Активность продавцов на рынке вторичного жилья значительно всколыхнула средневзвешенную стоимость по городу. На анализируемой неделе ценовой показатель увеличился на 3,2% до 1692 у.е./кв.м. Количество выставленного на продажу жилья выросло на 58% до 6390 объектов, и объем предложения увеличился на 66%, составив 810 млн у.е.
За истекший период рост количества выставленных на продажу квартир наблюдается во всех районах города. Максимальное увеличение предложения зафиксировано в Медеуском районе – на 159%, а минимальное – в Алмалинском – на 25%. Удельный вес предложений по районам можно проследить в таблице 2.
Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.
Увеличение средних цен предложения прослеживается в Ауэзовском и Бостандыкском районах на 0,9% и 1,2%. А в остальных районах города ценовые показатели не изменились, то есть находятся в пределах среднестатистической погрешности выборки. Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, в таблицах 1-2.
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по районам
Район |
Ценовой показатель на 5 января 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 12 января 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
Алмалинский |
1680 |
1686 |
+6 |
+0,36 |
+/-20 |
+/-1,18 |
Медеуский |
2265 |
2248 |
-17 |
-0,73 |
+/-33 |
+/-1,45 |
Бостандыкский |
1732 |
1753 |
+21 |
+1,24 |
+/-19 |
+/-1,08 |
Жетысуйский |
1136 |
1156 |
+20 |
+1,80 |
+/-26 |
+/-2,26 |
Ауэзовский |
1395 |
1408 |
+13 |
+0,90 |
+/-9 |
+/-0,66 |
Турксибский |
1015 |
1021 |
+6 |
+0,67 |
+/-28 |
+/-2,72 |
Город |
1641 |
1692 |
+51 |
+3,16 |
+/-13 |
+/-0,76 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам
Район |
Кол-во предложений на 5 января 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 12 января 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 12 января 2010 года, относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Алмалинский |
979 |
1227 |
19,20 |
+248 |
+25,33 |
Медеуский |
444 |
1151 |
18,01 |
+707 |
+159,23 |
Бостандыкский |
1339 |
1920 |
30,05 |
+581 |
+43,39 |
Жетысуйский |
184 |
288 |
4,51 |
+104 |
+56,52 |
Ауэзовский |
973 |
1594 |
24,95 |
+621 |
+63,82 |
Турксибский |
138 |
210 |
3,29 |
+72 |
+52,17 |
Город |
4057 |
6390 |
100,00 |
+2333 |
+57,51 |
Алмалинский район
В Алмалинском районе средняя цена предложения за неделю не изменилась. В разрезе разделения по типам и форматам квартир также наблюдаются несущественные изменения, которые лежат в пределах статистической ошибки выборки.
Медеуский район
В Медеуском районе средняя цена предложения за неделю не изменилась. В разрезе разделения по типам и форматам квартир также наблюдаются несущественные изменения, которые лежат в пределах статистической ошибки выборки, кроме средней стоимости 2-комнатных квартир, где прослеживается спад цен предложения на 4,1%.
Бостандыкский район
В Бостандыкском районе ценовой показатель увеличился на 1,2%. Влияние на ценовой показатель оказало многокомнатное жилье в кирпичных постройках, которое увеличилось в цене на 3,1%.
Жетысуйский район
В Жетысуйском районе средняя цена предложения за неделю изменилась незначительно. В разрезе разделения по типам и форматам квартир также наблюдаются несущественные изменения, которые лежат в пределах статистической ошибки выборки.
Ауэзовский район
В Ауэзовском районе ценовой показатель в течение недели увеличился на 0,9%. Это произошло вследствие роста средних цен предложения многокомнатного жилья в кирпичных и монолитных постройках.
Турксибский район
В Турксибском районе ценовой показатель за неделю изменился незначительно. В разрезе разделения по типам и форматам квартир также наблюдаются несущественные изменения, которые лежат в пределах статистической ошибки выборки.
Максимальное снижение средней стоимости 1 кв.м с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Жетысуйском районе – 63%, а минимальное – в Медеуском, Бостандыкском и Ауэзовском – 50%.
Изменение средней цены предложения по количеству комнат и типу постройки
На анализируемой неделе по городу рост средних цен предложения наблюдается на 1-, 3- и многокомнатное жилье на 1,4%, 3,1% и 5% соответственно (таблицы 3-4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 5 января 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 12 января 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
1-комнатные |
1505 |
1525 |
+20 |
+1,36 |
+/-17 |
+/-1,14 |
2-комнатные |
1556 |
1570 |
+15 |
+0,95 |
+/-18 |
+/-1,16 |
3-комнатные |
1645 |
1695 |
+50 |
+3,07 |
+/-23 |
+/-1,33 |
Многокомнатные |
1922 |
2019 |
+96 |
+5,01 |
+/-21 |
+/-1,06 |
По городу |
1641 |
1692 |
+52 |
+3,16 |
+/-13 |
+/-0,76 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
Формат квартиры |
Количество предложений на 5 января 2010 года, шт. |
Количество предложений на 12 января 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 12 января 2010 года, относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
1-комнатные |
812 |
1281 |
20,05 |
+469 |
+57,76 |
2-комнатные |
1281 |
2041 |
31,94 |
+760 |
+59,33 |
3-комнатные |
1477 |
2284 |
35,74 |
+807 |
+54,64 |
Многокомнатные |
487 |
784 |
12,27 |
+297 |
+60,99 |
По городу |
4057 |
6390 |
100,00 |
+2333 |
+57,51 |
В зависимости от формата квартир, снижение цен с 25 сентября 2007 г. распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 48% (-1419 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 50% (-1543 у.е./кв.м), 3-комнатные – 50% (-1707 у.е./кв.м) и многокомнатные – 46% (-1687 у.е./кв.м).
