Александр КАЛИНИН - личность в Казахстане довольно известная. Ученый, аналитик, эксперт по рынку недвижимости, заместитель председателя Казахстанской ассоциации оценщиков, он еще несколько лет назад одним из первых предсказал снижение цен на казахстанском рынке недвижимости. - Какова сейчас ситуация на рынке жилья? - По данным одного из крупнейших казахстанских банков, в Алматы на вторичном рынке жилья понижение цен за последние полгода превысило в среднем 42,5 процента.
Спасибо ипотечному кризису
Александр КАЛИНИН - личность в Казахстане довольно известная. Ученый, аналитик, эксперт по рынку недвижимости, заместитель председателя Казахстанской ассоциации оценщиков, он еще несколько лет назад одним из первых предсказал снижение цен на казахстанском рынке недвижимости.
- Какова сейчас ситуация на рынке жилья?
- По данным одного из крупнейших казахстанских банков, в Алматы на вторичном рынке жилья понижение цен за последние полгода превысило в среднем 42,5 процента. Наименьшее снижение наблюдается в микрорайоне “Самал” - 39,85 процента, а наибольшее - в спальных микрорайонах, таких как “Орбита”, “Мамыр”, “Жетысу”, - в среднем 56,48 процента. Подчеркну - речь идет о фактических сделках купли-продажи, но не о ценах предложения, где заложены интересы риелторов, скидка на торг и т.д.
- И виноват в обвале ипотечный кризис?
- Отнюдь. Если бы не случился американский ипотечный кризис, мы бы до сих пор не замечали несовершенство казахстанской финансовой системы и проблемы рынка недвижимости. Отечественные банки продолжали бы делать внешние заимствования и вливать деньги только в строительную отрасль, которая является наиболее рисковой, одним словом, делали бы то, что и раньше. Это бы привело в конечном итоге к огромной внешней задолженности, на выплату которой не хватило бы даже золотовалютного резерва страны. В результате мы бы получили государственный дефолт.
- В прошлом году вы сравнивали рост цен на недвижимость с мыльным пузырем, который может лопнуть в любой момент...
- Классический мыльный пузырь - это не экономический кризис. Это кризис в наших головах, то есть он психологического свойства. Он выражается в разнице между ожиданиями и реально существующей ситуацией. Почему все решили, что недвижимость - это залог, который никогда не подешевеет? Рынок недвижимости - наиболее опасный рынок. Вспомните: все крупные экономические кризисы в мире за последние 50 лет начинались именно с рынка недвижимости. Обычно, когда платежеспособный спрос низкий, появляются инструменты, которые стимулируют спрос: ипотека, облегченная ипотека, ипотека без залога, без подтверждения доходов и без первоначального взноса. В недвижимость вкладываются все свободные деньги, благодаря этому появляется возможность искусственно поддерживать рост цен. Банки заинтересованы в увеличении своих рейтингов: ведь у них есть колоссальные запасы ликвидной недвижимости. И им эти рейтинги повышают. В результате они могут брать кредиты за рубежом и выдавать еще больше ипотечных кредитов внутри страны. Это приводит к увеличению сделок купли-продажи и - как следствие - к росту цен. За полтора года, по подсчетам нашей ассоциации, прибыли застройщиков только в Алматы составили 10 млрд. долларов! Банки капитализировались в год на 100 процентов! Где вы видели такую капитализацию?! Такого не бывает. Это был просто мыльный пузырь.
- Наверняка и банки, и застройщики это понимали... Почему же они не разработали механизм, позволивший бы предотвратить “взрыв мыльного пузыря”?
