Средневзвешенная стоимость по городу на рынке вторичного жилья в течение месяца демонстрирует положительную динамику. Ценовой показатель вырос еще на 4,7% до уровня 1521 у.е./кв.м. Количество выставленного на продажу жилья увеличилось на 4,8% до 7654 квартир. В связи с этим, объем предложения повысился на 7,8%, составив 952 млн у.е.
За истекший период рост выставленных на продажу квартир наблюдается только в Бостандыкском и Медеуском районах, а в остальных районах города прослеживается спад. Удельный вес предложений по районам можно проследить в таблице 2.
Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.
На данной неделе средние цены, в зависимости от района, демонстрируют разнонаправленную динамику. Так, за неделю средняя стоимость увеличилась в Турксибском, Медеуском и Ауэзовском районах на 8,5%, 6,4% и 2,4% и сократилась – в Алмалинском, Бостандыкском и Жетысуйском на 5,7%, 1,5%, и 0,8%. Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, в таблицах 1 и 2.
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по районам
Район |
Ценовой показатель на 8 сентября 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 15 сентября 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ снижения, у.е. |
Темп роста/ снижения, % |
Алмалинский |
1724 |
1625 |
-99 |
-5,74 |
Медеуский |
2125 |
2271 |
+146 |
+6,84 |
Бостандыкский |
1789 |
1763 |
-26 |
-1,46 |
Жетысуйский |
1124 |
1115 |
-9 |
-0,84 |
Ауэзовский |
1356 |
1394 |
+38 |
+2,84 |
Турксибский |
940 |
1020 |
+80 |
+8,54 |
Город |
1452 |
1521 |
+69 |
+4,73 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам
Район |
Кол-во предложений на 8 сентября 2009 года, шт. |
Кол-во предложений на 15 сентября 2009 года, шт. |
Темп роста/ снижения, шт. |
Темп роста/ снижения, % |
Алмалинский |
1799 |
1753 |
-46 |
-2,56 |
Медеуский |
1869 |
1225 |
+2 |
+0,16 |
Бостандыкский |
1814 |
2241 |
+427 |
+23,54 |
Жетысуйский |
333 |
324 |
-9 |
-2,70 |
Ауэзовский |
1223 |
1857 |
-12 |
-0,64 |
Турксибский |
264 |
254 |
-10 |
-3,79 |
Город |
7302 |
7654 |
+352 |
+4,82 |
Алмалинский район
В Алмалинском районе средняя стоимость за неделю сократилась – 5,7%. Это произошло вследствие спада средних цен 1-, 3- и многокомнатных квартир на 6,7%, 3,9% и 5,1% соответственно и спада цен 2-комнатных – на 0,9%.
Понижение средней стоимости на квартиры в панельных и кирпичных постройках составило 5,8% и 3,9% соответственно, в монолитных – 0,8%.
Медеуский район
В Медеуском районе прослеживается повышение средних цен предложения на 6,8%, при этом увеличение средней стоимости зафиксировано на 2- и многокомнатное жилье на 1% и 8% соответственно, а на 1- и 3-комнатное – незначительное снижение.
Рост ценового показателя наблюдается в кирпичных и монолитных постройках – 1,1% и 5,7% соответственно, в панельных – 0,5%.
Бостандыкский район
В Бостандыкском районе ценовой показатель снизился на 1,5%. При этом 1-комнатные квартиры сократились в цене на 0,2%, 2-комнатные – на 1,2% и 3-комнатные – на 1,8%, а многокомнатные, напротив, выросли на 3,2%.
В зависимости от типа постройки, спад средних цен зафиксирован в панельных домах – на 2,1%, в кирпичных и монолитных, напротив, рост – на 0,6% и 2% соответственно.
Жетысуйский район
В Жетысуйском районе уменьшение средней стоимости составило 0,8%. При этом спад средних цен на 1-комнатные квартиры – 1,4%, на 2-комнатные – 0,7% и многокомнатные – 2,9%, а на 3-комнатные, напротив, зафиксирован рост цен – 0,8%.
В зависимости от материала стен, цены снизились на квартиры в кирпичных и монолитных домах на 0,2% и 0,8% соответственно, в панельных – на 1,2%.
Ауэзовский район
В Ауэзовском районе ценовой показатель в течение недели повысился на 2,8%. Это произошло вследствие роста средних цен 3- и многокомнатного жилья на 3,2% и 9,8% соответственно и спада 1- и 2-комнатного – на 0,2% и 0,5%.
Рост средних цен на квартиры в монолитных и панельных домах – 4%, в кирпичных – 0,9%.
Турксибский район
В Турксибском районе ценовой показатель вырос на 8,5%. При этом 3-комнатное жилье увеличилось в цене на 14,2% и многокомнатное – 20,7%, а 1- и 2-комнатное, напротив, сократилось на 3,9% и 0,5% соответственно.
За неделю выросли средние цены на квартиры в монолитных и кирпичных постройках – на 12,4% и 6,1% соответственно, в панельных – на 2,2%.
Максимальное снижение средней стоимости квартир с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Жетысуйском районе – 64%, а минимальное – в Бостандыкском – 49%.
