Столичный опыт кредитования застройщиков через Фонд устойчивого развития (ФУР) «Казына» будет внедряться в Алматы. Такое решение было принято на 19 заседании Госкомиссии по вопросам модернизации экономики, проведенном 13 марта. «Казына» на возвратной основе заключит обусловленные договоры о срочном банковском вкладе с банками второго уровня, участвующими в соглашении о партнерстве на 59 миллиардов тенге. А затем совместно с акиматом Алматы обеспечит целевое использование выделенных средств на финансирование завершения определенных строительных объектов.
Столичный опыт кредитования застройщиков через Фонд устойчивого развития (ФУР) «Казына» будет внедряться в Алматы. Такое решение было принято на 19 заседании Госкомиссии по вопросам модернизации экономики, проведенном 13 марта. «Казына» на возвратной основе заключит обусловленные договоры о срочном банковском вкладе с банками второго уровня, участвующими в соглашении о партнерстве на 59 миллиардов тенге. А затемсовместно с акиматом Алматы обеспечит целевое использование выделенных средств на финансирование завершения определенных строительных объектов.
Список объектов, для завершения строительства которых необходимо дополнительное кредитование, уже определен. В него включены 22 жилых комплекса (131 дом) общей площадью 942,7 тысячи квадратных метров с участием 3253 дольщиков.
О нынешней ситуации на строительном рынке и результатах реализации господдержки рассказывает заместитель председателя «ФУР «Казына» Кайрат Айтекенов
- Кайрат Мендыбаевич, как Вы оцениваете альтернативные предложения о том, чтобы государственные деньги использовать напрямую, минуя банки и «Казыну» на финансирование инфраструктуры жилищного строительства?
- Государственная жилищная программа сейчас наполовину переформатируется под финансирование инфраструктуры. Но это формат работы Мининдустрии и акиматов, а «Казына» в данной ситуации выступает как стабилизирующий инструмент Правительства. Причем было сразу решено не кредитовать напрямую застройщиков, а грамотно разместить депозиты, то есть обусловить их. Для этого и придумали хороший договор, в котором будет оговорено, как это правильно сделать.
- Вы считаете, что схема фондирования, при которой банки и застройщики должны найти 15 процентов от суммы, необходимой на достройку, а остальные 85 процентов предоставит «Казына» - эффективна?
- Эту пропорцию принимали в октябре, когда было очень много эмоций,сейчас надо сохранять принцип справедливости. Я считаю, это правильное решение. Надо понимать, что в жилищном строительстве банки и застройщикибрали на себя определенные обязательства. Да и к местным исполнительным органам здесь есть вопросы. Сейчас объявлен мораторий на выделение участков под новое строительство.А до сих пор ведь акиматы выдавали участки под застройку…
- Выдавали лицензии на долевое строительство, видели и ничего не предпринимали, когда проекты реализовывались без этих документов…
- Да, по-хорошему, сейчас это поле очистить надо. Надо провести инвентаризацию, коррекцию нарынке строительных услуг, у некоторых застройщиков отозвать лицензии. При этом важно учесть интересы дольщиков, но допустим, по окончанию строительства, если в работе у строительной компании нет изменений к лучшему, надо будет сказать - не можете выполнять все требования - занимайтесь другим делом, но в такую кризисную ситуацию больше государство вводить нельзя. Сейчас государство подставило плечо строительной отрасли, и дееспособные компании смогут разрешить проблемы.
- Но сейчас из более 200 строительных объектов через «Казыну» кредитуются лишь 36. Вы отозвали с депозитов 9 миллиардов. Так ли действенна схема, если застройщикам невыгодна такая помощь? В чем тут дело – в высоких процентных ставках или величине залога?
- Мы давали банкам под 11 процентов, банки еще 3-5 процентов добавляли…
- Но застройщики говорят о 18-20 процентах?
- Нет, мы же смотрим договоры, там около 15-17 процентов.
- Значит, самая болезненная тема - залоговое обеспечение?
