Наиболее выгодным вложением средств в Казахстане является недвижимость. Ежедневно в центрах по недвижимости по всей республике регистрируются тысячи сделок, связанных с куплей, продажей, обменом жилья, офисов, земельных участков. Только в Алматы за последние 4 года стоимость квадратного метра возросла в десятки раз. Однако сегодня цены стремительно падают. Что это - долгосрочная тенденция или сезонный спад? На этот и другие вопросы наших читателей отвечает вице-президент Национальной ассоциации риелторов (НАР) Казахстана Олег АЛФЁРОВ.
Наиболее выгодным вложением средств в Казахстане является недвижимость. Ежедневно в центрах по недвижимости по всей республике регистрируются тысячи сделок, связанных с куплей, продажей, обменом жилья, офисов, земельных участков. Только в Алматы за последние 4 года стоимость квадратного метра возросла в десятки раз. Однако сегодня цены стремительно падают. Что это - долгосрочная тенденция или сезонный спад? На этот и другие вопросы наших читателей отвечает вице-президент Национальной ассоциации риелторов (НАР) Казахстана Олег АЛФЁРОВ.
Я хочу купить квартиру. Как и где можно узнать, находится ли эта квартира в залоге?
- Такая информация имеется в ЦОНе и в банках. Естественно, напрямую получить ее невозможно, так как она является сугубо конфиденциальной. Следовательно, в этой ситуации нужно либо искать знакомых среди сотрудников банка, либо обращаться в риелторскую компанию, имеющую налаженные связи с ЦОНами и банками. Такие связи имеют только крупные риелторские компании. Если вы приобретаете квартиру с помощью банковского кредита, то банк проверит информацию обо всех обременениях, наложенных на нее. Если же вы покупаете жилье за наличные, то перед вами выбор: либо рискнуть, либо обратиться в риелторскую компанию. Однако, даже если в перечне услуг компании есть такой пункт, это совсем не означает, что вам обеспечат стопроцентную проверку юридической чистоты квартиры. Поэтому лучше руководствоваться прежде всего рекомендациями своих знакомых, которые уже проходили подобную процедуру с помощью риелторской компании, либо ориентироваться на авторитет агентства недвижимости. А он создается годами профессиональной работы.
Квартиры, построенные в 2006 году, относятся ко вторичному или первичному рынку? И должны ли быть цены на первичное жилье выше, чем на вторичное?
- Формально к первичному относится жилье от застройщика, еще не получившее зарегистрированных прав собственности. Но в связи с активной перепродажей нового жилья на нашем рынке в последние годы к первичному стали причислять и жилье, прошедшее не через одни руки. А часто и квартиры, сданные в эксплуатацию не менее 2 лет назад, но не менявшие собственника. Что касается цены, то сегодня на казахстанском рынке стоимость первичного жилья порой уступает стоимости вторичного, построенного 3-5 лет назад. Речь прежде всего идет о застройщиках без имени и репутации - тех, кто не пользуется доверием покупателей.
Нетрудно догадаться, что на цивилизованных рынках стоимость нового жилья (за исключением исторических объектов) существенно выше вторичного, подвергшегося моральному и физическому износу. В том числе и потому, что себестоимость строительства растет повсеместно. Отечественный же рынок пока пребывает в стадии первоначального роста, поэтому до последнего времени цены на “вторичку” и новое жилье изменялись синхронно - вне зависимости от качества строений. Но в конце минувшего года наметились симптомы падения стоимости низкокачественного жилья - как нового, так и вторичного. В обозримом будущем цена качественного нового жилья будет заметно выше вторичного.
Я - дольщик строящегося жилого комплекса “Сайран”. Когда мы вкладывали деньги в эту недвижимость, нам говорили: этот комплекс будет городом в городе - со школами, детсадами, больницами и т.д. Но сейчас, когда строительная отрасль переживает кризис, эти посулы у меня вызывают сомнения. Как вы считаете, будет ли вообще построено все то, что нам обещали?
- На мой взгляд, этот проект все-таки будет реализован в течение 4-5 лет, поскольку для инвесторов, в том числе зарубежных, он интересен как актив, который можно приобрести по сравнительно низкой цене.
- А если компания прогорит?
- Тогда имущество компании вместе с деньгами дольщиков передается другому застройщику, который берет на себя завершение строительства. В этом случае вопрос о передаче будет решать местная исполнительная власть. На мой взгляд, территория, отведенная под комплекс “Сайран”, представляет интерес для потенциальных инвесторов. Думаю, что 2008-2009 годы станут периодом скупки обесценившихся проектов. Ведь застройщики и девелоперы понимают, что обесцененные активы выгоднее приобретать сейчас - с последующим их завершением. В особенности с учетом того, что новые проекты в ближайшее время запускаться не будут.
К тому же “Сайран” уже внесен в генеральный план застройки города. Конечно, генплан - не священная корова, но все-таки...
Каким образом формируются тарифы на услуги риелторов?
- Существует три основных подхода к ценообразованию риелторских услуг. Первый. Открытое комиссионное вознаграждение: в этом случае клиенту предлагается заплатить риелтору фиксированный процент от стоимости приобретаемой или реализуемой недвижимости. Средняя ставка так называемых “черных” риелторов - 1-2 процента. При этом не стоит забывать, что “черные” маклеры обычно ограничиваются лишь функциями брачного агентства: знакомят покупателя с продавцом - и дальше уже ни за что не отвечают.
Второй подход - закрытое комиссионное вознаграждение. В этом случае риелтор обещает полностью отдать вам ту сумму, за которую вы хотите продать квартиру. А сам продает ее по более высокой цене, которая вам не сообщается. При этом подходе комиссия риелтора может быть существенно выше, чем в первом случае: порой она измеряется двузначными цифрами в процентах от стоимости объекта. Но даже если вы обещали “черному” маклеру процент со сделки, то нет никакой гарантии, что он не продаст вашу квартиру по более высокой цене. В итоге он получит комиссионные от вас и при этом дополнительно заработает на продаже вашей недвижимости. А вы об этом не будете даже подозревать.
Наконец, третий подход - комплексная оплата услуг риелтора. Риелтор вам сообщает предварительный перечень работ, которые необходимо произвести для заключения сделки, в том числе: поиск второй стороны сделки и оценка ее платежеспособности, ведение переговоров, размещение рекламы, проверка юридической чистоты объекта, организация оценки его стоимости, разработка финансовой схемы осуществления сделки, обеспечение своевременной выдачи ипотечного займа. Прежде всего из этих составляющих складывается стоимость риелторской услуги. Клиент видит весь объем работ и затраты. Таким образом, ценообразование предельно прозрачно. Агентств, работающих по этой схеме, в Казахстане практически нет. Но именно такой порядок взаимоотношений с риелторской компаний наиболее продуктивен для клиента.
Будут ли снижаться цены на земельные участки в Алматы и Алматинской области?
- Как вы знаете, в течение последних двух лет стоимость земли росла рекордными темпами - более высокими, чем стоимость жилья. Однако в начале этого года наметился обратный процесс: цены на землю, как правило, с некоторым опозданием реагируют на рыночные тенденции. Активная фаза падения цены на землю начинается именно сейчас. И пригородные участки - не исключение. Мы ожидаем в среднем 60-80-процентного падения цен на земельные участки в Алматы и Алматинской области до конца года.
18.03.2008
Руслан Бахтигариев, www.time.kz