложения, ну и, как вы сами знаете, связей. Ничего общего со скупкой это не имеет, речь идет о партнерстве между казахстанскими компаниями, у которых есть проекты, опыт, связи и прочее, и иностранными инвесторами, у которых есть деньги и желание их вложить именно здесь. Более того, местные девелоперы, застройщики – это достаточно развитые компании, они имеют большой опыт и не будут распродавать свои активы по дешевке.
– Вы, наверное, слышали про строительную компанию «Куат», которая запустила огромное количество проектов, однако сейчас имеет серьезные финансовые проблемы. Много ли у нас таких объектов и насколько они отражают картину всего рынка?
– Таких объектов, слава богу, не так много, и, насколько мне известно, это единственная строительная компания, которая оказалась в такой плачевной ситуации. Кстати, недавно слышал, что сотрудники этой компании в очередной раз выходили на улицу бастовать. Но следует отметить, что состояние «Куата» не отражает реального положения всего строительного рынка.
«Куат» сделал одну грубую ошибку – начал реализовывать одновременно много проектов, не имея на это достаточного объема собственных средств, в надежде на будущие продажи, чтобы потом поступающие денежные потоки инвестировать в эти проекты. Другим источником финансирования проектов «Куата» были кредиты двух-трех крупных банков. Когда ситуация на рынке резко изменилась, банки прекратили финансирование, люди перестали покупать жилье, компания на оставшиеся средства возвела где-то один этаж, где-то три, где-то четыре, а потом у нее совсем закончились деньги. Так «Куат» оказался в ситуации дефолта и перед банками, и перед своими дольщиками. Другие девелоперы поступили более осторожно и сбалансированно, не до такой степени разворачивая свою деятельность, а соотнося темпы и объемы строительства с возможностями финансирования.
– Учитывая ошибки менеджмента этой компании, правильно ли то, что государство ей помогает, выделяя из бюджета деньги?
– Да.
– Но почему за счет налогоплательщиков исправляются ошибки бизнесменов?
– Вопрос справедливый, но надо смотреть глубже. Здесь речь идет о государственной политике, имидже, безопасности. Если государство не вмешается и такие крупные банки, как Казкоммерцбанк и БТА, или крупные застройщики вроде «Базис-А», Capital Partners, «Элитстроя» станут банкротами, тогда все остановится. Можете себе это представить? Не побоюсь сказать, что миллионы людей вложили свои деньги в эти банки, в проекты, купив недвижимость у этих застройщиков. Представьте себе, если все это рухнет, это будет уже не кризис, как сейчас, а дефолт. Поэтому государство в этой ситуации не могло остаться в стороне. И так поступают во всем мире. В прошлом году в Англии произошла абсолютно идентичная ситуация – один из основных коммерческих банков, который также давал слишком много ипотечных и других кредитов, при обвале рынка оказался на грани дефолта. Чтобы спасти банк, в особенности вклады людей, правительство Великобритании влило в него миллиарды фунтов стерлингов. Люди платят налоги, чтобы, когда сложится тяжелая ситуация, власть позаботилась об их интересах.
– Какие меры государство должно предпринять, чтобы в будущем таких ошибок не повторилось?
– Меры уже предпринимаются. К примеру, разработаны поправки в Закон «О долевом участии», которые серьезно ужесточают требования к девелоперам. Сейчас собственный капитал застройщика должен составлять минимум 12% от стоимости проекта. С принятием поправок эта планка, возможно, поднимется, втрое – до 30-35%. В этом случае застройщик не раз подумает, прежде чем что-то начинать. И государство, и большинство банков и застройщиков извлекли для себя уроки из этого кризиса. Сейчас они анализируют свои ошибки, а в будущем обсудят и примут комплекс мер, охватывающих все необходимые юридические, законодательные и финансовые вопросы.
– По вашим ощущениям, мы выкарабкиваемся из этого кризиса или глубже впадаем в него?
– Кризис идет, но республика справляется с ним. В прошлом году, когда он только начался, некоторые оптимисты прогнозировали, что как раз весной, в начале апреля, кризис закончится и рынок пойдет по обратной траектории. Но время показало, что оптимисты ошиблись. Согласно более реалистичным прогнозам, рынок должен достичь своего дна ближе к концу этого года, после чего начнется процесс восстановления. Но, заметьте, о таком росте, какой был в 2005-2006 годах, когда цены росли чуть ли не на 100% в год, мы больше не говорим. Рост будет, но уже плавный и контролируемый.