- Ну да, это объективно. На конец года у многих организаций были большие задолженности. Набирали договоры поставок, но не проплачивали, а это налоги, долги. Если вначале участок земли или оборудование оценивались по одной цене, то с учетом долгов, с коррекцией рынка, банки снижали их стоимость. Произошла переоценка имущества. Риски повысились, банки предъявили повышенные требования к залоговому имуществу. А когда у застройщиков средства не высвободились по другим обязательствам, прошло время. Алгоритм, который предложен специально для того, чтобы продолжать кредитование максимально здоровых компаний.
- Аффилированных с банками?
- Нет, так нельзя говорить. Имеются в виду компании, которые не распыляют средства на десятки своих объектов. В декабре мы дали 85 процентов от квартальной потребности строительным компаниям Астаны. Получилось 36 миллиардов на 52 объекта. Потом ждали, пока банки с застройщиками сформируют свои 15 процентов. Пришлось 9 миллиардов отозвать.
Сейчас осваиваются 27 миллиардов тенге. Через «Казыну» кредитуются лишь 36 объектов, для которых всего надо порядка 80 миллиардов тенге. По графику работ, эти 27 миллиардов тенге должны закончиться через месяц-полтора. В резерве «Казыны» готов еще 21 миллиард, которые выделим на следующий этап работ - примерно до августа-сентября. Потом потребуется еще около 30 миллиардов, чтобы завершить объекты к 2009 году, а некоторые – в первом квартале следующего года.
По Алматы - это те же самые банки, за исключением нескольких новых. Но теперь мы требуем, чтобы сначала они 15 процентов сформировали, кредитные договора показали, а затем уже мы будем выполнять обязательства. Понимание у банков есть, теперь они формируют свои фонды по графику. Мы предоставили список застройщиков и объектов, утвержденный госкомиссией. Речь идет о 18 застройщиках, 131 доме. Видимо к 10 апреля, по предоставлению 15 процентов банками, мы начнем проводить 44 миллиарда - первый транш. Потом еще 15 миллиардов намереваемых кредитных ресурсов. Потому что из 18 застройщиков 11 имеют твердые кредитные линии, а остальные имеют договоренности, то есть имеется предварительная оценка и банки говорят, что к концу месяца должны быть подготовлены кредитные договора.
- Что будет дальше?
- «Казына» не является специализированной организацией по анализу жилищного строительства. Я могу говорить лишь от себя лично. Жилищное строительство в Астане будет продолжаться, несомненно. Другой вопрос, какими темпами, с каким требованием качества.
Сегодня жилищный фонд Астаны устарел, потребность в новом жилье велика. Другое дело - его доступность. Поэтому должна быть продолжена система ипотечного кредитования. Вот в этой связи мы в наших соглашениях средства на прямое кредитование предоставили на три года. Но мы не ограничиваем банки – хотите - кредитуйте строительство, хотите - предоставляйте средства на ипотеку. Однако пока они осторожничают - мол, после трех лет ипотека будет еще 10-15 лет. Кто после трех лет это сфондирует? Но мы говорим, что в трудной ситуации государство подставило плечо, а дальше - оптимизируйте бизнес, находите новые инструменты. Не собираются же банки долги по внешним обязательствам погашать нашими деньгами.
Ситуация какая? Если 36 объектов по Астане, которые достраиваются, в первом квартале 2009 пойдут под ключ, с реальными вселениями дольщиков, плюс продажи квартир, то в дальнейшем депозировать их сможет Казахстанская ипотечная компания (КИК), значит, какие-то средства высвободятся. Должны активнее работать Жилстройсбербанк и КИК. Причем КИК может и ужесточить условия партнерства, по примеру кредитования «Казыной» малого и среднего бизнеса на паритетных условиях, один к одному. Ведь КИК - это плечо гарантирования обязательств на выкуп. У банков есть свои аргументы, они привыкли к особому статусу. Но финансовый сектор не может быть оторван от стратегических интересов страны… Главное, та ситуация, которая была в октябре-ноябре, с мертвой точки сдвинулась. То есть на 36 объектах в Астане пошла работа, выплачивается зарплата, производятся услуги, закупаются стройматериалы. И психологически ситуация изменилась, в том числе стали более устойчивы ожидания на рынке.
25.03.2008
Ольга Нижникова, www.kn.kz