Средневзвешенная стоимость по городу на рынке вторичного жилья в течение месяца демонстрирует положительную динамику. Ценовой показатель вырос еще на 1,2% до уровня 1539 у.е./кв.м. Количество выставленного на продажу жилья увеличилось на 1,6% до 7778 квартир. В связи с этим, объем предложения повысился на 3,3%, составив 983 млн у.е.
За истекший период рост выставленных на продажу квартир наблюдается в Бостандыкском, Медеуском и Жетысуйском районах, а в остальных районах города прослеживается спад. Удельный вес предложений по районам можно проследить в таблице 2.
Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.
На данной неделе средние цены, в зависимости от района, демонстрируют разнонаправленную динамику. Так, за неделю средняя стоимость увеличилась в Жетысуйском, Алмалинском и Медеуском районах – на 2,2%, 1,2% и 0,9% и сократилась в Ауэзовском, Турксибском и Бостандыкском – на 1,7%, 0,4%, и 0,3%. Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, в таблицах 1 и 2.
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по районам
Район |
Ценовой показатель на 15 сентября 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 22 сентября 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ снижения, у.е. |
Темп роста/ снижения, % |
Алмалинский |
1625 |
1644 |
+19 |
+1,19 |
Медеуский |
2271 |
2291 |
+20 |
+0,91 |
Бостандыкский |
1763 |
1757 |
-6 |
-0,32 |
Жетысуйский |
1115 |
1139 |
+24 |
+2,21 |
Ауэзовский |
1394 |
1370 |
-24 |
-1,72 |
Турксибский |
1020 |
1016 |
-4 |
-0,42 |
Город |
1521 |
1539 |
+18 |
+1,16 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам
Район |
Кол-во предложений на 15 сентября 2009 года, шт. |
Кол-во предложений на 22 сентября 2009 года, шт. |
Темп роста/ снижения, шт. |
Темп роста/ снижения, % |
Алмалинский |
1753 |
1719 |
-34 |
-1,94 |
Медеуский |
1225 |
1306 |
+81 |
+6,61 |
Бостандыкский |
2241 |
2391 |
+150 |
+6,69 |
Жетысуйский |
324 |
336 |
+12 |
+3,70 |
Ауэзовский |
1857 |
1790 |
-67 |
-3,61 |
Турксибский |
254 |
236 |
-18 |
-7,09 |
Город |
7654 |
7778 |
+124 |
+1,62 |
Алмалинский район
В Алмалинском районе средняя стоимость за неделю увеличилась – 1,2%. Это произошло вследствие роста средних цен 1-комнатных квартир на 3,4% и спада цен 2-, 3- и многокомнатных – на 0,8%, 1% и 1,7% соответственно.
Повышение средней стоимости на квартиры в панельных и кирпичных постройках составило 1,9% и 0,4% соответственно, а в монолитных, напротив, наблюдается спад 5,9%.
Медеуский район
В Медеуском районе прослеживается повышение средних цен предложения на 0,9%, при этом увеличение средней стоимости зафиксировано на многокомнатное жилье на 3%, а на 1-, 2- и 3-комнатное, напротив, снижение на 2,8%, 1,6% и 0,3% соответственно.
Рост ценового показателя наблюдается в кирпичных и монолитных постройках – 1,2% и 0,9% соответственно, в панельных, напротив, спад – 0,3%.
Бостандыкский район
В Бостандыкском районе ценовой показатель снизился на 0,3%. При этом 1-комнатные квартиры сократились в цене на 1,2%, 2-комнатные – на 1,9% и многокомнатные – на 0,2%, а 3-комнатные, напротив, выросли на 1,4%.
В зависимости от типа постройки, спад средних цен зафиксирован в панельных и кирпичных домах – на 0,3% и 1,6% соответственно, в монолитных, напротив, рост – на 0,1%.
