Бывают ситуации, когда две стороны желают заключить выгодную для себя сделку, однако сделать это сразу невозможно. К примеру, у покупателя недостает необходимой суммы, или продавец планирует выставить на продажу свою недвижимость только через полгода. Как поступать в таких случаях? Возможно ли получить определенные гарантии выполнения обязательств другой стороной?
Бывают ситуации, когда две стороны желают заключить выгодную для себя сделку, однако сделать это сразу невозможно. К примеру, у покупателя недостает необходимой суммы, или продавец планирует выставить на продажу свою недвижимость только через полгода. Как поступать в таких случаях? Возможно ли получить определенные гарантии выполнения обязательств другой стороной?
Для подобных случаев законодательством предусмотрена предварительная форма договора, предполагающая обязанность сторон заключить в будущем основной договор и предопределяющая его содержание. Но чтобы документ имел юридическую силу, предварительный договор необходимо оформить по всем нормам законодательства.
Форма определяется содержанием
Прежде всего, предварительный договор должен быть заключен в той же форме, что и основной договор, если таковая предусмотрена законодательством.
— Если форма не предусмотрена законодательством, то предварительный договор заключается в письменной форме, при этом несоблюдение установленной формы влечет его недействительность. Обязательного нотариального заверения предварительного договора не предусмотрено, но, опять же, если это не предусмотрено законодательством для основного договора, — говорит юрист Анастасия Зарипова
Для заключения договоров купли-продажи, аренды можно обойтись без нотариального заверения. Но вот для действительности договора ренты без нотариуса никак не обойтись. К примеру, если один человек берет на себя обязательства по содержанию другого человека, то заключается договор ренты с пожизненным иждивением, включающим обязательства по уходу, питанию, оплате коммунальных услуг и т.д., а иждивенец в свою очередь в последующем передает содержателю свое имущество. Так вот, чтобы потом одна сторон не отказалась от взятых на себя обязательств, заключается предварительный договор, и он обязательно должен быть нотариально удостоверен.
Условия и обязательства
В предварительном договоре должны быть определены условия, определяющие предмет основного договора. К примеру, если это продажа недвижимости, то, соответственно, указываются ее точный адрес, площадь, собственник, рыночная или фактическая стоимость и т.д. Кроме того, в обязательном порядке оговариваются основные условия основного договора — стоимость, за которую предполагается купля-продажа недвижимости, сумма аренды, виды работ и их стоимость и т.д.
— Также в предварительном договоре может быть оговорен срок заключения основного договора. Если это не оговорено, то основной договор должен быть заключен в течение года со дня заключения предварительного договора, — утверждает Анастасия Зарипова.
Необходимо обратить внимание, что предварительный договор, прежде всего, должен содержать все существенные условия, которые в неизменном виде будут перенесены в основной договор. Главной особенностью такого договора является то, что существенные условия переходят в основной договор в неизменном виде, а заключение основного договора на новых условиях возможно только при согласии обеих сторон.
Если стороны по истечении срока предварительного договора не заключили основной договор, и ни одна из сторон по этому поводу не обращалась в письменном виде к другой стороне, то обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются. При этом предварительный договор сохраняет свое фактическое значение и может служить средством доказательства в суде.
Понуждение
После того как предварительный договор со всеми необходимыми процессуальными действиями был заключен, он вступает в юридическую силу и, соответственно, влечет гражданско-правовые последствия. Однако стоит иметь в виду, что заключение предварительного договора не влечет за собой обязательного заключения основного договора.
— Само понятие «договор» подразумевает волеизъявление сторон. Если одна из сторон передумала, то за это должны взыскиваться убытки, но заставить заключить основной договор нельзя. Это противоречит самому понятию сделки, договора, — поясняет юрист.
Другими словами, в случае невыполнения условий предварительного договора, т.е. отказа от заключения основного договора, стороны лишены возможности требовать исполнения самого обязательства, вытекающего из предварительного договора. Но имеют полное право требовать возмещения понесенных убытков, что необходимо доказать в суде.
— Кроме того, по обоюдному решению на стадии заключения предварительного договора в нем можно указать, что незаключение в последующем основного договора не будет влечь никаких последствий. Нельзя взыскать убытки в том случае, если законодательством не предусмотрено взыскивание убытков — к примеру, по нормам законодательства, не взыскивается моральный ущерб, если он был связан с имущественным вредом, — считает Анастасия Зарипова.
25.03.2008
БАУРЖАН ТОЛЕГЕНОВ, www.kn.kz