В поисках брода

Рынок недвижимости Казахстана подошел к ценовому коллапсу – никто не знает реальной стоимости квадратного метра жилья в обеих столицах республики. Нащупать ценовое дно профессиональным игрокам не под силу, для начала необходимо определиться с глубиной кризиса жилищного рынка.

В поисках брода

Рынок недвижимости Казахстана подошел к ценовому коллапсу – никто не знает реальной стоимости квадратного метра жилья в обеих столицах республики. Нащупать ценовое дно профессиональным игрокам не под силу, для начала необходимо определиться с глубиной кризиса жилищного рынка.

Данные риэлторов в среднем разнятся на $500-700 за квадратный метр. Такого разброда цен Алматы еще не переживал. Рынок встал, естественный механизм ценообразования – соотношение спроса и предложения – на время вымер. Эксперты вынуждены гадать, где находится ценовое дно жилой недвижимости. «Никто не может назвать точной цены, потому что нет определенной статистики. Все данные субъективны и привязаны к индивидуальным базам данных конкретных компаний или агентств. Я считаю, минимальная цена в Алматы будет $1000-1500 за один кв. м, не ниже», – сказала в интервью «&» Аида Даулеталина, директор по недвижимости Invest Realty. В то же время Национальная ассоциация риэлторов традиционно выдает более оптимистичный коридор: $1800-2300 за кв. м.

В агентстве по недвижимости Umex-Realty определили свой нижний уровень цен. Менеджмент компании считает, что ценовой минимум в Алматы наступит в середине текущего марта – это $1500 – 2200 за кв. м в зависимости от района города. Самый главный ньюсмейкер последних недель – директор исполкома Казахстанской ассоциации оценщиков Александр Калинин – вообще считает, что дно находится ниже 1000 долларов. По данным оценщиков банков, себестоимость 1 кв. м 9-12-этажных домов в Алматы не превышает 1300-1400 долларов. То, что сейчас одинаковая цена на первичном и вторичном рынке – это нонсенс. Исходя из своей практики, оценщики говорят, что цены на вторичном рынке должны быть ниже на 25-40%. «Сегодня риэлторы могут называть разные цены, но реальной цены никто не дает. Рынка как такового нет, и судить о стоимости сложно. Сейчас пока есть только предложения», – прокомментировал в интервью «&» ситуацию Константин Ехременко, директор департамента залогового обеспечения АО «Альянс Банк».

Ценовой хаос в головах профессионалов – это следствие того, что сегодня рынок не имеет никаких ориентиров. Информация, предоставляемая Статагентством, далека от действительности. В то же время данные о реальных сделках закрыты. Редакция «&» в течение месяца вела переписку с Мин¬юстом по поводу получения еженедельной информации об объемах сделок на недвижимость в Алматы и Астане, но оказалось, что единых баз данных нет, как объяснили в министерстве, в связи с нехваткой человеческих ресурсов. Официального отказа газета не получила, но и информацию тоже. У профессиональных игроков шансов получить данные об объемах сделок еще меньше. Игра в темную со стороны государства вышла боком для всех участников рынка. Заемщики активно избавляются от ипотеки, банки вынуждены выставлять на торги залоговое имущество, а застройщики – сбрасывать цены, и весь этот процесс происходит без какого-либо учета. «Можно было бы проанализировать информацию в Центрах обслуживания населения, только там есть достоверная информация об объемах сделок купли-продажи. В каждой сделке указывается цена, и, если даже она завышена или занижена, все равно в общей массе мы бы получали реальную картину. К сожалению, доступа к этой информации у нас нет», – сообщила г-жа Даулеталина. Как рассказал один из банковских оценщиков, пожелавший остаться неназванным, сейчас все действия риэлторов направлены на то, чтобы оживить рынок с помощью манипуляций с объявлениями в газетах. «Если банки ориентированы на действительные сделки, а их цены намного ниже, чем декларируется в объявлениях, то риэлторы в своих действиях ссылаются на данные газет. Им выгодно, чтобы не было падения цен, и часто одно и то же объявление печатают несколько раз. Они изо всех сил пытаются создать иллюзию оживления рынка. Это их бизнес», – сказал собеседник.