Жетысуйский район
В Жетысуйском районе увеличение средней стоимости составило 2,2%. При этом рост средних цен на 1-комнатные квартиры – 2,7%, на 2-комнатные – 5,2% и многокомнатные – 16,4%, а на 3-комнатные, напротив, зафиксирован спад цен – 3,5%.
В зависимости от материала стен, цены увеличились на квартиры в кирпичных и монолитных домах на 5,8% и 1,2% соответственно, в панельных, напротив, сократились на 1,3%.
Ауэзовский район
В Ауэзовском районе ценовой показатель в течение недели сократился на 1,7%. Это произошло вследствие спада средних цен 1- и 3-комнатного жилья на 1,9% и 2,1% соответственно и спада 2- и многокомнатного – на 0,7% и 2,1%.
Спад средних цен на квартиры в кирпичных и панельных домах – 1,8% и 0,3% соответственно, в монолитных – 0,7%.
Турксибский район
В Турксибском районе ценовой показатель сократился на 0,4%. При этом 1-комнатное жилье снизилось в цене на 4,2% и 3-комнатное – 2,4%, а 2- и многокомнатное, напротив, выросло на 0,5% и 8,4% соответственно.
За неделю уменьшились средние цены на квартиры в монолитных и кирпичных постройках – на 9,9% и 0,6% соответственно, а в панельных, напротив, выросли на 3,3%.
Максимальное снижение средней стоимости квартир с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Жетысуйском районе – 63%, а минимальное – в Медеуском – 49%.
Изменение средней стоимости по количеству комнат и типу постройки
На анализируемой неделе рост средних цен зафиксирован на 1-комнатное жилье – 0,4%, на 2-комнатное – 5,6%, на 3-комнатное – 3,3% и многокомнатное – 2,7% (таблицы 3 и 4).
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 15 сентября 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 22 сентября 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ снижения, у.е. |
Темп роста/ снижения, % |
1-комнатные |
1444 |
1450 |
+6 |
+0,42 |
2-комнатные |
1453 |
1535 |
+82 |
+5,63 |
3-комнатные |
1502 |
1552 |
+50 |
+3,28 |
Многокомнатные |
1733 |
1781 |
+48 |
+2,73 |
По городу |
1521 |
1539 |
+18 |
+1,2 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
Формат квартиры |
Количество предложений на 15 сентября 2009 года, шт. |
Количество предложений на 22 сентября 2009 года, шт. |
Темп роста/ снижения, шт. |
Темп роста/ снижения, % |
1-комнатные |
1527 |
1495 |
-32 |
-2,10 |
2-комнатные |
2622 |
2699 |
+77 |
+2,94 |
3-комнатные |
2672 |
2737 |
+65 |
+2,43 |
Многокомнатные |
833 |
847 |
+14 |
+1,68 |
По городу |
7654 |
7778 |
+124 |
+1,62 |
В зависимости от формата квартир, снижение цен с 25 сентября 2007 г. распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 51% (-1494 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 51% (-1579 у.е./кв.м), 3-комнатные – 54% (-1850 у.е./кв.м) и многокомнатные – 52% (-1925 у.е./кв.м).
По сравнению с предыдущей неделей, рост ценового показателя наблюдается на квартиры в монолитных и кирпичных постройках – на 4,3% и 4,2% соответственно, в панельных – на 0,5%.
Колебания ценового показателя, в зависимости от материала стен, можно проследить в таблицах 5 и 6.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по типу постройки дома
Тип постройки |
Ценовой показатель на 15 сентября 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 22 сентября 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ падения, у.е. |
Темп роста/ падения, % |
Панель |
1406 |
1413 |
+7 |
0,52 |
Кирпич |
1657 |
1726 |
+69 |
4,19 |
Монолит |
1547 |
1613 |
+66 |
4,26 |
По городу |
1521 |
1539 |
+18 |
1,16 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
Тип постройки |
Количество предложений на 15 сентября 2009 года, шт. |
Количество предложений на 22 сентября 2009 года, шт. |
Темп роста/ падения, шт. |
Темп роста/ падения, % |
Панель |
3719 |
3621 |
-98 |
-2,64 |
Кирпич |
2442 |
2527 |
+85 |
+3,48 |
Монолит |
1493 |
1630 |
+137 |
+9,18 |
По городу |
7654 |
7778 |
+124 |
+1,62 |
В зависимости от типа постройки, наибольшее снижение с 25 сентября 2007 г. претерпела средняя стоимость квартир в панельных домах – на 56% (-1786 у.е./кв.м), кирпичных и монолитных – на 51% (-1797 у.е./кв.м) и 48% (-1479 у.е./кв.м) соответственно.