Изменение средней стоимости по количеству комнат и типу постройки
На анализируемой неделе рост средних цен зафиксирован на 1-комнатное жилье на 2%, на 2-комнатное – 2,7%, на 3-комнатное – 11,1% и многокомнатное – 13% (таблицы 3 и 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 8 сентября 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 15 сентября 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ снижения, у.е. |
Темп роста/ снижения, % |
1-комнатные |
1416 |
1444 |
+28 |
+1,99 |
2-комнатные |
1415 |
1453 |
+38 |
+2,72 |
3-комнатные |
1424 |
1502 |
+78 |
+5,48 |
Многокомнатные |
1578 |
1733 |
+155 |
+9,83 |
По городу |
1452 |
1521 |
+69 |
+4,73 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
Формат квартиры |
Количество предложений на 8 сентября 2009 года, шт. |
Количество предложений на 15 сентября 2009 года, шт. |
Темп роста/ снижения, шт. |
Темп роста/ снижения, % |
1-комнатные |
1461 |
1527 |
+66 |
+4,52 |
2-комнатные |
2533 |
2622 |
+89 |
+3,51 |
3-комнатные |
2547 |
2672 |
+125 |
+4,91 |
Многокомнатные |
761 |
833 |
+72 |
+9,46 |
По городу |
7302 |
7654 |
+352 |
+4,82 |
В зависимости от формата квартир, снижение цен с 25 сентября 2007 г. распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 51% (-1500 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 53% (-1660 у.е./кв.м), 3-комнатные – 56% (-1900 у.е./кв.м) и многокомнатные – 53% (-1973 у.е./кв.м).
По сравнению с предыдущей неделей, рост ценового показателя наблюдается на квартиры в кирпичных и монолитных постройках – на 7,1% и 5,9% соответственно, в панельных – на 3,7%.
Колебания ценового показателя, в зависимости от материала стен, можно проследить на диаграммах 16 – 18 и в таблицах 5 и 6.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по типу постройки дома
Тип постройки |
Ценовой показатель на 8 сентября 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 15 сентября 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ падения, у.е. |
Темп роста/ падения, % |
Панель |
1356 |
1406 |
+50 |
+3,72 |
Кирпич |
1546 |
1657 |
+111 |
+7,13 |
Монолит |
1461 |
1547 |
+86 |
+5,89 |
По городу |
1452 |
1521 |
+69 |
+4,73 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
Тип постройки |
Количество предложений на 8 сентября 2009 года, шт. |
Количество предложений на 15 сентября 2009 года, шт. |
Темп роста/ падения, шт. |
Темп роста/ падения, % |
Панель |
3568 |
3719 |
+151 |
+4,23 |
Кирпич |
2349 |
2442 |
+93 |
+3,96 |
Монолит |
1385 |
1493 |
+108 |
+7,80 |
По городу |
7302 |
7654 |
+352 |
+4,82 |
В зависимости от типа постройки, наибольшее снижение с 25 сентября 2007 г. претерпела средняя стоимость квартир в панельных домах – на 56% (-1794 у.е./кв.м), кирпичных и монолитных – на 53% (-1866 у.е./кв.м) и 50% (-1544 у.е./кв.м) соответственно.
Итак, с 25 сентября 2007 года общее уменьшение средневзвешенной цены предложения 1 кв.м по городу составило 53,6% (-1758 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,86. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир расширился.
По сравнению с прошлой неделей как на квартиры элит-класса, так и на жилье эконом-класса ценовой показатель увеличился.
В сегменте «дорогого» жилья рост средних цен составил 2,7% (2003 у.е./кв.м). Увеличение средней стоимости на 1-комнатные квартиры – 0,5%, на 2-комнатные – 1,7%, на 3-комнатные – 5,5% и на многокомнатные – 8,9%.
Рост средних цен в сегменте «дешевого» жилья составил 1,2% (1074 у.е./кв.м), при этом повышение ценовых показателей прослеживается на 2-, 3- и многокомнатные квартиры на 0,8%, 1,9% и 5,8% соответственно, а на 1-комнатное жилье средние цены за неделю не изменились.
Максимальный индекс расслоения в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 2,01 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Ауэзовском (в 1,49 раза).
Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены в таблицах 7 и 8.
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
Район |
Индекс Расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») |
Верхние ценовые сегменты на 8 сентября, 2009 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 15 сентября 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Алмалинский |
1,90 |
2343 |
2327 |
-16 |
-0,71 |
Медеуский |
2,01 |
3051 |
3057 |
+6 |
+0,20 |
Бостандыкский |
1,98 |
2460 |
2505 |
+45 |
+1,86 |
Жетысуйский |
1,98 |
1584 |
1627 |
+43 |
+2,73 |
Ауэзовский |
1,49 |
1636 |
1630 |
-6 |
-0,38 |
Турксибский |
1,86 |
1206 |
1366 |
+160 |
+13,30 |
Город |
1,86 |
1950 |
2003 |
+53 |
+2,72 |
Таблица 8.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 8 сентября, 2009 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегмент на 15 сентября 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Алмалинский |
1238 |
1227 |
-11 |
-0,87 |
Медеуский |
1502 |
1517 |
+15 |
+1,04 |
Бостандыкский |
1267 |
1266 |
-1 |
-0,12 |
Жетысуйский |
806 |
823 |
+17 |
+2,14 |
Ауэзовский |
1087 |
1092 |
+5 |
+0,40 |
Турксибский |
702 |
733 |
+31 |
+4,53 |
Город |
1064 |
1076 |
+12 |
+1,17 |
С 25 сентября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья стоимость сократилась на 56,3% (-2580 у.е./кв.м), а в сегменте «дешевого» – на 50,5% (-1099 у.е./кв.м).
Выводы и прогнозы
Итак, положительный тренд на рынке вторичного жилья, обусловленный сезонной активизацией, продолжается. Год назад изменение тренда также наблюдалось с середины августа и продлилось до конца сентября. Однако с октября 2008 года снижение средней стоимости квадратного метра жилья продолжилось, при этом можно отметить, что темпы падения по отношению к прошлому году несколько уменьшились.
В связи со сложившейся ситуацией в финансовом секторе и снижением платежеспособности граждан можно предположить, что в ближайшие месяцы средняя стоимость предложения продолжит сокращаться в пределах 0,5-1,5% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz