Приоритетная задача Правительства РК на ближайшие два года — выполнение Государственной программы жилищного строительства. Раньше в решении квартирного вопроса упор делался на развитие системы ипотечного кредитования. Но разразившийся летом прошлого года мировой экономический кризис заметно убавил ее популярность. Как показали недавние исследования, лишь 20 процентов из общего числа опрошенных граждан готовы сегодня взять ипотеку в банке.
Приоритетная задача Правительства РК на ближайшие два года — выполнение Государственной программы жилищного строительства. Раньше в решении квартирного вопроса упор делался на развитие системы ипотечного кредитования. Но разразившийся летом прошлого года мировой экономический кризис заметно убавил ее популярность. Как показали недавние исследования, лишь 20 процентов из общего числа опрошенных граждан готовы сегодня взять ипотеку в банке. В то же время 67 процентов респондентов ответили, что хотели бы арендовать жилье на длительный срок. Таким образом, рынок недвижимости сам показывает, в каком направлении он будет развиваться. В Послании народу Президент Нурсултан Назарбаев отметил: «Нам нужно развивать арендный рынок жилья в соответствии с мировыми стандартами и сделать его прозрачным для государства и интересным для бизнеса». Пока же говорить о прозрачности не приходится: в республике нет четкой законодательной базы, регулирующей отношения в сфере аренды. О перспективах развития этого сектора мы говорим с известным специалистом, президентом одного из агентств недвижимости Алматы Зухрой Назаровой.
— Почему тема развития арендного жилья стала такой актуальной именно сегодня?
— Основную причину я вижу в том, что в жилье сейчас нуждается значительная часть наших граждан, но ни ипотечные предложения, ни нарастающие объемы коммерческого строительства пока не смогли удовлетворить эту потребность. Аренда могла бы стать хорошим вариантом решения непростой задачи. Такой выход нам подсказывает опыт западных стран. В Швейцарии, например, около 60 процентов граждан арендуют жилье. Точно так же поступает половина жителей Нидерландов и около сорока процентов американцев. Иностранцы мобильны, они часто переезжают с места на место и потому не хотят быть привязанными к собственной недвижимости. Кроме того, путем несложных подсчетов можно убедиться в том, что аренда обходится значительно дешевле, чем покупка квартиры, дома или оформление ипотечного кредита.
Еще одна причина актуальности аренды: рынок недвижимости в Казахстане сегодня находится в «режиме ожидания». В связи с дефицитом ликвидности у нас появились объекты долгостроя, банки либо объявили мораторий на выдачу ипотечных кредитов, либо так подняли проценты по ним, что ипотека стала многим не по карману. В итоге фирмы не могут реализовать квартиры, а покупать их по существующим ценам в состоянии только очень обеспеченные люди.
Проблема отложенного спроса между тем остается. В одном только Алматы ежемесячно увеличивается число приезжающих из регионов и республик ближнего зарубежья. Как правило, мигрируют люди с достатком ниже среднего уровня. Всем им надо найти крышу над головой. Так что вопрос о развитии арендного жилья необходимо решать оперативно и компетентно.
— Каким, на ваш взгляд, мог бы стать первый шаг в реализации арендной программы?
— Сначала нужно разработать и принять законодательную базу, на основе которой будут выстраиваться отношения внутри рынка. В Европе для защиты прав квартиросъемщиков и арендодателей существует специальное жилищное законодательство. Нормативные правовые акты должны быть направлены на защиту частных инвестиций, вложенных в строительство арендного жилья. Кроме того, для таких инвесторов необходимо предусмотреть льготы, которые также должны быть закреплены в законе об аренде или доходных домах. Для привлечения частных инвесторов в этот сектор придется разрабатывать механизм государственной поддержки строительства: это может быть упрощенная процедура выделения земельных участков и подсоединения этих объектов к коммунальным сетям. Здесь нужно наладить взаимодействие между исполнительными органами власти, финансовыми институтами и строительными компаниями.
Достаточно вспомнить опыт послевоенной Германии, когда в условиях полной разрухи власти пошли на отмену налогов и другие льготы для застройщиков, которые согласны были строить арендное жилье. Жилищный кризис немцы преодолели в короткие сроки.
— Что вы подразумеваете под термином «арендное жилье»?
— Часто под арендным жильем понимают сдачу квартир внаем. Это неправильно. Ведь в этом случае собственник квартиры отвечает только за свою жилплощадь, а то, что происходит на лестничной площадке, в подвалах и на чердаках, его не волнует. Основой арендного сектора должны стать дома, построенные на средства домовладельцев. Хозяин таких зданий должен полностью заниматься их обслуживанием и управлением. Он ответственен за все: свет, газ, тепло, чистоту в подъездах и соблюдение порядка. Не только частные лица, но и государство может являться владельцем арендных домов. За рубежом они зачастую принадлежат крупным фирмам, благотворительным и религиозным организациям.
Естественно, в наших условиях строительство государственных арендных домов в первую очередь будет направлено на обеспечение жильем социально защищаемых граждан. Я думаю, что условия аренды для них будут облегченными. Но при этом в арендных домах должно быть предусмотрено как жилье эконом и бизнес, так и элит-класса. Что называется, на любой вкус. Уверена, многие состоятельные казахстанцы готовы воспользоваться таким предложением, когда оно появится.
— Как будут регулироваться отношения арендатора и домовладельца? Не случится ли так, что хозяин арендного дома вдруг поднимет оплату за проживание, а те, кто не в состоянии будут заплатить, окажутся на улице? Или обратная ситуация: арендатор отказывается платить по счетам, как тогда найти на него управу?
— За рубежом, к примеру, законом устанавливается максимальный уровень цены за аренду, и домовладельцу разрешают менять ее раз в год с учетом инфляции или других факторов. Но ни с того ни с сего плату не поднимают. Однако, устанавливая ценовой коридор, важно помнить, что владельцу арендного дома должно быть выгодно сдавать квартиры, а арендаторам — снимать. Споры и конфликты между участниками рынка должны решаться исключительно на договорной основе, а в законодательстве об аренде нужно четко оговорить все нюансы взаимоотношений. Никакой самодеятельности в этом вопросе быть не должно.
— Но почему инвесторы пока не проявляют большого интереса к арендному сектору?
— Есть проблемы с финансированием, и в таком строительстве компании еще не видят выгоды: никто не будет работать себе в убыток. Не исключено, что проблему придется решать за счет бюджетных средств, потому что, на мой взгляд, альтернативы развитию арендного жилья сегодня нет.
28.03.2008
Александр Грибанов, www.kazpravda.kz