Очередное осеннее оживление наблюдается на рынке вторичного жилья. Темп роста в сентябре составил 6,6%, и средневзвешенная стоимость осталась на уровне 1518 у.е./кв.м.
При этом увеличение средних цен наблюдается как в сегменте «дорогого» жилья – на 3,3%, так и в сегменте «дешевого» – 1,2%. За исследуемый период на рынке выставлялось в среднем от 7,3 тыс. до 8,1 тыс. квартир, что на 7,9% больше, чем в предыдущем месяце.
Лидером по количеству предложений по-прежнему является Бостандыкский район, на его долю приходится 29%. Ненамного отстают Ауэзовский и Алмалинский районы – 24% и 23% соответственно. В Медеуском и Жетысуйском выставлялось на продажу 17% и 4% квартир соответственно. Наименьшая доля предложений отмечена в Турксибском районе – 3%.
Средняя стоимость жилья по районам
Увеличение ценовых показателей наблюдается во всех районах города, кроме Алмалинского и Жетысуйского, где спад составил 2,1% и 0,2% соответственно. Максимальное повышение средних цен прослеживается в Турксибском районе – 10,2%, а минимальное – в Ауэзовском – 3% (таблица 1).
Активность продавцов на вторичном рынке жилья продолжает расти. В сентябре увеличение выставленных на продажу квартир зафиксировано во всех районах города: максимально – в Медеуском – 16%, минимально – в Бостандыкском – 2% (таблица 2).
Таблица 1.
Изменение средней стоимости в районах
|
Район |
Средняя стоимость в августе 2009 года, у.е./кв.м |
Средняя стоимость в сентябре 2009 года, у.е./кв.м |
Темпы роста/падения |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
Алмалинский |
1693 |
1659 |
-2,06 |
-34 |
|
Медеуский |
2117 |
2245 |
+6,03 |
+128 |
|
Бостандыкский |
1773 |
1770 |
-0,15 |
-3 |
|
Жетысуйский |
1087 |
1136 |
+4,44 |
+49 |
|
Ауэзовский |
1335 |
1374 |
+2,95 |
+39 |
|
Турксибский |
906 |
998 |
+10,16 |
+92 |
|
По городу |
1425 |
1518 |
+6,55 |
+93 |
Таблица 2.
Изменение предложения в районах
|
Район |
Среднее кол-во квартир в августе 2009 года, шт. |
Среднее кол-во квартир в сентябре 2009 года, шт. |
Темпы роста/падения |
|
|
% |
шт. |
|||
|
Алмалинский |
1684 |
1793 |
+6,47 |
+109 |
|
Медеуский |
1107 |
1288 |
+16,31 |
+181 |
|
Бостандыкский |
2171 |
2209 |
+1,73 |
+38 |
|
Жетысуйский |
311 |
332 |
+6,66 |
+21 |
|
Ауэзовский |
1652 |
1841 |
+11,46 |
+189 |
|
Турксибский |
212 |
241 |
+13,56 |
+29 |
|
По городу |
7137 |
7703 |
+7,93 |
+566 |
Алмалинский район
В сентябре снижение среднемесячной стоимости составило 2,1%, напомним, что в прошлом месяце наблюдался рост на 0,6%. Средняя стоимость на вторичное жилье – 1659 у.е./кв.м. Количество предложений выросло на 6%. Можно отметить, что в районе средние цены «дорогого» жилья опустились на уровень «дешевых» цен конца 2007 года.
По сравнению с прошлым месяцем, спад цен предложения наблюдается на 2-комнатные квартиры на 0,7% и 3-комнатные – 2%, а на 1- и многокомнатные, напротив, рост – 0,5% и 1,5% соответственно.
В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 46% (-1280 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 49% (-1604 у.е./кв.м), 3-комнатные – 50% (-1709 у.е./кв.м) и многокомнатные – 52% (-2131 у.е./кв.м).
Медеуский район
По отношению к августу в районе увеличение ценового показателя составило 6% (2245 у.е./кв.м). Напомним, что в прошлом месяце рост средней стоимости был 0,1%. Количество выставленных на продажу квартир повысилось на 16%.
В сентябре на 3-комнатные квартиры средние цены выросли на 5,3% и на многокомнатные – 11,7%, а на 1- и 2-комнатные, напротив, сократились на 3% и 3,8% соответственно.
