Выходя на зарубежные рынки строительства, казахстанские девелоперы диверсифицируют свой бизнес и существенно повышают норму прибыли. 11 марта компания «Евразия-Сити», «дочка» ИПГ «Евразия», подписала с правительством Московской области протокол о намерениях по реализации в Домодедово проекта строительства города-спутника Константиново на территории более 3 тыс. гектаров. Общая площадь недвижимости составит 9,1 млн кв. метров. Строительство планируется завершить к 2015 году. Общий объем инвестиций превысит 15 млрд долларов.
Выходя на зарубежные рынки строительства, казахстанские девелоперы диверсифицируют свой бизнес и существенно повышают норму прибыли.
11 марта компания «Евразия-Сити», «дочка» ИПГ «Евразия», подписала с правительством Московской области протокол о намерениях по реализации в Домодедово проекта строительства города-спутника Константиново на территории более 3 тыс. гектаров. Общая площадь недвижимости составит 9,1 млн кв. метров. Строительство планируется завершить к 2015 году. Общий объем инвестиций превысит 15 млрд долларов.
Этот контракт стал еще одним свидетельством того, что казахстанские компании испытывают огромный интерес к зарубежным рынкам недвижимости. Их легко понять: капитал всегда перетекает туда, где норма прибыли выше. Согласно опубликованному на днях рейтингу привлекательности для инвестиций в недвижимость Москва заняла первое место среди 27 городов мира, опередив Париж и Лондон. Крупнейшие города Казахстана, Алматы и Астана, даже не попали в этот список – кризисная ситуация на рынке строительства республики общеизвестна. В то же время быстроразвивающиеся рынки стран СНГ и Турции (Стамбул занял второе место в рейтинге), растущие на 5–10% в год и выше, нуждаются не только в жилье, но и в коммерческой недвижимости и могут «проглотить» любой объем инвестиций. Отдача же от них, как считают международные аналитики, «может превзойти все ожидания».
Наиболее привлекательным для наших девелоперов считается российский рынок. Причем не только из-за своего высокого потенциала, но и благодаря тому, что в России инвестиции из стран СНГ поддерживаются на государственном уровне. Интересным его назвали и БТА Банк, финансирующий строительные проекты в России, и компания Capital Partners, которая одной из первых среди отечественных девелоперов начала проекты в Москве. На этом рынке работают и другие казахстанские компании: строительные корпорации «Базис-А», «Кулагер», инвестиционно-строительная «Астана-Недвижимость». А из реализуемых или уже реализованных казахстанскими компаниями или на казахстанские деньги проектов самые известные – пятизвездочный отель Ritz Carlton, сданный в прошлом году Capital Partners, и крупнейший в СНГ и Восточной Европе океанариум на Поклонной горе (БТА). Оба объекта находятся в Москве.
В список приоритетных рынков попали Украина и Турция. В последние годы наши компании закрепились также в Грузии и успешно конкурируют с местными и зарубежными игроками. Как нам удалось выяснить, лишь одна казахстанская компания – «Базис-А» – осваивает такие экзотические для нас рынки недвижимости, как канадский и таиландский, и собирается строить в Эмиратах.
Дан приказ
С начала 2000−х годов Казахстан, сохраняя за собой статус инвестиционно привлекательной страны, начал активно вкладывать деньги в рынки как ближнего, так и дальнего зарубежья. Экспансия отечественного бизнеса в соседние страны получила одобрение казахстанских властей на самом высшем уровне. Еще в 2001 году, когда в казахстанской экономике только наметился перегрев, вызванный ростом цен на нефть и поступлениями внешних заимствований банков, президент Нурсултан Назарбаев призвал бизнесменов активизировать зарубежные инвестиции. Слова главы государства нашли отклик в основном у банкиров.
