Недосягаемые «метры»

Эксперты прогнозируют лавинообразное падение цен на рынке недвижимости. Они не исключают, что со снижением стоимости «квадратных метров» банки будут продавать залоговое имущество. Пока же те, кто нуждается в жилье, так и остаются жить наедине с мечтой о собственной крыше над головой. Тем более сейчас, когда недосягаемые и прежде проценты по ипотеке стали более высокими.

Эксперты прогнозируют лавинообразное падение цен на рынке недвижимости. Они не исключают, что со снижением стоимости «квадратных метров» банки будут продавать залоговое имущество.

Пока же те, кто нуждается в жилье, так и остаются жить наедине с мечтой о собственной крыше над головой. Тем более сейчас, когда недосягаемые и прежде проценты по ипотеке стали более высокими.

В Европе и США жизнь в кредит - это норма. Там люди давно уже привыкли жить в долг. Учеба - в кредит, машина в кредит, даже жилье - в кредит. Исходя из опыта всех цивилизованных стран, именно ипотека стала одним из быстрых способов решения квартирного вопроса. Ничего лучшего, кроме кредитования, пока никто в мире придумать не смог. Не считая социалистических государств, которые обязывались обеспечить всех бесплатным жильем.

В конце 1999 года взять курс на ипотеку предложил Нацио­нальный банк Казахстана. Запуск ипотечного механизма произошел примерно через год после разработки соответствующих нормативных документов.

- Нужно сказать, что на тот этап нашего развития политика ипотечного кредитования была абсолютно верной, - говорит главный научный сотрудник Казахстанского института стратегических исследований при Президенте РК, кандидат экономических наук Гульнур Рахматуллина. - Все последние годы наша страна демонстрировала устойчивые темпы роста, это раз. Во-вторых, постоянно росли реальные денежные доходы населения. В целом, мировые международные финансовые институты доверяли нашему государству. У нас был на тот момент высокий инвестиционный рейтинг, высокие темпы роста ВВП. Наши банки получали под маленькие проценты внешние заимствования, что безусловно способствовало развитию как банковской системы, так и ускоренному развитию строительной индустрии в связи с предоставлением соответствующих кредитов. На тот момент, это были 2004-2005 годы, даже появился тезис, что строительство является вторым локомотивом экономического роста после нефтегазового сектора. Адекватны на тот момент эти меры были и потому, что оставался высочайший спрос на жилье. А спрос определяет предложение. Все эти факторы и способствовали внедрению ипотечного механизма кредитования жилья.

Ипотечный блин комом

Однако Казахстан к жизни в кредит привыкает с трудом. Казалось бы, что может быть проще, чем занять деньги у банка. Но все выглядит не так уж и просто. Ипотека за рубежом значительно отличается от нашей.

Рассмотрим зарубежную модель ипотеки: кредит можно оформить минимум на 25 лет, а максимум - на 50 с процентной ставкой, не превышающей 5-7 процентов. При этом требуемый первоначальный взнос - не менее 5 процентов.

А вот у нас. В 2001 году процентные ставки составляли 21-22 процента годовых, в 2002 они снизились до 17-18, в 2004 - до 14-15, с 2005 до кризиса в 2007 - держались на планке 12-14 процентов. Сроки кредитования с 3-7 лет в 2000 году увеличились до 15 лет в прошлом году. С этой точки условия отечественной ипотеки в сторону смягчения не сдвинулись, так и не достигнув уровня зарубежного аналога.

- Ипотечный бум был неимоверно раздут банками благодаря привлечению денег с международных рынков капитала и укреплением тенге по отношению к доллару, - утверждает директор Центра анализа общественных проблем Меруерт Махмутова. - Отдельные банки раздавали кредиты гражданам, не требуя подтверждения доходов. Параллельно многие из них ввязались в строительство. В результате сейчас, когда эпоха «дурных» денег закончилась, банки и строительные компании призывают на помощь государство: «спасите нас, а то будет хуже!».

Как известно, ипотечный кризис образовался не за один день. По словам Гульнур Рахматуллиной, «в Америке его симптомы начали проявляться уже в конце 2006 - в начале 2007 года. Уже тогда американская банковская система начинала давать плохие симп­томы. Поэтому нашей банковской системе, в том числе, строительнымкомпаниям, необходимо было, конечно, это все предусмот­реть. Банковско-финансовой системе нужно было спрогнозировать ситуацию и сформировать соответствующую стратегию: прекращать практику высоких темпов внешних заимствований, а также более или менее скорректировать развитие строительной индустрии. Теперь стройки стоят, денег нет, и поэтому государство, чтобы защитить интересы дольщиков, начинает брать на себя обязательства по завершению начатых объектов».

В банках требования к заемщикам значительно ужесточились. Теперь больше, чем на 30 лет, ни один банк кредит не даст. Процентная ставка достигла 21 процента. Впрочем, с чего начинали (ставки в 2001), к тому и при­шли. Если добавить к этому размер первоначального взноса не менее 30 процентов, то становится очевидным, что такую ипотеку потянут далеко не многие.

- Прежде чем обратиться за ипотекой, каждый гражданин - потенциальный заемщик - должен принимать обдуманное и взвешенное решение, - подчеркивает Меруерт Махмутова. - При оценке платежеспособности клиента банки должны рассчитывать, какую долю доходов клиента будут «съедать» ежемесячные платежи по ипотеке. При тех ценах, которые были и есть на рынке недвижимости, доходы должны быть значительными, чтобы после платежей по кредиту оставалось на жизнь.

Однако зачастую такие моменты упускаются из виду как заемщиками, которые пытаются решить свои проблемы с помощью кредитных средств, не боясь в перспективе остаться в долговой яме на всю жизнь, так и банками.

