Средневзвешенная стоимость по городу на рынке вторичного жилья в течение месяца демонстрирует положительную динамику. Ценовой показатель вырос еще на 1,5% до уровня 1562 у.е./кв.м. Количество выставленного на продажу жилья увеличилось на 3,8% до 8076 квартир. В связи с этим, объем предложения повысился на 3,9%, составив 1021 млн у.е.
За истекший период рост выставленных на продажу квартир наблюдается в Алмалинском, Медеуском и Ауэзовском районах, а в остальных районах города прослеживается спад. Удельный вес предложений по районам можно проследить в таблице 2.
Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.
На данной неделе средние цены, в зависимости от района, выросли во всех районах города, кроме Алмалинского, где спад составил 0,1%. Так, за неделю средняя стоимость максимально увеличилась в Жетысуйском районе – на 2,3%, а минимально в Медеуском – на 0,2%. Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, в таблицах 1 и 2.
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по районам
Район |
Ценовой показатель на 22 сентября 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 29 сентября 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ снижения, у.е. |
Темп роста/ снижения, % |
Алмалинский |
1644 |
1643 |
-1 |
-0,08 |
Медеуский |
2291 |
2297 |
+6 |
+0,24 |
Бостандыкский |
1757 |
1771 |
+14 |
+0,81 |
Жетысуйский |
1139 |
1165 |
+26 |
+2,30 |
Ауэзовский |
1370 |
1376 |
+6 |
+0,44 |
Турксибский |
1016 |
1020 |
+4 |
+0,44 |
Город |
1539 |
1562 |
+23 |
+1,52 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам
Район |
Кол-во предложений на 22 сентября 2009 года, шт. |
Кол-во предложений на 29 сентября 2009 года, шт. |
Темп роста/ снижения, шт. |
Темп роста/ снижения, % |
Алмалинский |
1719 |
1901 |
+182 |
+10,59 |
Медеуский |
1306 |
1396 |
+90 |
+6,89 |
Бостандыкский |
2391 |
2388 |
-3 |
-0,13 |
Жетысуйский |
336 |
333 |
-3 |
-0,89 |
Ауэзовский |
1790 |
1849 |
+59 |
+3,30 |
Турксибский |
236 |
209 |
-27 |
-11,44 |
Город |
7778 |
8076 |
+298 |
+3,83 |
Алмалинский район
В Алмалинском районе средняя стоимость за неделю сократилась – 0,1%. Это произошло вследствие спада средних цен 1-комнатных квартир на 2,4% и роста цен 2-, 3- и многокомнатных – на 0,9%, 1,2% и 1,1% соответственно.
Понижение средней стоимости на квартиры в панельных и кирпичных постройках составило 0,3% и 0,9% соответственно, а в монолитных, напротив, наблюдается рост 3,8%.
Медеуский район
В Медеуском районе прослеживается повышение средних цен предложения на 0,2%, при этом увеличение средней стоимости зафиксировано на 2- и многокомнатное жилье на 3,5% и 2% соответственно, а на 1- и 3-комнатное, напротив, снижение на 0,4% и 0,8%.
Рост ценового показателя наблюдается в кирпичных и монолитных постройках – 0,5% и 1,7% соответственно, в панельных, напротив, спад – 0,2%.
Бостандыкский район
В Бостандыкском районе ценовой показатель вырос на 0,8%. При этом 1-комнатные квартиры увеличились в цене на 0,3%, 2-комнатные – на 0,8%, 3-комнатные – 1,7% и многокомнатные – на 2,5%.
В зависимости от типа постройки, рост средних цен зафиксирован в панельных и монолитных домах – на 0,2% и 3,3% соответственно, в кирпичных, напротив, спад на 1,1%.
Жетысуйский район
В Жетысуйском районе увеличение средней стоимости составило 2,3%. При этом рост средних цен на 2-комнатные квартиры – 1,3%, на 3-комнатные – 3,5% и многокомнатные – 11,7%, а на 1-комнатные, напротив, зафиксирован спад цен – 1,3%.
