Мировой опыт аренды жилья показывает, что главное в этой сфере — урегулировать отношения между арендатором и арендодателем. За рубежом к цивилизованным отношениям между двумя сторонами шли долго, меняли законы в пользу то одних, то других. В Казахстане эту сферу регулирует Закон «О жилищных отношениях». Насколько удачно и полно он описывает права и обязанности сторон?
Мировой опыт аренды жилья показывает, что главное в этой сфере — урегулировать отношения между арендатором и арендодателем. За рубежом к цивилизованным отношениям между двумя сторонами шли долго, меняли законы в пользу то одних, то других. В Казахстане эту сферу регулирует Закон «О жилищных отношениях». Насколько удачно и полно он описывает права и обязанности сторон?
Этот документ призван упорядочить отношения не только между арендодателем и арендатором. В 2007 году в Закон «О жилищных отношениях» внесены изменения, касающиеся арендного жилья для работников бюджетной сферы. Поправки направлены на урегулирование возможных споров, которые могут появиться, как только в стране достроят и заселят первый арендный дом.
Коммунальное арендное жилье, как и коммерческое, находится в области действия закона. Разница лишь в том, что в первом случае собственником домов будет либо государство (в лице коммунального предприятия), либо собственник жилья, у которого местные исполнительные органы арендуют жилые площади, а во втором — застройщик или его управляющая компания.
Арендные нормы
В законе прописано, что квартиры из государственного жилищного фонда, к которому будут отнесены и коммунальные арендные дома, предоставляются в пользование нуждающимся в жилье гражданам страны, которые постоянно проживают в данном населенном пункте (независимо от срока проживания) и относятся к малоимущим социально защищаемым слоям населения. Кроме того, на арендное жилье могут претендовать государственные служащие, работники бюджетных организаций, военнослужащие и лица, занимающие государственные выборные должности. Однако квартиры, предоставленные им, будут приравнены к служебным. Арендное жилье будет выдаваться людям без права приватизации.
По закону, из государственного жилищного фонда семье должны предоставить не менее пятнадцати и не более восемнадцати квадратных метров полезной площади на человека. Средняя площадь одной арендной квартиры должна быть не больше семидесяти квадратных метров. В Госпрограмме жилищного строительства на 2008-2010 годы обозначено, что коммунальные арендные дома будут строиться третьего и четвертого классов комфортности. Коммунальное жилье обязательно должно быть благоустроенным и находиться в черте населенного пункта.
Инвалидам, престарелым, больным сердечно-сосудистыми и другими тяжелыми заболеваниями по их желанию могут предоставить квартиры на нижних этажах или в жилых домах, имеющих лифты.
Договор дороже денег
При заселении в арендные дома коммунального типа между местным исполнительным органом и нанимателем обязательно составляется договор найма. Этот типовой документ не подлежит государственной регистрации, в нем прописаны права и обязанности сторон, все нюансы «арендной жизни».
При предоставлении арендного жилья из государственного жилищного фонда с нанимателями будут заключены договоры долгосрочной аренды. Однако их можно расторгнуть или признать недействительными. Поводом для этого могут послужить ложные сведения, отраженные в документах, нарушения прав других граждан или организаций на указанное в договоре жилище, неправомерные действия должностных лиц при выделении жилья и нарушение очередности его предоставления.
Стоит заметить, что требование о признании договора недействительным может быть заявлено в течение первых трех лет со дня заключения договора. Тогда как наниматель может расторгнуть договор в любой момент.
Временные рамки
Бывает, что арендатору необходимо на время уехать. Если срок его отсутствия не больше полугода, то жилье, предоставленное в аренду, сохраняется за нанимателем. Если же квартира пустовала свыше шести месяцев, она может быть передана для проживания другому лицу. Исключение делается лишь в случае отсутствия самого нанимателя и его семьи по уважительным причинам, к которым относятся служба в армии, выезд по трудовому контракту, отъезд на учебу и лечение.
Между тем члены семьи, проживающие в коммунальной арендной квартире, наниматель которой временно отсутствует, вправе пользоваться всем жилищем на прежних условиях. При этом они осуществляют права и обязанности по договору найма.
Выселение
Законом также предусмотрены случаи, когда жильцы арендных квартир могут быть выселены. Основанием для расторжения договора и выселения может стать систематическая порча жилища или его разрушение, нарушение правил общежития, уклонение от оплаты в течение полугода, лишение родительских прав и приобретение другого жилища на праве собственности. Однако не допускается выселение несовершеннолетних детей, оставшихся без попечения родителей, без предоставления им другого жилища.
Законодательно страна уже готова к появлению первых арендных домов. Депутаты считают, что все предусмотрели. Однако вполне возможно, что со временем появится необходимость изменить и дополнить существующие законодательные акты.
15.04.2008
ЕВГЕНИЯ БОЙКО, www.kn.kz