- Потому что в Казахстане индустрия строительства - отрасль уникальная. Фактически это единственная работающая производственная отрасль экономики. И если она завалится, то мы потеряем экономику в целом. Уникальность отечественной строительной отрасли заключается и в том, что в ней слились интересы чиновников, теневиков, застройщиков, девелоперов, риелторов. То есть все активные участники рынка получали с него большую выгоду. Теневики использовали ее для отмывания денег: они могли спокойно потратить на строительство 100 млн. долларов, и их никто не спрашивал, откуда взялись такие деньги. Но ведь в мире есть определенный процент отмывания денег. Допустим, отмыл 50 процентов - молодец, 70 процентов отмыл, 30 потерял - финансовый гений. У нас же - 100 процентов отмыл и 100 процентов прибыли еще получил! Именно в этом и заключался интерес теневой экономики. У чиновников был другой интерес - они “зарабатывали” на раздаче лицензий, участков и различных разрешений. У банкиров тоже была немалая выгода. Дело в том, что нынешнюю ситуацию создали они сами: во-первых, выдавали ипотечные кредиты под строительство, во-вторых, выдавали кредиты застройщикам, и, в-третьих, они же сами через аффилированные компании участвовали в этом рынке. Поэтому получилось так, что более 50 процентов кредитов из банковского кредитного портфеля направлялось в одну отрасль. Риелторы получали свой процент. Застройщики и девелоперы, понятное дело, что имели. Таким образом, все участники рынка раздували мыльный пузырь. Но для нормальной работы данной отрасли требуется не только предложение, но и спрос. У нас при тех условиях, на которых банки дают ипотечные кредиты, позволить себе приобрести квартиру могут только 5-6 процентов населения. Остальные же не имеют почти ничего. Во всем мире стоимость квартиры складывается из себестоимости и среднеотраслевой прибыли. В Казахстане этот показатель равен 12-15 процентам.
- А какова себестоимость квадратного метра?
- На сегодняшний день себестоимость квадратного метра в Алматы равна 750-850 долларов. Прибавьте к этому прокладку коммуникаций, отделку, сейсмоусиление и прибыль застройщика - те 12-15 процентов, о которых я говорил. В итоге получается 1650-1700 долларов за квадратный метр. Вот к этому и надо стремиться.
- То есть те квартиры, которые были построены год-два назад, должны и стоить столько?
- Нет, эти квартиры будут стоить дороже. Не секрет, что при строительстве жилого комплекса очень много денег уходило на откат. Для строительства такого объекта нужна была земля. Чтобы ее получить, нужно было дать взятку минимум 10 тысяч долларов за сотку. При этом застройщик должен был еще изыскать средства на изъятие. Рассмотрим, к примеру, вариант точечной застройки: для возведения 9-этажного дома требуется минимум 60 соток. В итоге застройщик отдавал 600 тысяч долларов за землю плюс деньги за снос, но при этом после продажи построенного жилья получал 3,5 млн. долларов чистой прибыли. Чиновники же считали чужие деньги. Так вот, эти “накладные” расходы никак не могут вписаться в те 1700 долларов за квадратный метр, к которым нужно стремиться. Так что это жилье не подешевеет. И вообще падения цен больше не будет.
- Но эксперты из Национальной ассоциации риелторов прогнозируют дальнейшее падение цен.
- Риелторы - заложники своего бизнеса. И они будут говорить сейчас что угодно, лишь бы оживить рынок.
- Вы говорили, что нужно срочно спасать строительную отрасль. Каким образом это можно сделать?
- Надо оживить рынок. И государство должно принять в этом активное участие, что, в общем-то, оно и делает. Я имею в виду выкуп квартир у частных застройщиков и выделение кредитных средств для завершения строительства долевых объектов.
- Кстати, с чего застройщик будет возвращать деньги государству, если все квартиры достанутся дольщикам? И куда ушли деньги прогоревших дольщиков?
- Они ушли на взятки: за выделение участка, получение разрешений и т.д. Застройщики рассчитывали, что 50 процентов жилья они построят для дольщиков, а еще 50 процентов - на продажу. И за счет этого окупят все расходы. То есть проблемы не решались, а накапливались. В итоге возникала строительно-финансовая пирамида. Она заключалась в том, что брали деньги дольщиков на строительство нового объекта, а использовали на завершение строительства предыдущего объекта. Такая система была развита только в крупных компаниях, таких, к примеру, как “КУАТ”. Ходят слухи, что эта компания взяла деньги дольщиков и направила их на строительство Восточной объездной дороги. Мы одними из первых забили тревогу. В результате был принят Закон “О долевом участии”, благодаря которому от долевого рынка сразу же были отсечены 123 компании, которые были стопроцентным “кидаловом”.
- И все-таки за счет чего застройщики будут возвращать деньги государству?
- За счет своего имущества. Это не наши с вами проблемы. Они заработали колоссальные суммы за время работы на рынке. Зато государство, дав кредиты, ужесточит спрос. И застройщики уже никуда не денутся. Дольщиков они еще кинуть могли, а вот государство - вряд ли...
27.03.2008
Руслан БАХТИГАРЕЕВ, www.time.kz