Алматинские стройки до сих пор не "разморожены" из-за капризов коммерческих банков. Более трех месяцев прошло с того момента, как из государственного бюджета был переведен первый транш в помощь бедствующей строительной отрасли. Из запланированных 4 млрд долларов на счет Фонда устойчивого развития "Казына", а затем и некоторых отечественных банков поступил первый миллиард, однако на стройках Алматы до сих пор тихо.
Алматинские стройки до сих пор не "разморожены" из-за капризов коммерческих банков.
Более трех месяцев прошло с того момента, как из государственного бюджета был переведен первый транш в помощь бедствующей строительной отрасли. Из запланированных 4 млрд долларов на счет Фонда устойчивого развития "Казына", а затем и некоторых отечественных банков поступил первый миллиард, однако на стройках Алматы до сих пор тихо. В то время как дольщики устраивают акции протеста, митинги, голодовки, вынашивают "судебные" планы, выясняется, что их жизнь на самом деле отравляют не застройщики, а банки. Причем их совсем не смущает ни кризисное время, ни "государственное" происхождение транша.
Вклад строительной отрасли в ВВП республики в 2006 году составил 45 процентов, а в 2007 – резко снизился. Сейчас материальной помощи от государства ждут 12 компаний, строящих объекты в Алматы. Это: ТОО "Меркур Град" (жилой комплекс "Меркур Град"), ТОО "ЖСК Инвест-1" (жилой комплекс "Науаи"), ТОО NIKO, ТОО "Лэтс Строй", ТОО "Идеал Стандарт" (жилой комплекс "Береке"), АО "Алматыкурылысколiк" (жилой комплекс "Жайлы"), ТОО "Жулдыз жолы" (жилой комплекс "Береке"), ТОО "Бейбарыс билдинг", ТОО "СитиKZстрой" (жилой комплекс "Фаворит"), АО "Алматыгорстрой", АО "Куат" (жилой комплекс "46-й квартал", "2-й квартал"), ТОО SHEBERINBEST (жилой комплекс "Шахристан"). Именно они первыми получили добро от департамента государственного архитектурно-строительного контроля на продолжение работ, однако деньги ждут уже как минимум месяц.
Камнем преткновения для застройщиков стали банки. В "докризисный" период отечественные фининституты набрали за рубежом займов на 100 млрд долларов, а уже в этом году им предстоит вернуть 12 млрд.
Опасаясь дополнительных рисков, банки ужесточили условия кредитования, предъявляют высокие требования к заемщикам. Для того чтобы доказать свою состоятельность, строительной компании требуется предоставить кучу документов. Очевидно, что гарантии возврата заемных средств не должны быть формальными, как сложилось в нашей стране.
– Если исключить из рассмотрения всякие спекулятивные моменты типа "банки "крутят" государственные деньги в своих интересах", то ответ на поставленный вами вопрос вытекает из самой логики процесса, – говорит замдиректора департамента общественных связей Казкоммерцбанка Александр Ляхов. – Дело в том, что по условиям госпрограммы банки самостоятельно принимают решение о финансировании проектов своих клиентов, одобренных правительством. Размер ставки вознаграждения и условия кредитования строительных компаний формируются рыночным способом и зависят от совокупности рисков, включающих в себя целый ряд факторов – кредитную историю заемщика, степень завершенности объекта, объемы продаж, ценовую политику застройщика, себестоимость строительства, сроки кредитования и т. д. Соответственно, чем менее прозрачен проект, тем больше времени занимает его оценка и согласование условий кредитования с застройщиком. И наоборот.
Многие отечественные банки вообще предпочли не завязывать тесные отношения со строительным сектором.