В зависимости от материала стен, цены увеличились на квартиры в панельных домах на 6,1%, а в кирпичных и монолитных, напротив, сократились на 2,4% и 1% соответственно.
Ауэзовский район
В Ауэзовском районе ценовой показатель в течение недели увеличился на 0,4%. Это произошло вследствие роста средних цен 3- и многокомнатного жилья на 0,7% и 6% соответственно и спада 1- и 2-комнатного – на 2,1% и 2,9%.
Рост средних цен на квартиры в монолитных и панельных домах – 4,2% и 0,4% соответственно, а в кирпичных, напротив, спад – 1,9%.
Турксибский район
В Турксибском районе ценовой показатель увеличился на 0,4%. При этом 2-комнатное жилье выросло в цене на 3,5% и многокомнатное – 7,4%, а 1- и 3-комнатное, напротив, сократилось на 2,3% и 1,6% соответственно.
За неделю увеличились средние цены на квартиры в монолитных и кирпичных постройках – на 12,3% и 0,8% соответственно, а в панельных, напротив, сократились на 3,8%.
Максимальное снижение средней стоимости квартир с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Жетысуйском районе – 63%, а минимальное – в Медеуском и Бостандыкском – 49%.
Изменение средней стоимости по количеству комнат и типу постройки
На анализируемой неделе рост средних цен зафиксирован на все форматы квартир. Максимально увеличились в цене многокомнатные квартиры – на 6,7%, а минимально 1-комнатные – на 0,1% (таблицы 3 и 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 22 сентября 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 29 сентября 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ снижения, у.е. |
Темп роста/ снижения, % |
1-комнатные |
1450 |
1542 |
+2 |
+0,11 |
2-комнатные |
1535 |
1557 |
+22 |
+1,41 |
3-комнатные |
1552 |
1629 |
+77 |
+4,95 |
Многокомнатные |
1781 |
1899 |
+118 |
+6,65 |
По городу |
1539 |
1562 |
+23 |
+1,52 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
Формат квартиры |
Количество предложений на 22 сентября 2009 года, шт. |
Количество предложений на 29 сентября 2009 года, шт. |
Темп роста/ снижения, шт. |
Темп роста/ снижения, % |
1-комнатные |
1495 |
1644 |
+149 |
+9,97 |
2-комнатные |
2699 |
2748 |
+49 |
+1,82 |
3-комнатные |
2737 |
2825 |
+88 |
+3,22 |
Многокомнатные |
847 |
859 |
+12 |
+1,42 |
По городу |
7778 |
7076 |
+298 |
+3,83 |
В зависимости от формата квартир, снижение цен с 25 сентября 2007 г. распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 51% (-1492 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 50% (-1557 у.е./кв.м), 3-комнатные – 52% (-1774 у.е./кв.м) и многокомнатные – 49% (-1807 у.е./кв.м).
По сравнению с предыдущей неделей, рост ценового показателя наблюдается на квартиры в монолитных и кирпичных постройках – на 5,6% и 2,9% соответственно, в панельных – на 0,2%.
Колебания ценового показателя, в зависимости от материала стен, можно проследить на диаграммах 16 – 18 и в таблицах 5 и 6.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по типу постройки дома
Тип постройки |
Ценовой показатель на 22 сентября 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 29 сентября 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ падения, у.е. |
Темп роста/ падения, % |
Панель |
1413 |
1417 |
+4 |
+0,24 |
Кирпич |
1726 |
1776 |
+50 |
+2,86 |
Монолит |
1613 |
1704 |
+91 |
+5,62 |
По городу |
1539 |
1562 |
+23 |
+1,52 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
Тип постройки |
Количество предложений на 22 сентября 2009 года, шт. |
Количество предложений на 29 сентября 2009 года, шт. |
Темп роста/ падения, шт. |
Темп роста/ падения, % |
Панель |
3621 |
3745 |
+124 |
+3,42 |
Кирпич |
2527 |
2749 |
+222 |
+8,79 |
Монолит |
1630 |
1582 |
-48 |
-2,94 |
По городу |
7778 |
8076 |
+298 |
+3,83 |
В зависимости от типа постройки, наибольшее снижение с 25 сентября 2007 г. претерпела средняя стоимость квартир в панельных домах – на 56% (-1783 у.е./кв.м), кирпичных и монолитных – на 50% (-1748 у.е./кв.м) и 45% (-1388 у.е./кв.м) соответственно.