Первым этапом освоения соседних рынков стал выход казахстанских банков, которые открывали дочерние структуры в странах СНГ, тем самым организуя финансовую подпитку дальнейшей экспансии казахстанского бизнеса на эти рынки. В это же время банки заинтересовались возможностями рынка недвижимости. С началом строительного бума в Казахстане они стали наращивать долю строительства в ссудном портфеле: этот сектор до осени 2007 года был наиболее выгодным, рентабельность составляла от 30 до 100%. Похожие процессы происходили и в соседних странах. Увеличение спроса не только на жилье высокого класса, но и на коммерческую недвижимость, рост цен на покупку и аренду привлек внимание девелоперов из Казахстана.
Поддержка банка-партнера или аффилированного банка значительно облегчает для казахстанских игроков завоевание рынков стран СНГ. О том, насколько важно иметь за спиной финансовую группу, свидетельствуют слова начальника управления по коммерции и развитию девелоперской компании «Астана-Недвижимость» Азата Сандалова. «Одним из аргументов в пользу начала деятельности за рубежом стало открытие дочерних организаций нашим банком-партнером АО “Астана-Финанс” в Уфе и планируемый выход на рынок Новосибирска. В этих двух городах мы и начали работать», – сказал он. В свою очередь наличие дочерних структур позволяет головному банку, принимая решение о финансировании проекта, опираться на заключение менеджмента местной «дочки». Начальник управления международных отношений и торгового финансирования БТА Банка Тимур Сабырбаев привел в пример взаимодействие БТА со «Славинвестбанком» (дочерний банк БТА в Москве). «Там работает опытная команда менеджеров, которая оказывает нам содействие. Они анализируют проект с точки зрения его перспективности, оценивают качество залогового обеспечения. Это помогает нам, находясь в Казахстане, рассматривать проекты в России, в Москве и правильно принимать решения».
На Москву и Петербург
Столица Российской Федерации стоит особняком среди приоритетных направлений отечественного бизнеса. «Конечно же, в первую очередь впечатляющие перспективы имеет Москва. Пожалуй, сегодня практически все компании, связанные с недвижимостью, стремятся присутствовать на московском рынке: ни для кого не секрет, что этот город развивается стремительными темпами», – говорит Юсуф Сарымсакчы, управляющий директор компании Capital Partners (CP).
CP появилась в Москве в 2001 году. Начала она свою деятельность с приобретения уже готового бизнес-центра в Большом Гнездиковском переулке, а затем перепродала его. По оценкам российских средств массовой информации, прибыль от этой операции составила 5–10 млн долларов.
Самой большой удачей для компании можно считать то, что именно ей достался участок рядом с Кремлем, на котором располагалась снесенная властями Москвы гостиница «Интурист». Здесь и вырос отель Ritz Carlton. Площадь 11−этажного здания составляет около 60 тыс. кв. метров. Гостиница рассчитана на 334 номера и считается одной из самых дорогих в Москве. Самый дешевый номер обойдется в 835 долларов в сутки, а «люкс» – в 4500 долларов.
Вложив деньги в строительство гостиницы, девелопер не прогадал. По оценкам компании Knight Frank, по уровню доходности на гостиничный номер Москва в 2008 году сохранит лидерские позиции среди европейских стран. По словам управляющего директора СР, гостиничную недвижимость нужно рассматривать как долгосрочные инвестиции. «Исходя из нашего опыта, могу сказать, что оптимальный вариант – когда гостиница располагается в рамках многофункционального комплекса», – добавляет он. Таким опытом можно назвать строительство многофункционального комплекса «Метрополис» в Москве на Ленинградском шоссе, недалеко от метро «Войковская». По некоторым данным, общая площадь комплекса составит 330 тыс. кв. метров. Он объединит офисы класса «А», гостиницу бизнес-класса и крупнейший в пределах МКАД торгово-развлекательный центр. Еще до завершения первой фазы проекта, включающей строительство первого из трех офисных зданий, по словам г-на Сарымсакчы, оно уже было полностью сдано в аренду. Арендаторами стали международные компании – Procter&Gamble и Mazda.
Кроме того, в прошлом году в Подмосковье были реализованы масштабные проекты логистических парков: «Пушкино» (площадь 200 тыс. квадратов, располагается на 15−м километре Ярославского шоссе) и «Домодедово» площадью 650 тыс. кв. метров. Их продажа стала крупнейшей в России сделкой 2007 года в сфере логистической недвижимости, утверждает управляющий директор СР.