В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 51% (-1926 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 53% (-2283 у.е./кв.м), 3-комнатные – 49% (-2167 у.е./кв.м) и многокомнатные – 36% (-1535 у.е./кв.м).
Бостандыкский район
По сравнению с прошлым месяцем, средняя стоимость в районе сократилась 0,2%, и цена предложения оказалась на уровне 1770 у.е./кв.м, при этом темп роста в августе составил 1,5%. Увеличение количества предложений составило 2%.
Снижение средних цен на 1-комнатное жилье – 1,4% и на 3-комнатное – 1,1%, а на 2- и многокомнатное, напротив, рост – 0,1% и 6,3% соответственно.
В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 48% (-1439 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 49% (-1573 у.е./кв.м), 3-комнатные – 50% (-1790 у.е./кв.м) и многокомнатные – 44% (-1769 у.е./кв.м).
Жетысуйский район
В сентябре наблюдается рост ценового показателя на 4,4%, при этом среднемесячная стоимость оказалась на отметке 1136 у.е./кв.м. За истекший период отмечено увеличение предложения на 7%.
Основное влияние на рост средней стоимости оказало 1- и многокомнатное жилье, которое повысилось в цене на 6,5% и 6,9% соответственно. Средние цены на 2- и 3-комнатные квартиры выросли на 3,4% и 1,9%.
В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 56% (-1464 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 63% (-1859 у.е./кв.м), 3-комнатные – 63% (-1924 у.е./кв.м) и многокомнатные – 56% (-1557 у.е./кв.м).
Ауэзовский район
По сравнению с прошлым месяцем, среднемесячная стоимость 1 кв.м жилья увеличилась на 3% до отметки 1374 у.е./кв.м. Рост объема предложений за месяц составил 11%.
По итогам сентября средняя стоимость 1- и 2-комнатных квартир выросла в цене на 3,4% и 4,2% соответственно, а 3- и многокомнатных, напротив, сократилась на 0,4% и 2,7%.
В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 44% (-1102 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 47% (-1164 у.е./кв.м), 3-комнатные – 53% (-1475 у.е./кв.м) и многокомнатные – 57% (-1786 у.е./кв.м).
Турксибский район
В Турксибском районе ценовой показатель за месяц вырос на 10,2 до уровня 998 у.е./кв.м. В течение месяца зафиксирован рост объема предложений – 14%.
Увеличение средней стоимости наблюдается на 1-комнатные квартиры на 6,3%, на 2-комнатные – 3,3%, на 3-комнатные – 6,8% и многокомнатные – 45,5%.
В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 47% (-921 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 52% (-1078 у.е./кв.м), 3-комнатные – 57% (-1225 у.е./кв.м) и многокомнатные – 56% (-1516 у.е./кв.м).
Изменение средней стоимости, в зависимости от формата квартиры и типа постройки дома
По городу в данном месяце ценовые показатели, в зависимости от количества комнат, увеличились на все форматы квартир. Максимально выросли цены многокомнатного жилья – на 14,5%, а минимально – 1-комнатного – на 6%. Изменение средней стоимости по формату квартир можно проследить на диаграммах 11 – 14 и в таблице 3.
Таблица 3.
Изменение средней стоимости, в зависимости от формата квартиры
|
Формат квартиры |
Средняя стоимость в августе 2009 года, у.е./кв.м |
Средняя стоимость в сентябре 2009 года, у.е./кв.м |
Темпы роста/падения |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
1-комнатные |
1359 |
1441 |
+5,98 |
+82 |
|
2-комнатные |
1401 |
1489 |
6,27 |
+88 |
|
3-комнатные |
1430 |
1525 |
+6,67 |
+95 |
|
Многокомнатные |
1523 |
1744 |
+14,52 |
+221 |
|
По городу |
1425 |
1518 |
+6,55 |
+93 |
С октября 2007 г. по городу снижение средних цен, в зависимости от формата квартир, распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 47% (-1254 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 50% (-1506 у.е./кв.м), 3-комнатные – 52% (-1642 у.е./кв.м) и многокомнатные – 51% (-1780 у.е./кв.м).
