Средневзвешенная стоимость по городу на рынке вторичного жилья в течение месяца демонстрирует положительную динамику. Ценовой показатель вырос еще на 0,2% до уровня 1452 у.е./кв.м. Количество выставленного на продажу жилья увеличилось на 4,2% до 7302 квартир. В связи с этим, объем предложения повысился на 0,3%, составив 883 млн у.е.
За истекший период рост выставленных на продажу квартир наблюдается во всех районах города, кроме Бостандыкского, где спад составил 16%. Максимальное увеличение предложения зафиксировано в Турксибском районе – 32%, а минимальное – в Алмалинском – 7%. Удельный вес предложений по районам можно проследить на диаграмме 4 и в таблице 2.
Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.
На данной неделе средние цены, в зависимости от района, демонстрируют разнонаправленную динамику. Так, за неделю средняя стоимость увеличилась в Турксибском, Жетысуйском и Алмалинском районах на 2,2%, 1,8% и 1,2% и сократилась – в Медеуском, Бостандыкском и Ауэзовском на 2%, 1,3%, и 0,5%. Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, в таблицах 1 и 2.
Таблица 1.
Именение ценовых показателей по районам
Район |
Ценовой показатель на 1 сентября 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 8 сентября 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ снижения, у.е. |
Темп роста/ снижения, % |
Алмалинский |
1704 |
1724 |
+20 |
+1,18 |
Медеуский |
2169 |
2125 |
-44 |
-2,02 |
Бостандыкский |
1813 |
1789 |
-24 |
-1,33 |
Жетысуйский |
1104 |
1124 |
+20 |
+1,79 |
Ауэзовский |
1363 |
1356 |
-7 |
-0,50 |
Турксибский |
920 |
940 |
+20 |
+2,19 |
Город |
1449 |
1452 |
+3 |
+0,20 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам
Район |
Кол-во предложений на 1 сентября 2009 года, шт. |
Кол-во предложений на 8 сентября 2009 года, шт. |
Темп роста/ снижения, шт. |
Темп роста/ снижения, % |
Алмалинский |
1679 |
1799 |
+120 |
+7,15 |
Медеуский |
1607 |
1869 |
+262 |
+16,30 |
Бостандыкский |
2170 |
1814 |
-356 |
-16,41 |
Жетысуйский |
288 |
333 |
+45 |
+15,63 |
Ауэзовский |
1065 |
1223 |
+158 |
+14,84 |
Турксибский |
200 |
264 |
+64 |
+32,00 |
Город |
7009 |
7302 |
+293 |
+4,18 |
Алмалинский район
В Алмалинском районе средняя стоимость за неделю увеличилась – 1,2%. Это произошло вследствие роста средних цен 1-, 3- и многокомнатных квартир на 1,3%, 3,3% и 2,5% соответственно и спада цен 2-комнатных – на 2,2%.
Повышение средней стоимости на квартиры в монолитных и кирпичных постройках составило 2,8% и 0,5% соответственно, в панельных – 0,3%.
Медеуский район
В Медеуском районе прослеживается снижение средних цен предложения на 2%, при этом спад средней стоимости зафиксирован на все форматы квартир: 1-комнатных – на 1,1%, 2-комнатных – на 1,9%, 3-комнатных – на 1,4% и многокомнатных – на 3,5%.
Сокращение ценового показателя наблюдается в кирпичных и монолитных постройках – 1,2% и 1,7% соответственно, в панельных – 3,2%.
Бостандыкский район
В Бостандыкском районе ценовой показатель снизился на 1,3%. При этом 1-комнатные квартиры сократились в цене на 0,2%, 2-комнатные – на 2,3%, 3-комнатные – на 1,8% и многокомнатные – на 0,4%.
В зависимости от типа постройки, спад средних цен зафиксирован в монолитных и панельных домах – на 1,9% и 1,5% соответственно, в кирпичных – на 0,6%.
