Сегодня никто не спорит с тем, что мировая экономика перестала быть однополярной. В Азии медленно, но верно растут два азиатских «великана» — Китай и Индия. Причем растет не только численность их населения, но и экономика. События в этих странах способны влиять на самочувствие мирового рынка не менее, чем США. Но что происходит на рынках недвижимости этих стран сегодня? Возможно, ответ на этот вопрос позволит нам понять текущую ситуацию в отечественном строительном секторе.
Сегодня никто не спорит с тем, что мировая экономика перестала быть однополярной. В Азии медленно, но верно растут два азиатских «великана» — Китай и Индия. Причем растет не только численность их населения, но и экономика. События в этих странах способны влиять на самочувствие мирового рынка не менее, чем США.
Но что происходит на рынках недвижимости этих стран сегодня? Возможно, ответ на этот вопрос позволит нам понять текущую ситуацию в отечественном строительном секторе.
Cостояние здоровья мировой экономики будет зависеть не только от событий, которые происходят на американском рынке, но и от того, как они затем трансформируются или откликаются на состоянии азиатских рынков. Мы (Казахстан. — Авт.) в данном случае находимся между. И нам нужно готовиться к ситуации, когда мы будем находиться сами по себе, и нам надо суметь выжить именно в таких условиях, рассчитывая только на свои силы. Не надеясь на помощь, которой может не оказаться. Это главное, — подчеркнула в беседе с корреспондентом «ТН» руководитель Агентства РК по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций (АФН) Елена Бахмутова.
Именно от действий АФН сегодня во многом зависит ближайшее будущее экономики нашей страны. Летом прошлого года ведомство выпустило два постановления, касающихся процедуры выдачи ипотечных кредитов и оценки платежеспособности заемщика. Эти меры стали одними из первых по предупреждению «перегрева» на рынке финансирования строительства.
— У нас есть повышенная степень рисков для ипотечных жилищных кредитов с высоким LTV, это отношение займа к залогу. То есть чем больший кредит выдается без первоначального взноса под этот уровень залога, тем рискованнее кредит. С точки зрения нормативов, в частности, адекватности капитала, такой кредит взвешивается с рис-ком 150 процентов, то есть с максимальным риском. Это означает, что на него нужно иметь не стандартный капитал, а капитал в два раза больше, — поясняет глава АФН.
Осенью прошлого года в Правительстве заговорили о необходимости ужесточения закона РК «О долевом участии в строительстве», что могло бы ограничить число участников этого рынка. Однако новый вариант документа пока не увидел свет. Еще одной мерой против спекуляций с недвижимостью должен стать новый порядок налогообложения собственников жилья. Размер налога будет зависеть от оценочной стоимости жилья, причем для владельцев апартаментов повышенной комфортности и большой площади предусматривается и повышенный налог.
Напомним, эти и другие меры были приняты Правительством уже постфактум — когда банки столкнулись с дефицитом ликвидности, и замерли подъемные краны на стройплощадках. При этом было принято решение профинансировать завершение строительства объектов. Хотя, возможно, если бы такие решительные меры принимались заранее, при первых симптомах «болезни», последствий можно было бы избежать.
Социальная справедливость по-китайски
В Китае активная борьба с растущими как на дрожжах ценами на недвижимость началась еще в 2006 году. Так, по сообщению информагентства «China Daily», в июле 2006 года правительство страны объявило о намерении ограничить вливание иностранного капитала в строительные проекты. Причем ограничение коснулось не только предприятий, но и отдельных иностранных граждан. Им запретили покупать жилье для перепродажи.
Таким образом, власти добились того, чтобы местные девелоперы вкладывали в дело больше собственных денег, уберегая экономику от излишних внешних займов и от возможной инфляции.
Ранее китайское правительство попыталось взять под контроль и ограничить число строящихся заводов, жилья элит-класса и других проектов. Были ужесточены требования к заемщикам по ипотеке, повышены ставки вознаграждения. Однако этих мер оказалось недостаточно. Так, в первом полугодии 2006 года число строек по стране возросло на 22,2 процента. А объем иностранных инвестиций за этот же период повысился на 27,9 процентов по сравнению с аналогичным периодом 2005 года.
В начале прошлого года министерство строительства Китая выступило с инициативой ограничить цены на жилье эконом-класса с небольшими площадями. Это решено было сделать еще на этапе проведения тендера, определяя победителя среди потенциальных подрядчиков. Таким образом, получить госзаказ смог бы только тот, кто предложил наиболее подходящий проект.
— Мы помним из прошлого опыта, что нам не удавалось решить проблему социальной несправедливости, полагаясь только на рыночные механизмы в жилищном строительстве, — сказал в интервью агентству «Синьхуа» в феврале прошлого года министр строительства Китая Ванг Гуангтао.
