Принято считать, что рынок недвижимости в любой стране — достаточно инертная структура, которой чужды стремительные взлеты и резкие спады. Однако в Казахстане мы стали свидетелями его небывалого роста на протяжении последних нескольких лет. Каковы причины этого явления, и что может за ним последовать? Эти вопросы волнуют сегодня едва ли не каждого казахстанца.
Принято считать, что рынок недвижимости в любой стране — достаточно инертная структура, которой чужды стремительные взлеты и резкие спады. Однако в Казахстане мы стали свидетелями его небывалого роста на протяжении последних нескольких лет. Каковы причины этого явления, и что может за ним последовать? Эти вопросы волнуют сегодня едва ли не каждого казахстанца.
С чего все начиналось
Отправной точкой роста рынка недвижимости в Казахстане можно считать 2001 год — год выдачи первого в республике ипотечного кредита. Именно с этого момента начинает свой отсчет история ипотечного кредитования в нашей стране. Развитие финансового сектора, усиление конкуренции между банками и возможность выхода на международные рынки дешевого капитала способствовали смягчению условий кредитования и планомерному снижению ставок (диаграмма 1).
Диаграмма 1.
С 2002 по 2007 год ставки сократились с 18,4 до 13,6 процентов, или на 26 процентов. Вместе с тем, как в зеркальном отражении, проявлялась динамика цен на рынке жилья (диаграмма 2).
Диаграмма 2.
Так уж принято — цены на недвижимость пересчитывались относительно курса доллара США. Поэтому нестабильность американской валюты стала еще одним фактором роста цен на жилье.
С ростом доходов увеличивалась деловая активность населения. Появилась возможность больше сберегать и инвестировать. Встал вопрос — куда? Из-за отсутствия доступных для населения финансовых инструментов многие владельцы капиталов устремились на тот же рынок недвижимости, еще больше подстегивая его рост. В свою очередь, простые покупатели, напуганные бешеным ростом цен на жилье, создавали ажиотажный спрос, опять же, провоцируя дальнейшее повышение цен. В результате в течение последних шести лет цены на вторичном рынке жилья в республике увеличились практически в 20 раз (!).
На примере Караганды развитие рынка недвижимости выгляди следующим образом. Средняя стоимость одного квадратного метра жилья на вторичном рынке выросла в 17 раз, или на 1616 процентов (!) (диаграмма 2). Объемы предложения за период с 2001 года увеличились в 11 раз (диаграмма 3). Максимальный рост цен при этом произошел в 2004 и 2005 годах, когда средняя стоимость 1 квадратного метра площади выросла на 138,8% и 75,4% соответственно. Цены росли впечатляющими темпами вплоть до середины сентября 2007 года.
Диаграмма 3.
Но случилось то, что должно было случиться. Раздутый до предела рынок при первом же дуновении западных ветров кризиса лопнул. Банкам стало нечего раздавать, продавцы осознали, что в пылу гонки цены взвинчены настолько, что недвижимость трудно продать, а покупатели опешили, поняв, что для них эти цены стали недосягаемыми.
Кто виноват?
Как это ни странно, но виноватой оказалась «самая лучшая банковская система СНГ». В последнее время стало модно ругать банки за чрезмерное увлечение внешними заимствованиями и кредитование строительства и недвижимости. Кроме того, в погоне за прибылью банкиры зачастую пренебрегали качеством кредитного портфеля, не уделяя должного внимания кредитоспособности заемщиков. Несоблюдение структуры активов и обязательств по срокам погашения также стало причиной нынешних сложностей с ликвидностью и кризиса строительной отрасли. Но ведь стремление максимизировать прибыль — цель любой коммерческой организации.
Банкиров в определенной степени можно оправдать тем, что важным внутренним фактором произошедшего явилось отсутствие развитого фондового рынка и как следствие — дефицит финансовых инструментов. Это и привело к тому, что рынок недвижимости на протяжении нескольких лет заменял их нехватку и стал площадкой для спекуляций. Хотя проблема развития фондового рынка находится на поверхности уже на протяжении 10 лет, значительных изменений в данной сфере достигнуто не было.
Помимо этого, возникает ряд резонных вопросов: о чем думали раньше контролирующие органы со стороны государства (Нацбанк, Агентство по надзору финансового рынка), не устававшие напоминать о «лучшей банковской системе на постсоветском пространстве», и международные рейтинговые агентства, выставлявшие ей позитивные рейтинги? Какие-либо попытки изменить ситуацию если и были, то оказались весьма запоздалыми.
Что делать?
Что касается граждан, то в нынешних условиях единственной альтернативой ипотеки, условия которой для многих стали неприемлемыми, является аренда. К сожалению, сектор наемного жилья в нашей стране развивается анархично и представлен главным образом частными предложениями. Поэтому здесь очень важна помощь государства. Необходимы четкие правовые акты для строительства и эксплуатации доходных и муниципальных арендных домов, создание соответствующей управленческой инфраструктуры, гарантии от государства в стабильности основных экономических условий.
В свою очередь, граждане, решившиеся на покупку жилья, задаются вопросами: что будет с ценами? покупать сейчас или подождать? Ответить можно так: вопреки всяким ожиданиям предстоящего роста цен весной-летом, никаких экономических предпосылок для этого нет (!).
Ситуация на мировых рынках остается напряженной, и проблемы с ликвидностью у банков сохраняются. Также напомним об инертности рынка недвижимости, которая проявляется, в частности, в том, что раз наметившаяся тенденция сохраняется на протяжении достаточно длительного времени. Поэтому в ближайшие полгода возможны лишь замедление темпов снижения и краткосрочные положительные колебания. Ну а решение о том, покупать сейчас или потом, каждым, конечно, принимается самостоятельно, в зависимости от целей.
Можно лишь отметить, что с начала снижения цен (середина сентября) средняя стоимость жилья потеряла 15 процентов, и это без учета того, что в процессе сделки продавцы уступают еще порядка 10-15 процентов.
Итак, следите за рынком…
11.03.2008
Анна ЩАЦКАЯ, www.kn.kz