Жетысуйский район
В Жетысуйском районе увеличение средней стоимости составило 1,8%. При этом рост средних цен на 1-комнатные квартиры – 4,7%, на 2-комнатные – 0,1% и многокомнатные – 7,2%, а на 3-комнатные, напротив, зафиксирован спад цен – 3,2%.
В зависимости от материала стен, цены выросли на квартиры в кирпичных и монолитных домах на 0,7% и 2,1% соответственно, в панельных – на 2,7%.
Ауэзовский район
В Ауэзовском район ценовой показатель в течение недели понизился на 0,5%. Это произошло вследствие спада средних цен только многокомнатного жилья на 6% и роста 1-, 2- и 3-комнатного – на 0,8%, 1,2% и 2,3%.
Спад средних цен на квартиры в монолитных и панельных домах – 0,7%, в кирпичных – 0,1%.
Турксибский район
В Турксибском районе (диаграмма 10) ценовой показатель вырос на 2,2%. При этом 1-комнатное жилье увеличилось в цене на 7,9%, 2-комнатное – 0,5% и многокомнатное – 4,1%, а 3-комнатное, напротив, сократилось на 3,3%.
За неделю выросли средние цены на квартиры в монолитных и кирпичных постройках – на 6,4% и 0,9% соответственно, а в панельных, напротив, сократились на 0,6%.
Максимальное снижение средней стоимости квартир с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Жетысуйском районе – 64%, а минимальное – в Бостандыкском – 49%.
Изменение средней стоимости по количеству комнат и типу постройки
На анализируемой неделе рост средних цен зафиксирован на 1- и многокомнатное жилье на 2% и 1,3% соответственно, а на 2- и 3-комнатное, напротив, спад на 0,8% (таблицы 3 и 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 1 сентября 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 8 сентября 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ снижения, у.е. |
Темп роста/ снижения, % |
1-комнатные |
1388 |
1416 |
+28 |
+2,03 |
2-комнатные |
1427 |
1415 |
-12 |
-0,84 |
3-комнатные |
1436 |
1424 |
-12 |
-0,78 |
Многокомнатные |
1558 |
1578 |
+20 |
+1,29 |
По городу |
1449 |
1452 |
+3 |
+0,20 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
Формат квартиры |
Количество предложений на 1 сентября 2009 года, шт. |
Количество предложений на 8 сентября 2009 года, шт. |
Темп роста/ снижения, шт. |
Темп роста/ снижения, % |
1-комнатные |
1386 |
1461 |
+75 |
+5,41 |
2-комнатные |
2351 |
2533 |
+182 |
+7,74 |
3-комнатные |
2529 |
2547 |
+18 |
+0,71 |
Многокомнатные |
743 |
761 |
+18 |
+2,42 |
По городу |
7009 |
7302 |
+293 |
+4,18 |
В зависимости от формата квартир, снижение цен с 25 сентября 2007 г. распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 52% (-1528 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 55% (-1699 у.е./кв.м), 3-комнатные – 58% (-1978 у.е./кв.м) и многокомнатные – 57% (-2128 у.е./кв.м).
По сравнению с предыдущей неделей, рост ценового показателя наблюдается на квартиры в монолитных постройках – на 1,1%, а в панельных, напротив, спад – на 0,5%.
Колебания ценового показателя, в зависимости от материала стен, можно проследить на диаграммах 16 – 18 и в таблицах 5 и 6.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по типу постройки дома
Тип постройки |
Ценовой показатель на 1 сентября 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 8 сентября 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ падения, у.е. |
Темп роста/ падения, % |
Панель |
1363 |
1356 |
-7 |
-0,53 |
Кирпич |
1546 |
1546 |
0 |
0,00 |
Монолит |
1445 |
1461 |
+16 |
+1,13 |
По городу |
1449 |
1452 |
+3 |
+0,20 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
Тип постройки |
Количество предложений на 1 сентября 2009 года, шт. |
Количество предложений на 8 сентября 2009 года, шт. |
Темп роста/ падения, шт. |
Темп роста/ падения, % |
Панель |
3402 |
3568 |
+166 |
+4,88 |
Кирпич |
2251 |
2349 |
+98 |
+4,35 |
Монолит |
1356 |
1385 |
+29 |
+2,14 |
По городу |
7009 |
7302 |
+293 |
+4,18 |
В зависимости от типа постройки, наибольшее снижение с 25 сентября 2007 г. претерпела средняя стоимость квартир в панельных домах – на 58% (-1844 у.е./кв.м), кирпичных и монолитных – на 56% (-1977 у.е./кв.м) и 53% (-1631 у.е./кв.м) соответственно.