– Как вы оцениваете предложение о раскрутке рынка путем покупки квартир в строящихся домах за счет бюджетных средств по $1 тыс. за 1 кв. м для сотрудников госкомпаний и холдингов?
– Честно говоря, я слышу об этом впервые, но если проанализировать такой вариант, сперва нужно понять, а поможет ли это на самом деле рынку? Нет. Ну сколько сотрудников госкомпаний и холдингов наберется в республике? Пусть 20 тысяч, а это значит скупка 20 тысяч квартир. И разве они могут оживить рынок? Разбудить рынок может снижение кредитных ставок, так как подавляющее большинство людей, которые хотят купить жилье, не имеют на руках полной суммы денег. Им нужна ипотека.
– В Казахстане планируется реализовать ряд весьма амбициозных проектов – РФЦА, «Актау – новый город», G-4 и прочее. Насколько целесообразен их запуск, ведь они требуют очень больших финансовых ресурсов?
– Казахстанский рынок нуждается в этих проектах. Ну, посмотрите, что сейчас творится в Казахстане. Повсюду устаревшее жилье, офисные центры советского типа с изношенной инфраструктурой 1960-х годов. Все разваливается, каждый день то там, то здесь прорываются трубы и тому подобное. Покажите мне хоть один нормальный торговый центр в Казахстане. Люди нуждаются в качественном жилье, торгово-развлекательных центрах, как в Европе, куда они могут пойти со своими семьями и детьми, сделать покупки и отдохнуть. В свою очередь компаниям нужны современные офисы.
Насколько реалистичны эти амбициозные проекты? Некоторые из них уже реализуются, другие еще на стадии планирования. Скорее всего, их реализуют, но, возможно, не в заявленном масштабе – разработчикам и застройщикам придется немного пересмотреть их размах в сторону снижения. А гос¬участие в этих проектах сведется к выделению земли и подготовке инфраструктуры. Средства же будут вкладывать инвесторы, причем большей частью иностранные.
– С какими проблемами в Казахстане сталкиваются инвесторы?
– Я не могу назвать какие-то конкретные вещи. Ни в одной стране мира нет идеального законодательства. Везде есть свои пробелы, в том числе и в Казахстане. В принципе, казахстанское законодательство улучшается, не забывайте, что основная его база – советская. С момента получения суверенитета многое, конечно, изменилось и улучшилось. Например, появился закон о долевом участии.
В Казахстане есть три камня преткновения: огромные расстояния вкупе с плохой инфраструктурой, очень низкая плотность населения и сравнительно невысокая покупательская способность. По этим причинам в республику не заходят ведущие мировые ритейл-сети. Для крупного ритейлера, планирующего строить большой торговый центр, важно, чтобы туда приходило огромное количество людей. Эти три фактора немного тормозят процесс развития розничного рынка, его доведение до международного уровня, но не делают данный процесс невозможным.
Другие проблемы у гостиничного сектора, так как его развитие зависит от туризма. А туризм в Казахстане находится на примитивном уровне. Если в Капшагае, Боровом, Актау будут разрабатываться курорты, зоны развлечений, это, в общем, должно поднять уровень туризма в республике, что, в свою очередь, положительно скажется на развитии и розничной торговли, и гостиничного бизнеса.
– Бытует мнение, что сейчас многие отечественные инвесторы активно скупают недвижимость за рубежом…
– Если кто-то пытается внушить, что из-за кризиса люди стали больше инвестировать в зарубежную недвижимость – это ложь. Да, раньше это было популярно, но в последнее время интерес к таким покупкам падает. Люди немного устали от недвижимости, более того, кто хотел, уже все давно купил. Приобретают недвижимость за рубежом традиционно очень обеспеченные люди, на которых в силу их обеспеченности кризис никак не отразился. Другая группа инвесторов, которая накупила по 80-100 квартир в Алматы и Астане, из-за кризиса хотела бы скинуть эти активы и освободившиеся средства вложить в недвижимость за рубежом. Вот только квартиры в Казахстане не продаются. Следовательно, им нечего инвестировать за рубеж.
29.04.08
Айжан ШАЛАБАЕВА, www.and.kz