А вот рынок жилой недвижимости девелопера не привлекает. Как говорит г-н Сарымсакчы, в сфере интересов компании, прежде всего, коммерческие объекты – офисы, гостиницы, торговые центры. В компании уверены, что это наиболее перспективные объекты для инвестиций.
Топ-менеджер СР не стал раскрывать размеров финансирования зарубежных проектов, лишь отметил, что 50% инвестиций компании приходится на Казахстан, 50% – на рынки других стран.
Не центром единым
ИПГ «Евразия» близка БТА Банку и является его крупнейшим клиентом в России. По словам г-на Сабырбаева, это «российская компания с казахстанским участием, менеджмент полностью российский». По данным российских СМИ, компанию контролирует Мухтар Аблязов, председатель совета директоров БТА Банка.
Кроме уже названного океанариума площадью 13,3 тыс. кв. метров, БТА финансирует строительство логистических парков (этим занимается дочерняя компания «Евразия Логистик») и бизнес-центров. В частности, ИПГ «Евразия» участвует в проекте «Москва-Сити», делового центра Москвы. Здесь она строит небоскреб Imperia Tower площадью 255 тыс. кв. метров. Инвестиции в офисную недвижимость, особенно класса «А», очень перспективны с точки зрения получения прибыли и окупаемости. Как утверждают аналитики Knight Frank, рост средней арендуемой площади сохраняется последние пять лет на уровне 12%. Будет расти и стоимость аренды – в среднем на 15–20% в год.
Сегодня в России, особенно в регионах, ощущается нехватка складских помещений классов «А» и «В». Значит, инвесторы могут диктовать арендные цены. «Евразия Логистик» завершила первую и вторую фазы индустриально-логистического парка «Северное Домодедово» класса «А» общей площадью 480 тыс. кв. метров. В Петербурге она же приступила к строительству логистического парка «Колпино». Комплекс площадью 790 тыс. кв. метров будет построен на территории 188 гектаров вблизи Московского шоссе.
В регионах, по данным Knight Frank, арендные ставки в сегменте «А» сравнимы с московскими – 105–140 долларов/кв. метр, «В» – 100–120 долларов. Поэтому наши девелоперы не могли обойти вниманием строительство логистических центров в региональных городах. В 2007 году «Евразия» ввела в Свердловской области первую очередь логистического парка «Пышма» площадью 85 тыс. кв. метров. В нынешнем году планируется сдать вторую и третью очереди объекта площадью 195 тыс. кв. метров. Кроме того, в Казани в 2008–2010 годах будет сдан складской комплекс «Биек Тау» – 155 тыс. кв. метров. Следует отметить, что у БТА есть в этом городе дочерняя структура – БТА-Казань.
Новые игроки
Освоение российского рынка коммерческой недвижимости начали и другие казахстанские компании. В мае 2006 года строительная корпорация «Кулагер» презентовала проект строительства многофункционального торгово-делового центра (ТДЦ) «Астана» в Петербурге. ООО «Торговый центр “Астана”», дочерняя компания «Кулагера», получило в Невском районе рядом с железнодорожной станцией «Нева» участок земли площадью 17 654 кв. метров. Однако и сегодня, спустя более полутора лет, строительство не начато. Как сказали «Эксперту Казахстан» в СК «Кулагер», пока идет оформление земельного участка. Предполагаемый объем инвестиций – 300 млн долларов. «Это большой участок, строительство предстоит масштабное, поэтому мы запланировали такую сумму», – сказали нам в компании. Вопрос о финансировании обсуждается с БТА, как раз сейчас идут переговоры с банком. Сообщение же петербургских СМИ о планах строительства складских помещений на участке более 19 тыс. кв. метров в Приморском районе Петербурга в компании назвали дезинформацией.
