Только после свадьбы выяснишь, кого взял… Еще летом прошлого года большинство экспертов говорили о том, что цены на недвижимость растут благодаря высокому спросу и что такая тенденция сохранится и в ближайшей перспективе. Редкие голоса предрекающих понижение стоимости квадратного метра на отечественном рынке недвижимости тонули в многоголосье, на все лады уверяющем: «Покупай сейчас, завтра подорожает…».
Только после свадьбы выяснишь, кого взял…
Еще летом прошлого года большинство экспертов говорили о том, что цены на недвижимость растут благодаря высокому спросу и что такая тенденция сохранится и в ближайшей перспективе. Редкие голоса предрекающих понижение стоимости квадратного метра на отечественном рынке недвижимости тонули в многоголосье, на все лады уверяющем: «Покупай сейчас, завтра подорожает…». И народ шел и покупал, залезал в долги, брал ипотеку. И это в очередной раз доказало истинность изречения, что «человек – существо не столько разумное, сколько доверчивое». Причем последнее качество «хомо сапиенса» зачастую преобладает…
Недавно встретил знакомого, которого не видел довольно долго. После дежурных фраз «Как здоровье? Как дети? Как работа?» разговорились о сложившейся ситуации на рынке недвижимости Алматы. Оказалось, практически на самом пике цен его угораздило приобрести в ипотеку квартирку в спальном районе города. На момент покупки и еще несколько следующих месяцев семья беззаботно радовалась. Но затем радость приобретения стала тускнеть, а ипотека, казавшаяся ранее единственным выходом, стала видеться как кабала на многие годы. А когда жена потеряла работу, ипотечные условия и вовсе стали невыносимыми для семьи с одним работающим человеком. На семейном совете было решено продать квартиру, рассчитаться с банком и вернуться к родственникам, у которых жили ранее. Но у каждого Наполеона есть свое Ватерлоо, а у каждого плана – свои недочеты. Цены на недвижимость так упали, что сегодня продать квартиру, купленную за 160 тысяч долларов, реально за вдвое меньшую сумму. Даже если отдать полученные после такой сделки деньги банку, долг далеко не иссякнет. Ситуация не из легких… А ведь было время, когда люди покупали растущую в цене недвижимость в ипотеку, дожидались, когда стоимость приобретения возрастет в разы, продавали, рассчитывались с банком, и у них еще оставались деньги на квартиру метражом поменьше.
По данным АФН, ипотечные жилищные займы физических лиц на начало текущего года превысили шестьсот миллиардов тенге. По словам Нины Лукьяненко, вице-президента Национальной ассоциации риэлторов (НАР), ранее 60-70% сделок на рынке недвижимости совершалось именно через ипотечное кредитование. Сейчас по вполне понятным причинам количество таких сделок значительно уменьшилось. О развитии, проблемах и перспективах рынка ипотечного кредитования риэлторы и представители банковского сектора рассуждали на прошедшем в конце прошлой недели круглом столе, организованном НАР. Согласно проведенному ассоциацией исследованию, основной причиной снижения стоимости недвижимости в республике стал мировой финансовый кризис, повлиявший на ситуацию с ликвидностью и в Казахстане. Это в конечном счете отразилось на увеличении ставок кредитования банками второго уровня. Более 60% опрошенных ассоциацией экспертов высказали эту точку зрения.
Как рассказала Елена Славкина, которая была руководителем аналитической группы, проводившей опрос, спрос на ипотечное кредитование в декабре 2007 года снизился на 70% по сравнению с июлем того же года. Разумеется, такое положение дел в первую очередь отразилось на «интересе» самих риэлторов. Поэтому вполне закономерно, что одним из главных стал вопрос о том, когда же казахстанские банки смогут вернуться к прежним условиям ипотечного кредитования. Любопытно, что большая часть экспертов ответили – к концу 2008 года. Но в то же время некоторые посчитали, что возврата к тем лояльным условиям не будет уже никогда. Другие высказали мнение, что это будет зависеть от макроэкономических показателей.