– Банк "Каспийский" является участником программы финансирования правительства по поддержке строительства, хотя у нас один из самых низких уровней финансирования строительства, – комментирует пресс-секретарь банка Ботагоз Жуманова. – Изначально "Каспийский" заявил общую сумму в размере 6 млрд 370 млн тенге по двум объектам – ЖК "Москва" на сумму почти 2,5 млрд тенге и ЖК "Акжайык" – 3 млрд 898 млн тенге. В ходе повторного изучения проектов "Каспийский" отказался от финансирования ЖК "Акжайык". Таким образом, со стороны Фонда "Казына" будут выделяться средства для осуществления финансирования только комплекса "Москва" в сумме 2 млрд 101 млн тенге из общей заявленной суммы, а остальные 15 процентов требуемых средств выделит сам банк.
ФУР "Казына" процесс перевода денег отслеживает. Более того, в фонде уверяют, что особо крупные суммы в банки не поступают. Ведь средства перечисляются по мере их освоения. Однако если освоение будет происходить такими черепашьими темпами, то процесс дотирования растянется надолго.
Многие эксперты сомневаются, что в текущем году казахстанский строительный сектор сможет вернуться к показателям, которые демонстрировал до 2007 года. Однако если этого не произойдет, то через пару лет в стране еще более обострится дефицит жилья. Только в Алматы население ежегодно увеличивается на 30 тысяч человек, то есть, грубо говоря, появляется 10 тысяч новых семей, которым нужно где-то жить. Несложно подсчитать, какое количество нового жилья должно сдаваться в эксплуатацию каждый год. Полный штиль в строительной отрасли сегодня обернется большими проблемами завтра. Недвижимость будет в дефиците и может стать очень дорогой. Ведь для того, чтобы товары были дешевыми, их должно быть много и разных. Так что прогнозировать падение цен в такой ситуации нелепо.
Впрочем, о ценах разговор отдельный. В правительстве считают, что квадратный метр жилья должен стоить 114 тысяч тенге, или 944 доллара. Даже в нынешних условиях загнанные в угол застройщики с такой постановкой вопроса категорически не согласны. Не могут им противоречить и независимые эксперты – это действительно очень жесткая сумма, и в первую очередь она может отразиться на качестве строительства. Кроме того, сократятся сроки выплат по ипотеке, будут большие процентные ставки – в конечном итоге дешевизна выйдет боком потребителю. Цены должны оставаться на сегодняшнем уровне, потому что казахстанский рынок недвижимости практически достиг своего ценового дна, считают эксперты.
– В среднем по Алматы себестоимость продаваемого жилья, с облагороженной дворовой территорией, коммуникациями, инфраструктурой, обходится в 1650–1850 долларов за квадрат, – говорит экономист, заведующий кафедрой "Комплексная оценка" Казахской академии архитектуры и строительства Сабит Дияров. – К этому нужно прибавить нормальную отраслевую прибыль – 15–20 процентов. Если строители будут продавать жилье по более низкой цене, то они станут работать в ущерб себе. Пойти на такой шаг они обязаны разве что с дольщиками, потому как они даже если не украли их деньги, то заложили в другое строительство и уже этим виноваты перед дольщиками.
Прогнозы – дело неблагодарное, но специалисты все как один говорят о том, что спекулятивной прибыли под 300 процентов застройщикам уже не видать, а цены на недвижимость если и будут расти, то на 10–15 процентов в год.
Как бы то ни было, покупательская способность казахстанцев сейчас оставляет желать лучшего. Стоило банкам ужесточить свои условия, как покупаться перестали не только квартиры, но и товары народного потребления. В конце прошлого и начале этого года многие люди, связавшиеся с ипотекой, поняли, что выплачивать деньги банку они не в состоянии. Решить этот вопрос в досудебном порядке нельзя. Ведь дело в том, что залоги, которые люди оставляют под ипотеку, могут быть оценены лишь судом и проданы только после его решения.
Не стоит забывать и об "ипотечной усталости", которая, по мнению даже международных экспертов, наступает в любой семье, живущей 5–7 лет подряд в кредит. Достаточно представить дальнейшее развитие событий, если даже треть алматинских заемщиков в одночасье "устанет" жить впроголодь. Что станут делать банки, лихо кредитовавшие в свое время, если на их голову однажды свалится тысяча-другая квадратных метров, покупать которые будет некому?
11.04.2008
Антонина КУКАЕВА, www.liter.kz