На рынки Уфы и Новосибирска вышла еще одна девелоперская компания из Казахстана – упоминавшаяся выше «Астана-Недвижимость». Выбор этих городов в качестве дебютных (кроме присутствия в них банка-партнера) Азат Сандалов объясняет высокой численностью населения – это города-миллионники, а также дефицитом в них комфортного современного жилья при сопоставимых с казахстанскими ценах и себестоимости строительства. «Проблем в России с ипотечным кредитованием нет и не предвидится, поэтому можно быть уверенными, что при имеющемся дефиците на жилье построенные в рамках наших проектов квартиры будут успешно и быстро реализованы. Также мало развита, но востребована в регионах, выбранных нами, офисная недвижимость», – сказал г-н Сандалов.
Основное направление деятельности в России, как и на родине, – девелопмент жилой и офисной недвижимости. В отличие от других отечественных инвесторов компания не планирует вкладываться в строительство торговой недвижимости. «В России чаще всего торговые площади застраиваются под определенные торговые сети, и делается это региональными компаниями, да и пресыщенность торговыми площадями высока. В Челябинске, Новосибирске, Уфе наблюдается даже их излишек», – объясняет Азат Сандалов.
С 2008 по 2012 год компания планирует вложить в проекты в России около одного миллиарда долларов. Ожидаемая норма прибыли от их реализации оценивается в 20%.
Жить тоже где-то нужно
Крупнейший казахстанский застройщик, корпорация «Базис-А», выходит на зарубежные рынки в основном с проектами жилых комплексов (ЖК). В 2009–2010 годах компания планирует сдать ЖК «Дом на Большой Зеленина» в Петербурге и ЖК «Сибирская Ривьера» – в Новосибирске. Кроме того, на 2010 год намечено завершить административный комплекс «Виктория» площадью 120 тыс. кв. метров, также в Новосибирске. Непосредственно реализацией проектов в России занимаются дочерние структуры корпорации – «Базис-СПБ» и «Базис-НСБ». Кстати, «Эксперт Казахстан» недавно писал о конфликте новосибирской «дочки» с местными властями: «Базис-НСБ» попала в число таких застройщиков, у которых не оказалось разрешения мэрии на ведение строительных работ по проекту «Сибирская Ривьера». Конфликт улажен и, как говорят в компании, на сроках сдачи ЖК не отразится (см. «Казахстанский девелопер затерялся в сибирском бору» [1], «ЭК» № 5 от 4 февраля 2008 г.).
Несколько жилых комплексов «Базис-А» возводит в одном из крупнейших городов Канады – Торонто. Причем один из них – 80−этажная башня One Bloor – презентуется на сайте компании как самое высокое жилое здание Канады. Поражает своими масштабами и проект в Таиланде. В городе Патайя планируется ввести многофункциональный комплекс – два жилых дома и 30−этажный дом-отель. Общая площадь ЖК – 110 тыс. кв. метров. Объем инвестиций не разглашается, но, по неофициальным данным, корпорация планирует каждый год вкладывать, например в Петербурге, порядка 10 млн долларов только в приобретение участков под застройку. Причем на начальном этапе финансовую поддержку девелоперу будут оказывать его банки-партнеры из Казахстана.
Как сказал председатель совета директоров «Базис-А» Александр Белович, отвечая на вопросы участников онлайн-конференции на сайте «Центр тяжести», проекты в Канаде финансируют банки Северной Америки. Тогда же он поделился планами, касающимися присутствия корпорации на зарубежных рынках: «Укрепление позиций в тех российских городах, в которых мы присутствуем, плюс активная работа в Татарстане, Башкирии и Сибирском регионе. Что касается дальнего зарубежья, то кроме России, Канады, Таиланда, будут ОАЭ».
Для Capital Partners исключением из правила не концентрироваться на рынке жилья стала Турция. Здесь компания развивает целый туристический город – Kaplankaya. Это круглогодичный курорт, который сможет принимать до 12 тыс. посетителей одновременно. На территории комплекса будет построено более 2000 зданий, пять отелей, три торговых центра. Kaplankaya будет сочетать туристические центры и жилые зоны, на его территории расположатся виллы, дома, отели, пристань для яхт, торгово-развлекательные зоны, школы, а также спортивные и оздоровительные центры. «Мы рассчитываем, что по окончании строительства комплекс каждый год будет привлекать до 70 000 туристов, большей частью из элитного сегмента рынка, и приносить ежегодный доход в 350 млн долларов. Но опять же этот проект объединяет в себе не только жилые объекты, но и гостиницы, и в целом его можно рассматривать как коммерческий», – подчеркивает г-н Сарымсакчы.