По сравнению с предыдущей неделей, рост ценовых показателей на квартиры в кирпичных и монолитных постройках составил 5,3% и 2,9% соответственно, а в панельных домах – не изменились. Колебания средней цены предложения, в зависимости от материала стен, можно проследить в таблицах 5-6.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по типу постройки дома
Тип постройки |
Ценовой показатель на 5 января 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 12 января 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
Панель |
1438 |
1436 |
-1 |
-0,07 |
+/-9 |
+/-0,60 |
Кирпич |
1749 |
1841 |
+92 |
+5,25 |
+/-23 |
+/-1,26 |
Монолит |
1843 |
1896 |
+53 |
+2,90 |
+/-34 |
+/-1,77 |
По городу |
1641 |
1692 |
+52 |
+3,16 |
+/-13 |
+/-0,76 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
Тип постройки |
Количество предложений на 5 января 2010 года, шт. |
Количество предложений на 12 января 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 12 января 2010 года, относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Панель |
1849 |
2849 |
44,59 |
+1000 |
+54,08 |
Кирпич |
1329 |
2106 |
32,96 |
+777 |
+58,47 |
Монолит |
879 |
1435 |
22,46 |
+556 |
+63,25 |
По городу |
4057 |
6390 |
100,00 |
+2333 |
+57,51 |
В зависимости от типа постройки, наибольшее снижение с 25 сентября 2007 г. претерпела средняя цена предложения квартир в панельных домах – на 55% (-1763 у.е./кв.м), в кирпичных и монолитных – на 48% (-1682 у.е./кв.м) и 39% (-1196 у.е./кв.м) соответственно.
Итак, с 25 сентября 2007 года общее уменьшение средневзвешенной цены предложения 1 кв.м по городу составило 48% (-1586 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,73. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир расширился.
Максимальный индекс расслоения в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 1,93 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Ауэзовском (в 1,44 раза).
По сравнению с прошлой неделей ценовой показатель увеличился как на квартиры эконом-класса, так и на жилье элит-класса.
В сегменте «дорогого» жилья рост показателя составил 4,1% (2172 у.е./кв.м), при этом подорожали все форматы квартир: 1-комнатные – на 2,9%, 2-комнатные – на 1,9%, 3-комнатные – на 4,6% и многокомнатные – на 8,3%.
Рост средних цен в сегменте «дешевого» жилья – 1,4% (1254 у.е./кв.м), при этом 1-комнатные квартиры увеличились в цене на 0,2%, 2-комнатные – на 2,5%, 3-комнатные – на 1,3% и многокомнатные – на 0,5%.
Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены в таблицах 7 и 8.
Таблица 7.
Динамика индексов цен предложения «дорогого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
Район |
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») |
Верхние ценовые сегменты на 5 января 2010 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 12 января 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Алмалинский |
1,71 |
2155 |
2199 |
+44 |
+2,08 |
Медеуский |
1,93 |
3017 |
2964 |
-53 |
-1,77 |
Бостандыкский |
1,83 |
2313 |
2379 |
+66 |
+2,87 |
Жетысуйский |
1,61 |
1371 |
1447 |
+76 |
+5,53 |
Ауэзовский |
1,44 |
1545 |
1576 |
+31 |
+2,01 |
Турксибский |
1,64 |
1208 |
1294 |
+86 |
+7,06 |
Город |
1,73 |
2087 |
2172 |
+85 |
+4,06 |
Таблица 8.
Динамика индексов цен предложения «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 5 января 2010 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 12 января 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Алмалинский |
1293 |
1285 |
-8 |
-0,57 |
Медеуский |
1548 |
1533 |
-15 |
-0,98 |
Бостандыкский |
1293 |
1303 |
+10 |
+0,82 |
Жетысуйский |
903 |
898 |
-5 |
-0,59 |
Ауэзовский |
1089 |
1094 |
+5 |
+0,44 |
Турксибский |
788 |
789 |
+1 |
+0,11 |
Город |
1237 |
1254 |
+17 |
+1,36 |
С 25 сентября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья стоимость сократилась на 53% (-2411 у.е./кв.м), а в сегменте «дешевого» – на 42% (-921 у.е./кв.м).
Выводы и прогнозы
Итак, в ближайшей перспективе тенденция увеличения средневзвешенной стоимости на рынке вторичного жилья сохраняется. Основное влияние на ценовой показатель оказывает сегмент «дешевого» жилья, в то время как в «дорогом» сегменте прослеживается стабилизация цен.
В связи со сложившейся ситуацией в финансовом секторе и снижением платежеспособности граждан можно предположить, что в ближайшие месяцы средняя цена предложения продолжит сокращаться в пределах 1,5-3,5% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz