Усилия правительства обеспечить казахстанцев жильем не приносят ощутимых плодов – в республике по-прежнему большинство вынуждено ютиться в небольших квартирах или вовсе снимать жилье. По словам Олега Алферова, вице-президента Национальной ассоциации риэлторов, чтобы дойти до европейского уровня обеспеченности жильем, требуется ввести в эксплуатацию почти 400 млн. кв. м. В 2007 году в республике было построено 8,1 млн. кв. м.
Усилия правительства обеспечить казахстанцев жильем не приносят ощутимых плодов – в республике по-прежнему большинство вынуждено ютиться в небольших квартирах или вовсе снимать жилье.
По словам Олега Алферова, вице-президента Национальной ассоциации риэлторов, чтобы дойти до европейского уровня обеспеченности жильем, требуется ввести в эксплуатацию почти 400 млн. кв. м. В 2007 году в республике было построено 8,1 млн. кв. м. «Нетрудно посчитать, что нужно пятьдесят лет, чтобы достичь уровня Западной Европы. И это без учета роста численности населения!» – говорит эксперт. Следует учесть, подчеркивает он также, что в ближайшие годы практически во всех городах Казахстана невозможно будет строить жилье даже в объемах минувшего года. Причина проста: отсутствие инфраструктуры – энерго-, теплопроизводящих мощностей, источников водоснабжения и сетей их распределения.
Понятно, что кризис ликвидности также снизит показатели застройщиков: «В I квартале текущего года статистика зафиксирует рекордный показатель ввода в эксплуатацию жилых площадей. Однако уже во II-III квартале будет серьезный провал. Показатели последних лет нельзя было назвать строительным бумом. Теперь же застройщики не смогут обеспечить и этих объемов», – говорит г-н Алферов.
Невеселая история
Пока СССР направлял основные ресурсы на создание крупного промышленного производства, в странах с рыночной экономикой велось интенсивное жилищное строительство как на бюджетные, так и на коммерческие средства, напоминает г-н Алферов. В Союзе же тем временем пытались лишь расселить коммуналки, построив временные, как тогда утверждалось, «хрущевки». Однако нет ничего более постоянного, чем временное. «Сегодня малометражное жилье по-прежнему составляет значительную долю жилого фонда. И если строительная махина 70-80-х не смогла решить вопрос жилищного обеспечения, то в 90-х он просто был снят с повестки приоритетных задач социальной политики государства. Лишь с середины 2000-х объемы ввода жилья начали приближаться к советским показателям», – говорит г-н Алферов. Проблема, как уверен эксперт, появилась задолго до получения Казахстаном независимости и в последние годы лишь усугубилась. Сегодня по обеспеченности жильем РК среди стран СНГ занимает восьмое место. Дела у нас обстоят хуже, чем в Таджикистане, Кыргызстане, Армении, Туркменистане и Азербайджане. Как сообщают в исследовательско-аналитическом центре Business Resource Central Asia (BRCA), сегодня обеспеченность жильем в Казахстане составляет в среднем 17,7 кв. м на одного человека. Для сравнения: в Беларуси и Армении – 23 кв. м, на Украине этот показатель составляет 22,2 кв. м, а в России – 21,1 кв. м.
По словам председателя совета директоров корпорации KUAT Олега Нама, «нынешних темпов возведения новых домов еще более 10 лет будет недостаточно для покрытия существующего дефицита». При этом он исходит не из западных нормативов, а из гораздо более скромных казахстанских. «Только в Алматы потребность в жилье составляет около 20 млн. кв. м, если опираться на современные нормативы расчетов на одного человека», – подчеркивает г-н Нам.
Для выхода из сложившейся ситуации властями была предложена госпрограмма на 2005-2007 годы. За это время было введено 2,75 млн. кв. м, то есть на одного человека – 1,7 кв. м. Однако, по данным BRCA, лишь 156 403 казахстанца имели возможность купить квартиру по госпрограмме. Несмотря на все предпринимаемые усилия, обеспеченность жильем с 2003 года увеличилась лишь на 0,7%, отмечают в BRCA. Если бы не рост населения и снос старых зданий, возможно, результаты были бы более впечатляющими. Но так как многие казахстанцы тянули с рождением детей все 90-е, а здания 50-х годов становятся все опаснее для проживания, избежать роста рождаемости и сноса вряд ли удастся.
Нехватка жилья сказывается на его цене. За последние пять лет стоимость 1 кв. м выросла в 5 раз, а заработная плата увеличилась всего в 2,5 раза, отмечают в BRCA. То есть с момента реализации первой госпрограммы жилищного строительства у среднего казахстанца сократились возможности приобрести квартиру фактически в 2,5 раза. Если в 2005 году казахстанцу со среднестатистическим доходом на приобретение однокомнатной квартиры площадью 36 кв. м требовалось копить, откладывая половину зарплаты, 28 лет, то в 2007-м – уже 43 года, подчеркивают в BRCA.