По мнению психологов, кредитование создает у человека иллюзию, что ответственность за расплату он перекладывает на других. А когда приходит время расплаты долгов, эта ситуация часто загоняет заемщика в тупик. Иногда это приводит к суициду. Такую зависимость от кредитов психологи назвали кредитоманией.

Цена кредита - смерть

Как бы ужасно не звучала эта фраза, но это факт. Среди тех, кто уже успел ввязаться в долговую кабалу, появились первые заемщики, оказавшиеся не в состоянии оплачивать кредиты.

Из-за невозможности погашения долгов банку люди готовы идти на все. Некоторые даже подумывают о том, чтобы сделать фиктивную справку о собственной смерти, если это поможет.

Но если кого-то только посещают такие мысли, то некоторые их реализовывают.

По сообщениям информагентств, 28 февраля в Таразе в 12 часов дня в зале судебного заседания городского суда совершил самоубийство 43-летний мужчина. Как сообщают очевидцы происшествия, он публично выстрелил себе в голову из двуствольного обреза 12 калибра. Как потом выяснилось, в апреле прошлого года мужчина взял потребительский кредит на сумму 510 тысяч тенге в «Альянс Банке». В связи с непогашением долга банк обратился в суд для возмещения ущерба. Ответчику выставили счет в 614 тысяч тенге.

Ипотека не для всех

- Внедрение ипотеки является в целом позитивным решением. Но здесь следует принимать во внимание, что она не может быть доступна всем, - отмечает Меруерт Махмутова. - Например, заработная плата 70 процентов работающих не превышает средней зарплаты по экономике: 51000 тенге в 2007 году, 40970 тенге в 2006 году. Занятые в сельском хозяйстве, образовании и здравоохранении получают зарплату в два раза ниже средней зарплаты занятых в сфере экономики. Очевидно, что этим гражданам ипотека практически недоступна, если принимать во внимание, что совсем еще недавно стоимость однокомнатной квартиры в Алматы в 33 квадратных метра доходила до 150 000 долларов.

По мнению эксперта, жизнь в кредит могла быть доступна среднему классу, если бы цены на жилье у нас были бы европейскими. «Но ведь у нас они были гораздо выше и совершенно оторваны от реальности», - добавляет она.

Процент населения, имеющий высокие доходы и способный скупать дорогостоящее жилье при таких условиях, остается невысоким.

- Средний класс у нас формируется, но его количество еще не такое большое по сравнению с общей численностью населения, поясняет Гульнур Рахматуллина. - Самый высокий процент среднего класса в Алматы - 23. По республике, естественно, показатель меньше, не более 10-15 процентов. Для тех, кто не имел высоких доходов, реализовывалась и реализуется Государственная программа развития жилищного строительства. К сожалению, претворяется в жизнь она очень тяжело. Процент людей, для которых даже здесь процентные ставки недоступны, остается высоким. Сегодня нужно ставить вопрос о строительстве более доступного жилья. Для этого надо подключать ресурсы частного капитала, ресурсы институтов развития. А ипотека - дело хорошее, но для населения с высоким уровнем дохода, учитывая высокие темпы инфляции и снижение реальных денежных доходов населения.

Что касается цен на недвижимость, то, по словам Меруерт Махмутовой, «строительные и риэлторские компании еще пытаются нас убедить в том, что цены на недвижимость будут расти, аргументируя это тем, что есть спрос. Он, конечно, есть, но следует помнить, что платежеспособных граждан немного и острой потребности в жилье у них нет».

Как считает эксперт, тенденция падения цен на жилье сохраняется. «В результате стоимость залогового имущества уже не покрывает сумму кредита, полученного в банке, - продолжает Меруерт Махмутова. - Банки будут требовать у граждан дополнительный залог, которого у большинства граждан нет. Сейчас банки должны погашать зарубежные кредиты и будут «чистить» активы. В результате и граждане, и банки вынуждены будут продавать жилье. Неминуемо последует лавино­образное падение цен на недвижимость, потому что все будут пытаться минимизировать свои риски и максимально высвободить деньги, вложенные в недвижимость, пока та еще в цене».

В Магнитогорске (Россия) из-за ипотеки повесился военный

Сергей Закамалдин с женой и двумя дочерьми жил в однокомнатной квартире. Для расширения жилплощади мужчине пришлось взять ипотечный кредит на миллион рублей. А отдавать надо было в три раза больше, пишет газета «Аргументы и факты».

Как говорят сотрудники банка, они неоднократно предупреждали Закамалдина: заплатить по кредиту придётся не миллион, а три миллиона триста тысяч. Но, видно, желание переселить семью на более доступную жилплощадь пересилило здравый смысл, и Сергей согласился на ипотеку.

- График выплаты Сережа впервые увидел в день переезда в новую квартиру, - говорит жена Сергея, - ежемесячный платеж - тринадцать тысяч рублей на протяжении двадцати двух лет. «Маша, мы не потянем!» - с ужасом прошептал он мне тогда.

На первый взгляд, сумма кажется не такой уж большой, но для семьи Сергея она была непомерной. Он -единственный кормилец в семье. После переезда он впал в депрессию, а через месяц покончил с собой. В предсмертной записке мужчины сказано: «Я банкрот и нищий. Подвожу черту под своей жизнью. Без меня у моей жены будет возможность выкарабкаться из этого кошмара».

В свою очередь сотрудники банка говорят, что готовы пойти на компромисс с Закамалдиной, но деньги всё равно намерены получить до копейки. Надежды на страховую компанию нет: суицид не является страховым случаем и никакой компенсации кредита не будет.

11.03.2008

Зарина Ешева, www.kn.kz