Снова на те же грабли
Не все девелоперы готовы откровенно рассказывать о своих зарубежных проектах. Причина не только в непрозрачности, характерной для строительной отрасли. Глава одной известной строительной компании так объяснил свой отказ рассказать нашему журналу о зарубежных проектах: «Я не хотел бы об этом говорить, потому что в нашем обществе на это смотрят отрицательно». По его мнению, сегодня, когда экономика «не в лучшем состоянии», у компании, выходящей на зарубежные рынки, «не хороший имидж, а плохой». Опрос, проведенный «Экспертом Казахстан» среди крупных строительных компаний Казахстана, показал, что это мнение разделяют многие представители строительного бизнеса. В лучшем случае нам говорили, что планы выхода на зарубежные рынки (чаще российский) есть, но раскрывать их преждевременно.
Действительно, в то время как в Казахстане застройщикам выйти из кризиса и завершить начатые объекты помогает правительство, ссужая бюджетными деньгами через банки, девелоперы продолжают строить в других странах и, судя по всему, не испытывают дефицита средств. Хотя кризис ликвидности все же ощутили. Сегодня им приходится рефинансировать свои кредиты в иностранных банках. По словам Тимура Сабырбаева, многие клиенты БТА Банка, занимающиеся строительным бизнесом в Москве и в целом в России, рефинансируют свои долги банку. «Компания “Евразия Логистик” подписала ряд договоров напрямую с западными банками, к примеру, с немецким Eurohypo о рефинансировании текущей задолженности в БТА Банке и дофинансировании проекта. Этот институт предложил конкурентоспособную процентную ставку».
Юсуф Сарымсакчы из Capital Partners говорит, что раньше большая часть финансирования приходилась на казахстанские источники, но в связи с нынешней ситуацией на глобальных и локальном рынках компании пришлось переориентироваться на внешние кредиты.
Судя по тому, что девелоперы объявляют о новых планах, связанных с недвижимостью в России и других странах, сворачивать свою деятельность они не намерены. Например, в компании «Кулагер» сказали, что последние события – охлаждение строительной отрасли и ограничение банковского финансирования – не повлияют на планы строительства ТДЦ в Петербурге.
Более того, все наши собеседники утверждают, что выход на внешние рынки имеет ряд преимуществ. «Я однозначно могу утверждать, что диверсификация портфеля нам очень помогла и позволила смягчить последствия кризиса ликвидности», – говорит г-н Сабырбаев. По мнению г-на Сарымсакчы, плюсом является не только диверсификация бизнеса, но и новые возможности, которые открываются перед компанией.
Для компании «Астана-Недвижимость» работа на другом рынке – гарантия сохранения бизнеса. «Казахстанские и зарубежные рынки развиваются по разным сценариям. Если ухудшается ситуация на одном рынке, всегда есть возможность перейти на другой, тем самым мы можем застраховать свой бизнес от макроэкономических кризисов. К тому же зарубежные проекты поднимают и улучшают имидж и репутацию компании, да и Казахстана, по большому счету», – считает г-н Сандалов. Директор консалтинговой компании Qncepto Олег Алферов согласен с тем, что внешние рынки вполне могут выступить в качестве донора для казахстанских проектов, испытывающих финансовый голод. Можно всегда продать бизнес полностью или его часть и завезти полученные средства в страну.
О высокой норме прибыли за рубежом представители девелоперских компаний скромно умалчивают, хотя внешние рынки проигрывают инвестиционному потенциалу казахстанского рынка образца 2005–2007 годов. «Отечественные девелоперы привыкли к сверхприбылям, – говорит г-н Алферов, – поэтому зарубежные строительные проекты – удел тех, кто всерьез связывает будущее своего бизнеса с этой отраслью».
17.03.2008
Светлана Грибанова, www.expert.ru