Даже предложенный государством вариант льготного кредитования покупки жилья в Жилстройсбербанке, который на первый взгляд весьма заманчив, не может предложить соцработникам приемлемое финансирование, так как минимальный доход участника должен составлять 60 тыс. тенге. Тогда как средняя заработная плата в 2007-м у сотрудников системы здравоохранения составляла 37 018 тенге, образования – 35 770 тенге. При этом цена за 1 кв. м по госпрограмме на 2008-2010 годы с учетом коэффициента для Алматы составляет 71,7 тыс. тенге. В итоге стоимость однокомнатной квартиры в 45 кв. м составляет 3,2 млн. тенге.
С этого года работает очередная госпрограмма, рассчитанная на 2008-2010 годы. Как считает Бахытбек Катен, гендиректор консалтинговой компании по недвижимости NAI Kazakhstan Aristan, казахстанской «дочки» NAI Global, правительство Казахстана чисто теоретически способно обеспечить население доступным жильем, если выделит гигантские средства из бюджета или Нацфонда. «Но даже если оно пойдет на это, есть много вопросов по механизму реализации, эффективности менеджмента, а также себестоимости и качеству построенного жилья». Судя по объектам, возведенным по предыдущей программе жилищного строительства, продолжает эксперт, очевидно, что здесь есть масса претензий к властям. Как полагает г-н Катен, во всяком случае дома, построенные в рамках программы 2005-2007 годов, будут очень быстро обесцениваться.
Не наш уровень
Одним из способов справиться с дефицитом, по мнению многих опрошенных «&» экспертов, могло бы стать арендное жилье. По словам г-на Катена, в развитых странах, включая почти всю Европу, владение своим жильем до сих пор считается роскошью. Нариман Туреханов, эксперт по недвижимости, говорит, что «люди на Западе спокойно всю жизнь обитают в съемных квартирах; при этом в развитии сектора активно участвуют как частные, так и госкомпании». Однако, по словам того же г-на Туреханова, наш обыватель привык проживать в собственных домах, всегда стремился иметь свой угол и не понимает, как можно десятилетиями платить за жилище, которым он никогда не будет владеть. Государству, как полагает эксперт, следует вести разъяснительную работу среди населения, иначе спрос на арендные дома будет невысок.
Власти прилагают усилия, чтобы развить направление арендного жилья. Государство создало для застройщиков, готовых строить арендные дома, казалось бы, все условия: им обещано безвозмездное выделение земли, освобождение от земельного налога, НДС, таможенных пошлин на оборудование и стройматериалы. Но застройщикам предложение не показалось интересным. Кроме того, что речь идет о гораздо более длинных инвестициях, чем те, к которым они привыкли, развитие направления упирается в те же проблемы, что и обычное жилищное строительство: дефицит земельных участков, оснащение их инженерно-коммуникационной инфраструктурой.
Г-н Алферов видит только один выход из сложившейся ситуации: безвозмездное, но прозрачное предоставление государством земельных участков и инженерной инфраструктуры под застройку, гарантии со стороны правительства застройщикам перед банками-кредиторами, серьезные налоговые преференции и значительная капитализация ипотечных кредиторов из госбюджета. «Обеспечение жильем должно стать одним из компонентов национальной идеи, если хотите. И самое главное, – заключает г-н Алферов, – не допустить превращения жилищной политики в ворох деклараций».
МНЕНИЕ
Канат Берентаев, замдиректора Центра анализа общественных проблем
Судить об обеспеченности жильем казахстанцев следует исходя не из положенных по госнормативу квадратных метров на человека, а из следующих. Каждая семья должна иметь квартиру. В ней должна быть гостиная и отдельная комната для каждого члена семьи (естественно, у супругов спальня общая). А также, безусловно, кухня, ванная комната, балконы и кладовые. Если исходить из этого очевидного «норматива», картина покажется еще более удручающей. Кроме того, статистика не отражает реальной картины, так как одна семья имеет жилье в 300 кв. м, а другая – всего лишь комнату площадью 20 кв. м.