Задуматься о справедливости министра заставила статистика. Оказывается, в январе 2007 года (по сравнению с аналогичными данными 2006 года) средняя цена квад-ратного метра в новостройках 70 крупных и средних городов выросла на 6,1 процента. Поэтому семьи с низкими доходами, которых в стране около полутора миллиона, никак не смогут купить коммерческое жилье, сделал вывод министр. И пообещал, что к концу года в стране станет больше доступного жилья. С более конкретной инициативой в начале марта этого года выступил премьер-министр Вен Джиабао. Он предложил изыскать в бюджете 2008 года 951 миллион долларов на строительство квартир с невысокой арендной платой для городской бедноты.
Осенью 2007 года власти Китая обратили внимание на сектор ипотечного кредитования. Для сдерживания цен и борьбы со спекуляцией до 40 процентов был повышен первоначальный взнос для заемщиков, которые покупают вторую квартиру. Те же, кто намерен использовать площадь в коммерческих целях, обязаны внести 50 процентов от стоимости недвижимости, передает агентство «Синьхуа».
Примерно в это же время власти предложили ввести налог на недвижимость, назвав его «внутренним стабилизатором рынка». Польза здесь двойная: охлаждение пыла спекулянтов и дополнительный доход бюджета.
Сегодня на рынке недвижимости Китая царит относительное затишье. Цены потихоньку растут. Так, в феврале этого года цены на жилье в 70 крупных и средних городах выросли на 10,9 процента по отношению к показателю февраля прошлого года. Однако темп роста оказался на 0,4 процента ниже, чем в январе. При этом стоимость жилья на первичном рынке возросла на 11,8 процента, на вторичном — на 11,5 процента.
И все же обозреватель «China Daily» Гао Анминг уверен, что бум на рынке недвижимости продолжается, и значительного и продолжительного падения цен в ближайшее время не будет. Такой вывод подтверждает и недавно проведенный опрос, по итогам которого самым высокодоходным сектором китайской экономики оказался рынок недвижимости. В этой сфере, как оказалось, самое большее число миллиардеров.
Затаившийся рынок с большими перспективами
В № 8 (8) «ТН» от 25 декабря 2007 года мы уже подробно описывали основные тенденции развития рынка недвижимости Индии. Напомним лишь, что в 2005-2007 годах страну охватил строительный бум. Вслед за этим стали расти и цены. Особенно ярко тенденция проявилась в главных городах — Дели (столица) и Мумбаи (финансовый и промышленный центр). В конце прошлого года Мумбаи даже занял вторую позицию в рейтинге городов с самыми дорогими офисами в мире. По декабрьским прогнозам, к 2010 году объем капитала на рынке недвижимости Индии достигнет 6 миллиардов долларов, увеличившись на 30 процентов.
Однако кризисные явления, без сомнения, коснулись и индийской экономики. Сегодня многие крупные застройщики говорят о снижении покупательской активности на рынке. Возможно, причиной этому послужила стабилизация цен, что отпугнуло спекулянтов — тех, кто раньше покупал квартиры оптом еще до начала строительных работ, зная о небывалых темпах роста цен.
Продавцы недвижимости говорят, что отсутствие покупателей может затормозить строительство, так как многие мелкие застройщики работают именно на средства дольщиков. Зато в таких условиях легче выявить спекулянтов среди покупателей. Среди сегодняшних клиентов не может быть более 10 процентов спекулянтов, тогда как раньше их могло быть до 70 процентов, говорит генеральный директор компании «Юнитек» Р. Награджу.
Несмотря на вышеупомянутые сложности, аналитики всемирно известной компании Cushman & Wakefield считают, что рынки Индии, Китая и Ближнего Востока вскоре смогут предложить инвесторам огромные возможности. Напомним, сегодня темп роста ВВП Индии составляет 8 процентов.
Таким образом, экономики Китая и Индии сегодня переживают явления, которые оставили свой след и на рынке недвижимости Казахстана. И, возможно, отечественным специалистам полезно было бы взять пример с китайских коллег — в части применения рыночных механизмов регулирования цен на недвижимость.
За последние 20 лет количество квадратных метров на человека в Китае утроилось. Сегодня на душу населения приходится 28 квадратных метров, тогда как в начале1980этацифранепревышала 8 квадратов. Жилищный фонд Китая пополнился главным образом за счет коммерческого жилищного строительства. За эти годы около 40 миллионов городских семей смогли улучшить свои жилищные условия.
Правительство Индии беспокоит ветхость значительной части жилищного фонда в некоторых регионах страны. Поэтому властям штатов Карнатака, Керала, Махараштра, Аруначал Прадеш и Дели в ближайшее время придется подкорректировать жилищное законодательство. Дело в том, что многие дома и квартиры в недорогих районах городов покупаются не для собственного проживания, а для сдачи в аренду. Закономерно, что арендные ставки время от времени повышаются. Однако арендаторы часто отказываются платить за жилье хозяину, зная о том, что закон не позволяет выселить их на улицу. Судебные тяжбы между сторонами могут длиться годами. При этом хозяин перестает заботиться о доме или квартире. Не делают этого и арендаторы. В итоге дома быстро ветшают.
Поправки в законодательство призваны исправить положение дел, официально наделив владельца квартиры правом периодически пересматривать арендную плату. Но поможет ли это изменить психологию недобросовестных арендаторов?
08.04.2008
Мария Дутова, www.kn.kz