Итак, с 25 сентября 2007 года общее уменьшение средневзвешенной цены предложения 1 кв.м по городу составило 55,7% (-1827 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,83. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир расширился (диаграммы 19 и 20).
По сравнению с прошлой неделей на квартиры элит-класса ценовой показатель увеличился, а на жилье эконом-класса, напротив, сократился (диаграммы 21 и 22).
В сегменте «дорогого» жилья рост средних цен составил 0,6% (1950 у.е./кв.м). Увеличение средней стоимости на 1-комнатные квартиры – 2,5%, на 2-комнатные – 0,3% и на многокомнатные – 0,6%, а на 3-комнатные, напротив, цены снизились – 0,8%.
Спад средних цен в сегменте «дешевого» жилья составил 1,8% (1064 у.е./кв.м), при этом снижение ценовых показателей прослеживается на 2-, 3- и многокомнатные квартиры на 0,9%, 1,6% и 4,8% соответственно, а на 1-комнатные, напротив, рост – 0,2%.
Максимальный индекс расслоения в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 2,03 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Ауэзовском (в 1,5 раза).
Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены на диаграмме 20 и в таблицах 7 и 8.
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
Район |
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») |
Верхние ценовые сегменты на 1 сентября, 2009 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 8 сентября 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Алмалинский |
1,89 |
2302 |
2343 |
+41 |
+1,78 |
Медеуский |
2,03 |
3080 |
3051 |
-29 |
-0,96 |
Бостандыкский |
1,94 |
2538 |
2460 |
-78 |
-3,10 |
Жетысуйский |
1,96 |
1502 |
1584 |
+82 |
+5,44 |
Ауэзовский |
1,50 |
1653 |
1636 |
-17 |
-1,00 |
Турксибский |
1,72 |
1183 |
1206 |
+23 |
+1,91 |
Город |
1,83 |
1937 |
1950 |
+13 |
+0,64 |
Таблица 8.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 1 сентября, 2009 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 8 сентября 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Алмалинский |
1251 |
1238 |
-13 |
-0,99 |
Медеуский |
1549 |
1502 |
-47 |
-3,04 |
Бостандыкский |
1272 |
1267 |
-5 |
-0,41 |
Жетысуйский |
816 |
806 |
-10 |
-1,23 |
Ауэзовский |
1094 |
1087 |
-7 |
-0,58 |
Турксибский |
734 |
702 |
-32 |
-4,42 |
Город |
1083 |
1064 |
-19 |
-1,79 |
С 25 сентября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья стоимость сократилась на 57,5% (-2633 у.е./кв.м), а в сегменте «дешевого» – на 51,1% (-1111 у.е./кв.м).
Выводы и прогнозы
Итак, незначительный положительный тренд на рынке вторичного жилья, обусловленный сезонной активизацией, продолжается. Год назад изменение тренда также наблюдалось с середины августа и продлилось до конца сентября. Однако с октября 2008 года снижение средней стоимости квадратного метра жилья продолжилось, при этом темпы падения по отношению к прошлому году несколько уменьшились.
В связи со сложившейся ситуацией в финансовом секторе и снижением платежеспособности граждан можно предположить, что в ближайшие месяцы средняя стоимость предложения продолжит сокращаться в пределах 0,5-1,5% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz