27,9% – таково снижение средней цены квадратного метра в южной столице с июля прошлого года по февраль текущего. Тема снижения цен на недвижимость, особенно в Алматы, сейчас не обсуждается только ленивыми. При этом до последнего времени большинство дискуссий строилось на слухах и на информации знакомых, поскольку серьезного изучения ценовой динамики на рынке недвижимости никто не проводил. Видимо, заполнить этот пробел решила Национальная ассоциация риелторов, презентовавшая в конце прошлой недели исследование «Ценовое дно алматинского рынка: пределы колебаний стоимости квадратного метра в 2008 году».
27,9% – таково снижение средней цены квадратного метра в южной столице с июля прошлого года по февраль текущего.
Тема снижения цен на недвижимость, особенно в Алматы, сейчас не обсуждается только ленивыми. При этом до последнего времени большинство дискуссий строилось на слухах и на информации знакомых, поскольку серьезного изучения ценовой динамики на рынке недвижимости никто не проводил. Видимо, заполнить этот пробел решила Национальная ассоциация риелторов, презентовавшая в конце прошлой недели исследование «Ценовое дно алматинского рынка: пределы колебаний стоимости квадратного метра в 2008 году».
Исследование, заметим, отражает не только экспертные оценки участников рынка, но и выявляет связь между ценой квадратного метра недвижимого имущества в Алматы с основными макроэкономическими показателями. С раскрытия этой связи и начал свою презентацию вице-президент НАР Олег АЛФЕРОВ.
Факты и мнения
По словам г-на Алферова, в исследовании отражены результаты факторного анализа показателей корреляции индекса средней стоимости недвижимости в Алматы и макроэкономических показателей по данным Агентства РК по статистике за период с 2002 по 2008 годы.
В ходе исследования выяснилось, что валовой региональный продукт Алматы на 99,9% коррелирует с ценой квадратного метра в южной столице. Поэтому, считает вице-президент НАР, этот показатель может быть использован в качестве ключевого основополагающего показателя при прогнозировании ценовой динамики в Алматы. Незначительно уступает ему (98%) другой показатель – уровень депозитов населения в банках второго уровня. Оказывается, чем выше объем депозитов населения в БВУ, тем выше цена квадрата. Эта взаимозависимость наблюдалась четко и линейно на протяжении 6 лет с 2002 по 2008 годы, подчеркнул г-н Алферов.
Следующие факторы, которые больше всего коррелируют с ценовой динамикой алматинской недвижимости, – это объем инвестиций в жилищное строительство (97,8%), покупательная способность населения (84%), среднедушевой доход (83%) и некоторые другие (см. Таблицу).
Перечислив все показатели, которые взаимосвязаны со стоимостью квадратного метра в южной столице, г-н Алферов, опираясь на результаты исследования, попытался дать ответ на вопрос, до каких пределов будет снижаться стоимость квадратного метра в Алматы? Но вначале он отметил, что ценовую динамику на рынке недвижимости можно рассматривать как функцию психологического фактора, который, по его выражению, довлеет над рынком. А поскольку рынок недвижимости является эрзацем фондового рынка, то именно психологический фактор играет важную роль при формировании стоимости квадратного метра, считает он.
Далее он привел данные опроса экспертов, из которого следовало, что 25% из них ожидают снижение средней цены, включающей и вторичный, и первичный рынок недвижимого имущества в Алматы, до $1000 – 1500 за квадратный метр, 28,6% – до $1500 – 2000, 21,4% – до $2000 – 2300. При этом 17,9% экспертов считают, что стоимость квадрата не опустится ниже $2300 – 2500, 3,8% – ниже $2500 – 2700 и 3,4% – ниже $1000.
Другой вопрос, который задавался экспертам, касался того, когда будет достигнут ценовой минимум.
– Только 3,7% опрошенных считают, что остановка спада и достижение ценового дна произойдет в первом полугодии 2009 года, 22,3%, – в четвертом квартале 2008 года, 44,3% – в третьем квартале 2008 года. 25,9% называют второй квартал текущего года периодом остановки ценовой коррекции. И, наконец, 3,8% назвали первый квартал, – рассказал г-н Алферов.
Затем он привел видение рынка недвижимости глазами инвесторов, и их мнение по поводу целесообразности инвестирования средств в него.