В зависимости от типа постройки, увеличение средней стоимости жилой площади в монолитных и кирпичных домах составило 11,3% и 9,5% соответственно, в панельных – 4,9%.
Изменение средней стоимости жилья от типа строения можно рассмотреть на диаграммах 15 – 17 и в таблице 4.
Таблица 4.
Изменение средней стоимости, в зависимости от типа постройки дома
|
Тип квартиры |
Средняя стоимость в августе 2009 года, у.е./кв.м |
Средняя стоимость в сентябре 2009 года, у.е./кв.м |
Темпы роста/падения |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
Панель |
1332 |
1398 |
+4,92 |
+66 |
|
Кирпич |
1529 |
1674 |
+9,46 |
+145 |
|
Монолит |
1419 |
1579 |
+11,27 |
+160 |
|
По городу |
1425 |
1425 |
+6,55 |
+93 |
С октября 2007 г. по городу снижение средних цен, в зависимости от типа постройки, распределилось следующим образом: квартиры в панельных домах потеряли 52% (-1493 у.е./кв.м) от стоимости, в кирпичных – 50% (-1699 у.е./кв.м) и в монолитных – 48% (-1480 у.е./кв.м).
С начала октября 2007 года снижение среднемесячного ценового показателя по городу составило 50,3% (-1539 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
В августе по городу индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,81, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу расширился. Минимальный индекс расслоения наблюдается в Ауэзовском районе – 1,48, а максимальный – в Медеуском – 2,02.
В данном месяце стоимость единицы площади в секторе «дорогого» жилья колебалась в пределах от 1950 до 2003 у.е./кв.м, а в секторе «дешевого» – от 1064 до 1099 у.е./кв.м.
По отношению к августу ценовой показатель увеличился в сегменте «дорогого» жилья на 3,3% до уровня 1974 у.е./кв.м, а в секторе эконом-класса – на 1,2% (1081 у.е/кв.м).
Более подробно с ценовыми показателями можно ознакомиться в таблице 5.
Таблица 5.
Индексы стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 10% самых дорогих и 10% самых дешевых квартир)
|
Район |
Индекс расслоения в сентябре 2009 года |
Верхние ценовые сегменты в августе 2009 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты в сентябре 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов |
|
|
% |
у. е. |
||||
|
Алмалинский |
1,88 |
2294 |
2299 |
+0,24 |
+5 |
|
Медеуский |
2,02 |
3028 |
3087 |
+1,93 |
+59 |
|
Бостандыкский |
1,97 |
2413 |
2491 |
+3,24 |
+78 |
|
Жетысуйский |
1,93 |
1463 |
1599 |
+9,26 |
+136 |
|
Ауэзовский |
1,48 |
1627 |
1611 |
-0,94 |
-16 |
|
Турксибский |
1,73 |
1219 |
1297 |
+6,44 |
+78 |
|
По городу |
1,83 |
1910 |
1974 |
+3,30 |
+64 |
|
Район |
Нижние ценовые сегменты в августе 2009 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты в сентябре 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов |
|
|
% |
у. е. |
|||
|
Алмалинский |
1232 |
1223 |
-0,78 |
-9 |
|
Медеуский |
1516 |
1526 |
+0,65 |
+10 |
|
Бостандыкский |
1252 |
1266 |
+1,16 |
+14 |
|
Жетысуйский |
855 |
826 |
-3,31 |
-29 |
|
Ауэзовский |
1069 |
1088 |
+1,68 |
+19 |
|
Турксибский |
695 |
751 |
+8,03 |
+56 |
|
По городу |
1068 |
1081 |
+1,18 |
+13 |
Выводы и прогнозы
Итак, в сентябре тенденция роста объема предложения на рынке вторичного жилья сохранилась, вместе с тем, как и ожидалось, с наступлением осенней активизации выросли и средние ценовые показатели по городу. С начала года снижение цен на вторичную недвижимость составило 9,5%, однако за аналогичный период прошлого года падение цен значительнее – 33%. В то же время следует отметить, что тенденция резкого спада сменилась постепенным снижением, которое продолжится до конца года.
Исходя из нынешних тенденций, в ближайшее время на рынке жилья ценовой показатель будет сокращаться в пределах 1-3% в месяц, однако исключение составит начало делового сезона.
Аналитический отдел портала www.kn.kz