На рынке продаж жилой недвижимости существуют совершенно различные механизмы и методы определения цен – все зависит от профессиональной принадлежности оценивающего. Те же оценщики банков ориентируются на собственную методику оценки. Как правило, их цены на 20-40% ниже декларируемых в объявлениях. Главная задача банка – не переоценить объект. Независимые оценщики используют несколько расчетных методик, в зависимости от типа клиента. По данным некоторых экспертов, казахстанские оценщики могут маневрировать ценой на один объект в пределах 400 долларов. Все зависит от запросов клиента. Независимые риэлторы однозначно ориентированы на завышение цен, так как с каждой сделки получают от 1 до 3%. Риэлторы, аффилированные со строительными компаниями, предпочитают оценивать платежеспособный спрос, чтобы успешно продавать новые объекты. Последний тип – спекулянты, покупающие квартиры с целью дальнейшей перепродажи. Это самая непредсказуемая аудитория. «Сейчас спекулянты выбрасывают на рынок очень много квартир, чтобы закрыть долги перед банком. Они вынуждены продавать, лишь бы выйти из затруднительной ситуации. Они играют в одну сторону – только продавать!» – считает Дамир Ултамбеков, заместитель директора агентства по недвижимости Umex-Realty. В свою очередь директор риэлторской компании «Найза-Керемет» Рустембек Исаев придерживается иной точки зрения: «Сейчас воздействия со стороны спекулянтов нет. Они ждут оживления рынка, а оно наступит только к концу года». По его словам, сейчас сильно влияют на понижение те, кто покупал строящиеся квартиры – естественно, те объекты, которые были удачно достроены. «Те, кто вкладывал в квартиры при нулевой стадии строительства, выиграли и сегодня могут скидывать их по цене ниже рыночной и при этом оставаться в выигрыше», – считает он.

Многие участники рынка понимали, что пузырь рынка недвижимости Казахстана рано или поздно лопнет. Кризис ликвидности просто ускорил этот процесс. Регуляторов не смущало то, что цена на недвижимость росла в несколько раз быстрее, чем средний доход казахстанцев, а следовательно, платежеспособный спрос имел достаточно прогнозируемые пределы. Они наступили – сотни тысяч квадратных метров жилья как дамоклов меч повисли над рынком, их больше некому продавать. Весь вопрос в том, какая часть этой массы и с какой скоростью рухнет на наш неокрепший рынок. Во-первых, приличный жилищный фонд скрыт у так называемых частных инвесторов. Многие из них надеются на подъем и пока придерживают квартиры. Во-вторых, огромный фонд непроданных квартир имеется у застройщиков, у которых нет запаса времени по возврату инвестиций. И, в-третьих, залоговое имущество банков.

«Сейчас многие отказываются от ипотеки, потому что, если раньше квартиры стоили 300 тыс., сейчас они стоят 150 тыс. Люди отказываются платить. При нынешнем быстром росте цен на продукты возникает вопрос: платить ипотеку или питаться? Сейчас самая главная задача – искусственно оживлять рынок, – считает г-н Калинин. – Если такая ситуация будет развиваться и дальше, мы потеряем строительную отрасль. Если потеряем строительную отрасль, мы потеряем экономику. Народ не имеет отношения к нефти, но он имеет отношение к строительству, где работает более 500 тыс. человек. На этом рынке кормится 2,5 миллиона человек. Если потеряем все это, будет системный дефолт».

Сегодня все ждут оживления рынка, но ситуация осложняется тем, что основными факторами оживления эксперты называют достаточно сложные инструменты, которые напрямую связаны с общеэкономической ситуацией – это удешевление ипотеки и рост строительной индустрии. Первый опыт с Астаной по вливанию государственных денег в поддержку рынка недвижимости особых результатов не дал, и обвал цен продолжается.

Сравнение средних цен за февраль по Алматы и Астане, тыс. тенге

	Стат. Агенство	НАР (Национальная ассоциация риэлторов)	Риэлторская компания "UMEX-Realty"
Цена 1 кв.м по г.Алматы	319,3	326,6	312
	Стат. Агенство	НАР (Национальная ассоциация риэлторов)	Риэлторская компания "Найза-Керемет"
Цена 1 кв.м по г.Астана	278,5	240	207

25.03.08

Галымжан ТОЙЛЫБАЕВ, www.and.kz