– Около 52% опрошенных полагают, что временные трудности будут преодолены, в перспективе доходность достигнет приемлемого уровня и рынок вновь станет инвестиционно привлекательным, но 41% не согласен с этой точкой зрения, а 7% вообще не имеют мнения по этому вопросу, – отметил вице-президент НАР.
«За» и «против»
Что касается факторов, которые, по мнению экспертов, будут играть в пользу снижения стоимости недвижимого имущества, то они следующие:
– Цена будет продолжать падать, во-первых, в связи с ужесточением ипотечного кредитования и отставанием темпов роста доходов населения от темпов роста цен на недвижимость. Во-вторых, в связи с неадекватным расширением объема предложений и негативным общественным мнением по отношению к самому процессу роста стоимости недвижимости. В-третьих, в связи с возможным введением дополнительных фискальных норм, связанных с содержанием и перепродажей недвижимых активов, которые могут сделать рынок недвижимости менее привлекательным.
Кроме того, г-н Алферов перечислил факторы роста стоимости недвижимости в Алматы, которые чаще всего называют эксперты.
Во-первых, замедление падения цен свидетельствует о приближении «ценового дна», что обусловлено близостью справедливой цены и спекулятивным характером отечественного рынка, где скоро снова откроется игра на повышение.
Во-вторых, объем отложенного спроса слишком велик, что спровоцирует активизацию конечных покупателей к приобретению. В-третьих, стабилизация состояния отечественного финансового сектора обеспечит смягчение политики БВУ и, как следствие, повышение доступности ипотеки.
В-четвертых, недвижимость остается наиболее надежным объектом долгосрочных инвестиций на фоне прогнозируемого роста инфляции, риска на фондовых рынках (ПИФы) в контексте кризисных проявлений мировой и отечественной экономики.
В-пятых, доля низкокачественных ипотечных займов не меняется драматическим образом, поэтому ждать от этого канала заметного притока бросового предложения не стоит.
В-шестых, активность инвесторов перераспределяется в сектор аренды и сдерживает выброс инвестобъектов на рынок купли-продажи.
В-седьмых, предполагаемое реформирование порядка налогообложения недвижимости не будет носить радикального характера – законодатели и кабмин не посягнут на интересы элит, потому можно, не опасаясь значительного скачка фискального бремени, приобретать недвижимость в крупных объемах.
В-восьмых, грядущие поправки в налоговое законодательство затруднят легализацию теневого капитала посредством приобретения недвижимости, поэтому потенциальные инвесторы осознают своевременность вложений в ближайшее полугодие – в период достижения ценового минимума.
Рынок сегментируется
В свою очередь мы попросили вице-президента НАР ответить на некоторые вопросы редакции, не получившие ответа в ходе презентации.
Олег Николаевич, насколько упали цены на рынке недвижимости с июля прошлого года?
– Среднемесячная стоимость квадратного метра жилья в Алматы в июле 2007 года составляла $3715, в феврале 2008 года, по нашим оценкам, она упала до $2678. То есть на 27,9%.
А как выглядит картина в разрезе районов?
– На 7 марта 2008 года средняя стоимость квадрата в Ауэзовском районе составляла $2387, в Бостандыкском – $2724, в Жетысуском – $3061, в Медеуском – $3677, в Турксибском – $1947.
На Ваш взгляд, увеличится ли разрыв в ценах в зависимости от территориального расположения недвижимого имущества?
– На этапе массового спроса до четвертого квартала 2007 года скупалось все. Темпы роста стоимости в большинстве сегментов практически совпадали, за исключением рынка земельных участков – он ушел в отрыв от среднерыночных показателей. Сейчас все более выраженные очертания принимает процесс сегментации спроса. Прежде всего за счет коррекции неоправданно перегретых районов и объектов: типовое жилье на окраинах теряет в цене. Разрыв между центром и микрорайонами постепенно растет.
А как складывается ситуация в разрезе типов строений?
– В разрезе типов строений картина еще более однозначна и показательна. Кирпичные дома и панельки дешевеют, а цена монолитных растет. А в минувшем году ценники на монолит, панель и кирпич менялись синхронно.
21.03.2008
Сергей ЗЕЛЕПУХИН, www.respublika.kz