Реализация первой госпрограммы не решила проблемы, так как жилье оказалось недоступным для большинства как по стоимости, так и из-за непрозрачной схемы распределения. И на этом фоне необъяснимо предложение Шукеева о покупке госслужащим квартир за счет бюджетных средств по $1 тыс. за кв. м. Таким образом, власть стимулирует не тех, кого следовало бы. Известно, что на рынке недвижимости произошло сращивание спекулянтов, банковских структур и застройщиков. Предложение Шукеева дает им возможность выйти с рынка безубыточно. Это своего рода классовая солидарность, а не решение проблем дольщиков или доступности жилья для широких слоев населения. По моему убеждению, тех застройщиков, которые сейчас заморозили свои стройки и ждут денег от государства, следует объявить банкротами. Большинство застройщиков пролетели из-за того, что начали спекулировать земельными участками. Выглядело это следующим образом. Застройщик под проект жилого комплекса собирал деньги с дольщиков, покупал земельный участок, не застраивая предыдущий, надеясь путем дальнейших спекуляций покрыть свои расходы и выжать максимальную прибыль. Но строители должны строить, а заказчик, который далее будет владеть квартирами, должен обеспечивать необходимыми финансовыми ресурсами весь цикл строительства. Заказчиками могли быть дольщики, если бы они были организованы в строительные кооперативы. Тогда бы они могли сами выбирать себе подрядчика, участок. Но у нас схема была иной.
Ошибка всех жилищных программ в том, что их инициаторы не разбираются в производственных циклах, поэтому они начали с конца – со стимулирования платежеспособного спроса через ипотечное кредитование. Это способствовало вздутию цен. Вместо этого государству для начала следовало вкладывать в производство стройматериалов. На строительство среднего по мощности кирпичного завода требуется не больше $1 млн. Однако «Казыне» такие проекты не интересны, так как она гонится лишь за крупными, прорывными проектами. Средние же производства, которые будут работать лишь на внутренний рынок, от институтов развития финансирования не получают. В свою очередь коммерческие банки подняли процентные ставки, и теперь их деньги никому не по карману. Более того, недавно ко мне обратился владелец действующего кирпичного завода, которого коммерческий банк, выдавший ему кредит, пытается искусственно обанкротить, забрав, таким образом, его предприятие. Банк перекрывает ему кислород, прикрываясь трудностями в финансовой системе страны, в одностороннем порядке повышая кредитные ставки и начисляя разного рода пени. Так как явление это массовое, такое поведение финансистов приведет к спаду в отрасли.
ЭКСПЕРТ
Василий Маслов, начальник управления Комитета по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства индустрии и торговли РК
Государство решает проблему доступности жилья путем реализации госпрограммы жилищного строительства. Несмотря на то, что в результате кризиса ликвидности на рынке уменьшатся объемы коммерческого жилья, в рамках госпрограммы все будет идти согласно плану. В новой программе 65% занимает индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). При этом земли, предоставленные под ИЖС, будут полностью оборудованы инженерными сетями. Естественно, наибольший объем будет в столице. Астана – это главный город Казахстана, имеющий особый статус.
Одним из способов увеличения обеспеченности жильем является строительство арендных домов. По Конституции государство обязано предоставить доступное жилье, но не в собственность, как ошибочно полагают многие. Самое главное, чтобы человеку было где жить и он не остался на улице. С середины прошлого года в республике действует Закон «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты по строительству арендных домов». Согласно госпрограмме строить арендные дома будет как само государство, так и частный бизнес. Для последнего предусмотрен целый пакет льгот. Плохо, что об этом еще мало известно. Мы рассылали во все акиматы разъяснения, чтобы они доводили эту информацию до частных застройщиков в регионах. В Астане желающие строить арендные дома уже есть. Это четыре частные компании. Конечно, тот факт, что пока немного желающих строить арендные дома, – недоработка местных исполнительных органов. Они должны вести пропагандистскую работу в этом направлении.
В рамках программы государством во всех областях будет построено 360 тыс. кв. м арендных домов. Какие объемы обеспечат частные застройщики, пока неизвестно, надеемся, что акиматы предоставят такую информацию уже к лету текущего года. Сейчас трудно сказать, какова потребность в арендных домах, так как этот рынок остается в тени. Государственные арендные дома не будут приватизироваться, как предполагалось изначально. Они будут выдаваться по очереди людям из категории социально защищаемых, бюджетникам и госслужащим, но такие жильцы не смогут выкупать впоследствии квартиры. В связи с этим здесь отпадает необходимость создания КСК, регистрации кондоминиумов, так как государство само будет их содержать. Взят этот опыт из мировой практики. Естественно, государственная арендная плата будет ниже рыночной, что также скорректирует последнюю. Но результат будет виден лишь через 7-8 лет.
Сейчас Мининдустрии подготовило изменения в программу – сделаны корректировки с учетом изменений на рынке. Например, немного сократили строительство соцквартир по фиксированным ценам. В результате высвободились 30 млрд. тенге. Эти средства будут пущены на дополнительное строительство инженерных сетей для ИЖС.
01.04.08
Айжан ШАЛАБАЕВА, www.and.kz