Итак, с 25 сентября 2007 года общее уменьшение средневзвешенной цены предложения 1 кв.м по городу составило 53,1% (-1740 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,82. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир сузился.
По сравнению с прошлой неделей на квартиры элит-класса ценовой показатель сократился, а на жилье эконом-класса, напротив, вырос.
В сегменте «дорогого» жилья спад средних цен составил 1,4% (1974 у.е./кв.м). Снижение средней стоимости наблюдается на 1- и 2-комнатные квартиры – 3,9% и 0,5% соответственно, а на 3- и многокомнатные, напротив, рост – 2,4% и 3,7%.
Рост средних цен в сегменте «дешевого» жилья составил 0,8% (1085 у.е./кв.м), при этом повышение ценовых показателей прослеживается на 2-, 3- и многокомнатные квартиры на 1,2%, 2,6% и 4,8% соответственно, а на 1-комнатное жилье средние цены за неделю снизились на 5,8%.
Максимальный индекс расслоения в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 2,03 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Ауэзовском (в 1,48 раза).
Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены в таблицах 7 и 8.
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
Район |
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») |
Верхние ценовые сегменты на 15 сентября, 2009 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 22 сентября 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Алмалинский |
1,88 |
2327 |
2272 |
-55 |
-2,34 |
Медеуский |
2,03 |
3057 |
3120 |
+63 |
+2,06 |
Бостандыкский |
1,96 |
2505 |
2468 |
-37 |
-1,48 |
Жетысуйский |
1,94 |
1627 |
1601 |
-26 |
-1,60 |
Ауэзовский |
1,48 |
1630 |
1608 |
-22 |
-1,35 |
Турксибский |
1,69 |
1366 |
1315 |
-51 |
-3,74 |
Город |
1,82 |
2003 |
1974 |
-29 |
-1,42 |
Таблица 8.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 15 сентября, 2009 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 22 сентября 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Алмалинский |
1227 |
1210 |
-17 |
-1,41 |
Медеуский |
1517 |
1537 |
+20 |
+1,29 |
Бостандыкский |
1266 |
1260 |
-6 |
-0,45 |
Жетысуйский |
823 |
825 |
+2 |
+0,17 |
Ауэзовский |
1092 |
1088 |
-4 |
-0,31 |
Турксибский |
733 |
776 |
+43 |
+5,80 |
Город |
1076 |
1085 |
+9 |
+0,82 |
С 25 сентября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья стоимость сократилась на 56,9% (-2609 у.е./кв.м), а в сегменте «дешевого» – на 50,1% (-1090 у.е./кв.м).
Выводы и прогнозы
Итак, положительный тренд на рынке вторичного жилья, обусловленный сезонной активизацией, продолжается. Год назад изменение тренда также наблюдалось с середины августа и продлилось до конца сентября. Однако с октября 2008 года снижение средней стоимости квадратного метра жилья возобновилось, при этом можно отметить, что темпы падения по отношению к прошлому году несколько уменьшились.
В связи со сложившейся ситуацией в финансовом секторе и снижением платежеспособности граждан можно предположить, что в ближайшие месяцы средняя стоимость предложения продолжит сокращаться в пределах 0,5-1,5% в месяц, однако в данном месяце неизбежен рост.
Аналитический отдел портала www.kn.kz