Итак, с 25 сентября 2007 года общее уменьшение средневзвешенной цены предложения 1 кв.м по городу составило 52,4% (-1717 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,79. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир сузился.
По сравнению с прошлой неделей на квартиры элит-класса ценовой показатель сократился, а на жилье эконом-класса, напротив, вырос.
В сегменте «дорогого» жилья спад средних цен составил 0,4% (1967 у.е./кв.м). Снижение средней стоимости наблюдается на 1- и 2-комнатные квартиры – 1,5% и 4,1% соответственно, а на 3- и многокомнатные, напротив, рост – 2,4% и 5,4%.
Рост средних цен в сегменте «дешевого» жилья составил 1,2% (1088 у.е./кв.м), при этом повышение ценовых показателей прослеживается на все форматы квартир: на 1-комнатные – 0,5%, на 2- и 3-комнатные – 2,4% и многокомнатные – 4,4%.
Максимальный индекс расслоения в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 2,01 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Ауэзовском (в 1,45 раза).
Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены на диаграмме 20 и в таблицах 7 и 8.
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
Район |
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») |
Верхние ценовые сегменты на 22 сентября, 2009 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 29 сентября 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Алмалинский |
1,86 |
2272 |
2256 |
-16 |
-0,70 |
Медеуский |
2,01 |
3120 |
3120 |
0 |
0,00 |
Бостандыкский |
1,99 |
2468 |
2531 |
+62 |
+2,50 |
Жетысуйский |
1,86 |
1601 |
1585 |
-14 |
-0,89 |
Ауэзовский |
1,45 |
1608 |
1572 |
-36 |
-2,22 |
Турксибский |
1,64 |
1315 |
1306 |
-8 |
-0,63 |
Город |
1,79 |
1974 |
1967 |
-7 |
-0,36 |
Таблица 8.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 22 сентября, 2009 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 29 сентября 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Алмалинский |
1210 |
1215 |
+5 |
+0,38 |
Медеуский |
1537 |
1549 |
+11 |
+0,73 |
Бостандыкский |
1260 |
1272 |
+12 |
+0,95 |
Жетысуйский |
825 |
852 |
+27 |
+3,25 |
Ауэзовский |
1088 |
1082 |
-6 |
-0,56 |
Турксибский |
776 |
797 |
+21 |
+2,71 |
Город |
1085 |
1099 |
+14 |
+1,24 |
С 25 сентября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья стоимость сократилась на 57,1% (-2616 у.е./кв.м), а в сегменте «дешевого» – на 49,5% (-1076 у.е./кв.м).
Выводы и прогнозы
Итак, положительный тренд на рынке вторичного жилья, обусловленный сезонной активизацией, продолжается. Год назад изменение тренда также наблюдалось с середины августа и продлилось до конца сентября. Однако с октября 2008 года снижение средней стоимости квадратного метра жилья возобновилось, при этом можно отметить, что темпы падения по отношению к прошлому году несколько уменьшились.
В связи со сложившейся ситуацией в финансовом секторе и снижением платежеспособности граждан можно предположить, что в ближайшие месяцы средняя стоимость предложения продолжит сокращаться в пределах 0,5-1,5% в месяц, однако в данном месяце неизбежен рост.
Аналитический отдел портала www.kn.kz