Впрочем, сколько бы эксперты ни рассуждали, какие бы они ни давали прогнозы, цены на недвижимость на первичном и вторичном рынках продолжают падать. Так, сайт «Крыши» в очередной раз зафиксировал рекордное падение средней стоимости квадрата алматинской недвижимости. За прошлую неделю падение составило более пяти процентов. За текущую индекс упал еще на 3,5 процента. И сегодня средняя цена предложения по Алматы составляет 2184 доллара за один квадратный метр. За сколько реально уходит предложенная недвижимость, не берется подсчитать ни один эксперт. Источники, на которые можно опираться при таком анализе, слишком ненадежны и субъективны. «Недостаток объективной информации сегодня характеризует состояние рынка недвижимости», – отметила Нина Лукьяненко. В то же время она признала, что коррекция цен произошла. Если говорить в целом по Алматы, то падение ощущается, но в разных районах неравноценно. Наиболее заметно цены снизились в Турксибском и Ауэзовском районах, где много низколиквидного жилья и старых застроек. Хотя, как долго продлится тенденция снижения цен, сказать сложно.
В свою очередь, нехватка реальной информации о положении дел на рынке куплипродажи жилой и коммерческой недвижимости повлияла на то, что спрос, который по-прежнему остается высоким, стал носить отлагательный характер. Продавцы и покупатели предпочитают выжидать. Вполне естественно, что одним невыгодно продавать, поскольку уж слишком сильно просела цена, а другие ждут, когда стоимость просядет еще ниже, когда будут снижены ставки по ипотеке, когда случится оживление строительной отрасли. Разумеется, не все могут занять выжидательную позицию, кому-то срочно необходимы деньги, и он торопится продать свою собственность. Кто-то, решив, что далее выжидать будет себе дороже, рискует и покупает недвижимость по нынешним ценам.
По словам присутствующих на круглом столе банкиров, ожидать в самое ближайшее время снижения ставок по ипотечному кредитованию не приходится, «но банки над этим работают». Если быть честным, то от банков второго уровня (БВУ) присутствовал только заместитель председателя правления АО «АТФ Банк» Бауржан Болысбеков. Хотя и ожидалось, что поддержать своего коллегу прибудут представители от БТА Банка и банка ЦентрКредит. Однако отдуваться за всех пришлось одному. Правда, был еще представитель АО «Жилстройсбербанк». Но там система кредитования населения несколько иная, проблема ликвидности банка не коснулась, а значит, и повышения ставок по жилищным займам в Жилстройсбербанке не произошло. И если в БВУ в настоящее время выдача ипотечных кредитов притормозилась, то в ЖССБ, напротив, ощущается наплыв желающих принять участие в системе жилищных накоплений.
Достаточно комфортно в этих условиях ощущает себя и Народный банк. В конце марта председатель правления Григорий Марченко заявил, что ежемесячно подразделениями банка выдается порядка 1700 новых ипотечных кредитов. Если взять в целом рынок ипотечного кредитования, то сегодня ставки на нем варьируются от 12,5 до 29% годовых. Кредит можно взять как в долларах, так и в тенге сроком до 10 или максимум до 30 лет. При обращении в БВУ необходимо иметь первоначальный взнос от 15 до 50 процентов от стоимости приобретения. При этом без официального подтверждения достаточно высокого и стабильного дохода разговаривать с вами не будут ни в одном банке.
Резюме
Несмотря на это, спрос на ипотеку остается высоким. Однако ни спрос, ни реальное количество выданных кредитов пока никак не влияют на ценообразование на отечественном рынке недвижимости. Так что может статься, что в «коррекции» цен виноват не американский ипотечный кризис, не сокращение выдачи ипотечных займов казахстанскими банками, а другие факторы. Ведь не секрет, что большинство сделок на рынке недвижимости до так называемой «коррекции» носили спекулятивный характер. Где зачастую погоду делали сами риэлторы.
Сегодня многие эксперты считают, что в среднесрочной перспективе именно развитие ситуации вокруг ипотечного кредитования станет одним из главных обстоятельств, влияющих на отечественный рынок недвижимости. Может быть, так оно и будет. Хотя несбывшихся прогнозов по будущему развитию казахстанского рынка недвижимости гораздо больше, чем оправдавшихся. Вполне возможно, что и возврат к прежним ставкам кредитования не сможет в корне изменить тенденцию по выравниванию цены на казахстанскую недвижимость.
18.04.2008
Николай Лимов, www.izvestia.kz